信用しても大丈夫?怪しい不動産投資セミナーに共通する売り文句を学ぼう

30 views

この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

インターネットで「不動産投資セミナー」と検索すると、たくさんの開催情報が表示されます。特化している内容やセミナーの規模にバラつきはあるものの、多くの不動産投資セミナーが日常的に開催されていることがわかります。

しかし、すべての不動産投資セミナーが「安全」とは言い切れません。中身の薄いセミナー、高額な物件を買わせようとするセミナー、将来の不安をやたらあおってくるセミナーなど、質の悪い不動産投資セミナーが開催されていることも事実です。

そこでこの記事では、良い不動産投資セミナーの選び方や、不動産投資セミナーの怪しい売り文句について詳しく解説します。

そもそも不動産投資セミナーに参加するメリットとは

不動産投資に関する知識を得る方法のひとつに、不動産投資セミナーへの参加があります。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

しかし、世間では「不動産投資セミナー=怪しい」というイメージが無きにしもあらず…。

不動産投資セミナーに参加するメリットがよくわからない人も、案外多いのではないしょうか。

不動産投資セミナーは、言うならば「不動産投資の塾」のようなものです。そんな不動産投資セミナーに参加することで得られるメリットは、以下の3つがあげられます。

不動産投資セミナーに参加するメリットとは
  • 不動産投資で失敗しないためのノウハウを学べる
  • 不動産投資の専門家の話を直接聞ける
  • 他の参加者との交流の場にもなる

それぞれの内容を、順番に見てきましょう。

不動産投資で失敗しないためのノウハウを学べる

不動産投資セミナーに参加するメリット1つめは、不動産投資で失敗しないためのノウハウを学べることです。

不動産投資に関する情報は書籍やインターネットからも学ぶことも可能ですが、やはり独学ではどうしても限界があります。情報は日々アップグレードしていくため、最新の情報を自分1人で学ぶことはなかなか難しいでしょう。

不動産投資セミナーに参加すれば、不動産投資に関する情報をただ学べるだけではなく、不動産投資で失敗しないためのノウハウを身につけることができます。

経済状況に合った融資戦略や空室になりにくい物件の選び方、収支計画の立て方など、しっかりと収益を得られるような不動産投資のやり方を学べることが大きな魅力です。

また、一口で不動産投資セミナーと言っても、初心者向けのセミナーから上級者向けのセミナーまで、幅広い内容の不動産投資セミナーが開催されています。

これから不動産投資を始める人はもちろん、初めてから2~3年の人や10年以上やっている人など、自身のレベルに合った不動産投資セミナーに参加することができます。不動産投資セミナーに積極的に参加して、知見をどんどん広げていきましょう。

不動産投資の専門家の話を直接聞ける

不動産投資セミナーに参加するメリット2つめは、不動産投資の専門家の話を直接聞けることです。

不動産セミナーは非常に効率的

不動産投資セミナーの講師は「不動産投資の専門家」が務めているため、不動産投資に関する知識が豊富な人、不動産投資の経験が豊富な人から直接話を聞くことができます。

そのため、書籍やインターネットでは感じることの難しい「リアリティーさ」を肌で感じることができるでしょう。これから不動産投資を始める初心者にとっては、将来のイメージづくりにぴったりです。

また、セミナーによってはマンツーマンで相談できる場を設けている場合もあるようなので、不動産投資に関するアドバイスを受けたい人や個別で質問をしたい人は、相談会も同時に行っているセミナーを選ぶことをおすすめします。

すでに不動産投資を行っている人は、投資プランの見直しのために不動産投資セミナーに参加してみるのもよいでしょう。

プロのアドバイスを受けることで、自分では気づけなかった問題点が浮き彫りとなり、それに適した改善策を見出すことにつながります。

他の参加者との交流の場にもなる

不動産投資セミナーに参加するメリット3つめは、他の参加者との交流の場にもなることです。不動産投資セミナーに参加している人は、みんな「不動産投資を成功させたい!」という目的を持って参加しています。

つまり、これまでに身につけてきた知識はもちろん、不動産投資に関する成功例や失敗例など、さまざまな情報を得ることができるチャンスでもあるのです。同じ目線の立場の人たちと交流を深めることができることは、不動産投資セミナーに参加する大きな魅力と言えます。

もしも他の参加者との交流が図れなくても、他の参加者の質問内容から「気づき」を得ることもあるでしょう。大人数制よりも、少人数制のセミナーのほうが他の参加者と話せるチャンスが多いかもしれません。

不動産投資セミナーに参加する際はなるべく定員人数が少ないセミナーを選んで、他の参加者との交流を図ってみてください。

不動産投資セミナーに参加する前に確認すべき5つのポイント

不動産投資セミナーへの参加はさまざまなメリットが得られることがわかりましたが、どんなセミナーに参加してもメリットを得られるわけではありません。

不動産投資セミナーへの参加

中には、書籍やインターネットでも学べるような内容のセミナーや、相場よりも高い物件を買わされるといったセミナーもあります。以下の5つのポイントをしっかり確認してから、不動産投資セミナーに参加してください。

  • 節税効果を強くアピールしていないか
  • 生命保険や年金の代わりなるとアピールしていないか
  • 自己資金ゼロで始められるとアピールしていないか
  • セミナー講師は不動産投資の専門家か
  • セミナーの参加費用は有料か

以下で詳しく説明します。

節税効果を強くアピールしていないか

参加前に確認するべきポイント1つめは、節税効果を強くアピールしていないかどうかです。

「不動産投資は節税効果が期待できる」そんな話を耳にしたことがある人も多いかと思います。確かに、不動産投資を行うことで節税につながったというケースはありますが、必ずしも税金を安くできるわけではありません。

不動産投資を行うことにより節税効果が期待できる税金の種類は、「所得税」「住民税」「贈与税」「相続税」の4つです。不動産投資を行うことでどのような節税効果が期待できるのか、その仕組みを以下の表にまとめました。

税金の種類節税の仕組み
所得税・所得税とは、所得に対して課せられる税金のこと。
・サラリーマンの場合は給与額に対して、事業を営んでいる場合は収益から必要経費を差し引いた金額に対して課税される。
・副業で不動産投資を行っている場合は、給与所得と不動産所得を合算した金額に対して課税される。
・不動産投資で得た利益が赤字の場合、給与所得から赤字分を差し引くことが可能。(損益通算という)
【例】給与所得800万円、不動産所得マイナス200万円の場合給与所得800万円-不動産所得200万円=所得600万円となり、給与所得のみよりも所得が減るため、所得税が安くなる。
住民税・住民税は所得税に対して計算されるため、不動産所得がマイナスの場合は所得が減って必然的に住民税も安くなる。
贈与税・贈与税とは、他の個人から贈与を受けた財産に対して課せられる税金のこと。
・相続時精算課税制度(60歳以上の祖父母や父母から20歳以上の子や孫に贈与した場合、財産の評価額が2,500万円までであれば贈与税がかからない制度)を利用することで、税金対策が行える。
・相続時精算課税制度は相続時に精算(相続財産に加算して計算)されるため、贈与財産の価格によっては税金が高くなる恐れもある。ただし、贈与時の時価が適用される。
・相続時精算課税制度と暦年贈与(毎年110万円までの贈与なら非課税になる)の併用はできない。
相続税・相続税とは、相続した財産に対して課せられる税金のこと。
・現金の場合は相続したままの額、不動産投資を行わない土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」をもとに計算される。
・ただし、投資目的の不動産を相続した場合、土地は「貸家貸付地」に、建物は「貸家」となり、通常よりも評価額が低くなるので税金も安くなる。

注意しなければいけないのは「所得税」と「住民税」です。これら2つの税金が安くなるということは、不動産所得がマイナスの状態ということになります。

税額だけ見るとお得に感じますが、不動産投資の利益が出せていないことは紛れもない事実です。不動産投資のメインの目的は「節税効果」ではなく、あくまで長期的に利益を上げることです。

このような観点から、節税効果を強くアピールしていないかをしっかり確認してください。

生命保険や年金の代わりなるとアピールしていないか

参加前に確認するべきポイント2つめは、生命保険や年金の代わりなるとアピールしていないかどうかです。

場合によっては不動産投資が生命保険や年金の代わりになることもありますが、節税効果と同じく「絶対」ではありません。不動産投資が生命保険や年金の

「代わりになるケース」と「ならないケース」を、以下で詳しく見ていきましょう。

代わりになるケース代わりにならないケース
生命保険・収益性の高い不動産を残した場合(家賃収入や売却によってお金を得られる)
・不動産ローンを組む際に、団体信用生命保険に加入している場合
・収益が見込めない不動産を残した場合(空室が続く、買い手が見つからないなど)
・修繕費や管理費など、収益よりも諸経費のほうがかさむような不動産の場合
年金・長期的に家賃収入が得られるような需要の高い不動産を残した場合
・老後資金がまかなえるほどの価格で売却できる場合
・収益が見込めない不動産を残した場合(空室が続く、買い手が見つからないなど)
・収支のバランスが取れていない不動産の場合

このように、不動産投資は必ずしも生命保険や年金の代わりになるわけではありません。状況によっては、家計を圧迫するだけの「悩みの種」となってしまいます。

一般の生命保険でも万が一に備えることはできますし、老後への備えには公的年金や私的年金などがあります。

うまく運用できれば生命保険や年金の代わりになるケースはありますが、将来の不安を必要以上に煽るようなアピールをしている不動産投資セミナーは注意してください。

自己資金ゼロで始められるとアピールしていないか

参加前に確認するべきポイント3つめは、自己資金ゼロで始められるとアピールしていないかどうかです。不動産投資を行うには、物件の購入代や登記費用など多額の資金が必要になります。

仮に金融機関の審査に通って頭金0円で融資が受けれるとしても、数千万円もの資金をフルローンで組むのはリスクが高すぎます。

また、物件の修繕や設備の修理などの出費が必要になった場合、自己資金が手元になければそれらの費用を捻出することは難しいでしょう。

修繕や修理などを怠っていると入居者が減って家賃収入が得られなくなり、結果的にローンを返済できなくなるケースも考えられます。

不動産投資を始めるなら、ある程度の自己資金は必要です。自己資金ゼロで始められるとアピールしている不動産投資セミナーには、参加しないようにしましょう。

セミナー講師は不動産投資の専門家か

参加前に確認するべきポイント4つめは、セミナー講師は不動産投資の専門家かどうかです。不動産投資セミナーの中には、不動産投資のプロではない人が講師を務めている場合があります。

よくあるのは、ファイナンシャルプランナーが講師を務めているケースです。ファイナンシャルプランナーは「お金のプロ」なので、資産運用や節税についての知識は豊富でしょう。

ですが、下記サイトでファイナンシャルプランナーについては、詳しく説明がありますが、ファイナンシャルプランナーは「不動産投資のプロ」ではありません。
参考:ファイナンシャル・プランナー(FP)とは | 日本FP協会
公認会計士や税理士でも同じことが言えます。

もちろん、肩書がファイナンシャルプランナーや公認会計士でも、不動産投資の実績がある人ならば問題はありません。不動産投資に関する実績の有無をしっかりと確認してから、不動産投資セミナーに参加しましょう。

セミナーの参加費用は有料か

参加前に確認するべきポイント5つめは、セミナーの参加費用は有料かどうかです。「無料のほうがお得だし、参加しやすいのでは?」と疑問に思う人もいるかと思いますが、実際はそうとは限りません。

参加費用が無料の不動産投資セミナーは大手不動産会社か主催していることが多く、その分相場よりも高い金額で物件を購入させられる可能性が高いとされています。

無料のセミナーは気軽に参加できるというメリットもありますが、質の悪いセミナーに参加するくらいなら、投資家個人が開催している有料のセミナーに参加するほうがよっぽどいいです。

不動産投資についてしっかりと学びたいのであれば、具体的なノウハウを教えてくれる有料の不動産投資セミナーに参加しましょう。

不動産投資セミナーの怪しい「売り文句」5例

不動産投資は、うまく運用できればそれなりの利益を見込める投資です。副業でも始めることができるため、幅広い年齢層の人に人気があります。

その反面、怪しい「売り文句」を言ってくる講師やセミナー主催者もいるため、不動産投資の経験がない初心者だと騙されてしまうことも…。

気をつけて!危険なセミナー

そこでこの章では、不動産投資セミナーの怪しい「売り文句」の例を5つ紹介します。

  • 例1:頭金ゼロで始められますよ
  • 例2:家賃収入で老後資金がまかなえますよ
  • 例3:家賃保証が付いているので安心ですよ
  • 例4:物件価格が安いので初期費用が抑えられますよ
  • 例5:リスクがない物件なので購入しても損はないですよ

「騙されたくない!」「不動産投資を失敗させたくない!」という人は、ぜひ参考にしてください。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

参考にします!

例1:頭金ゼロで始められますよ

先ほどもお伝えしましたが、「自己資金ゼロ」や「頭金ゼロ」で不動産投資を始めるのは、リスクが高すぎるでしょう。

借入金額が多ければ多いほど毎月の返済額も増えますし、空室が続いて家賃収入が得られなくなったらローンの返済も厳しくなります。

また、不動産投資を行う際はローンを組むのが一般的ですが、これは資金が準備できないからローンを組むのではなく、「レバレッジ効果」を期待しているからなのです。

レバレッジ効果とは、いわゆる「てこの原理」のことで、小さな力で大きな効果をもたらすという意味になります。

不動産投資だと、「小さい資金(初期投資額)で大きな利益を得る」という意味合いと考えてください。小さい自己資金に借入金額を合わせることで、自己資金だけでは得られないような大きな利益を生み出すことができる効果になります。

自己資金1,000万円で、レバレッジを効かせない場合と効かせる場合では、年間収入にどれほどの差が出るのかを見てみましょう。

【例】レバレッジを効かせない場合

自己資金1,000万円
銀行からの借入金額0円
物件価格1,000万円
利回り10%
年間収入(実質年間収入)100万円 (ローンを組んでおらず金利がかからないため、実質年間収入は変わらず100万円)※諸経費などの支出は含まない

ローンの金利がかからないため、実質年間収入は100万円となります。続いて、レバレッジを効かせる場合を見ていきましょう

【例】レバレッジを効かせる場合

自己資金1,000万円
銀行からの借入金額3,000万円
物件価格4,000万円
利回り10%
年間収入(実質年間収入)400万円(年間利息90万円を差し引いた実質年間収入は310万円)
※金利3%で計算した場合※諸経費などの支出は含まない

上記の表のとおり、レバレッジを効かせる場合の実質年間収入は310万円となりました。レバレッジを効かせない場合との実質年間収入の差は210万円となり、210万円の収益アップが期待できるということになります。

ただし、金利が高い場合や利回りが低い場合はレバレッジ効果が得られない可能性もあるため注意してください。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

分かりました!

フルローンはリスクが高い、自己資金0円ではレバレッジ効果が期待できないという理由から、「頭金(自己資金)ゼロで始められますよ」とうたっている不動産投資セミナーへの参加は避けることをおすすめします。

例2:家賃収入で老後資金がまかなえますよ

長期間かつ継続的に家賃収入を得られるのであれば、家賃収入で老後資金をまかなうことはできるでしょう。

しかし、まったくリスクのない投資なんてありません。いきなり経済状況が変わる恐れもあるし、数年後には物件の需要が低くなる可能性も考えられます。空室対策や老朽化にともなう修繕なども行っていかなければいけません。

このような観点から、「家賃収入で老後資金がまかなえますよ」という売り文句は、信用しないほうがよいでしょう。

また、必要以上に将来の不安をあおってくる場合は、特に怪しいです。ただ単に売買契約を急がせたいだけというケースが多いので、十分に注意してください。

例3:家賃保証が付いているので安心ですよ

家賃保証=安心ではありません。家賃保証とはサブリース(一括借り上げ)のことで、サブリース会社がアパートやマンションを満室状態の家賃額の80~90%ほどで借り上げ、サブリース会社が入居者に転貸して家賃を回収するシステムです。

もしも空室が発生したとしてもサブリースを契約していれば、満額ではないが一定の収入は見込めます。

しかし、サブリース契約を結んでいることによって借地借家法が働き、投資家の立場はサブリース会社よりも低くなってしまいます。

保証賃料の減額や契約解除などもサブリース会社が一方的に行えるため、実際にトラブルにあった投資家も多々いるようです。

他にも、敷金や礼金、更新料などの家賃以外の収入はサブリース会社の取り分であることや、「〇年後に修繕工事を行わなければいけない」「指定の賃貸管理会社を利用する」といった細かい契約条件もあります。

家賃保証が付いているからといって、リスクがまったくないわけではありません。「家賃保証が付いているので安心ですよ」と言われても、信用しないように注意してください。

例4:物件価格が安いので初期費用が抑えられますよ

いくら物件価格が安くても、収益を見込めないような物件では意味がありません。

しかし、口のうまい営業マンは「地方の物件なら安く購入できますよ」と、あたかもお得かのような言い方をしてくるのです。

ですが実際は、入居者が見つかりにくい需要のない物件だったり、築年数が古すぎて数年後には大型修繕が必要だったりと、さまざまな落とし穴があることも…。

そのような物件を平然と勧めてくる不動産投資セミナーは、信用してはいけません。物件価格が安さと利回りの良さだけで、安易に危険な物件に飛びつかないようにしましょう。

例5:リスクがない物件なので購入しても損はないですよ

不動産投資にリスクは付き物です。言い換えれば、リスクのない不動産投資なんてありえません。

「リスクがない物件なので購入しても損はないですよ」こんな売り文句を言ってくるような不動産投資セミナーは、絶対に信用してはいけません。おいしい話には裏があるものだと肝に銘じて、不動産投資を行うようにしましょう。

信用できる不動産投資セミナーを選ぶための5つのポイント

この章では、信用できる不動産投資セミナーを選ぶためのポイントを5つ紹介します。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

勉強になります!

  • 不動産投資セミナーに参加する目的を明確にする
  • 講師のプロフィールを確認する
  • 主催会社の実績や経歴を確認する
  • 不動産投資セミナーの開催頻度を確認する
  • 不動産投資セミナーの参加費がいくらかを確認する

これまでに紹介した「不動産投資セミナーに参加する前に確認すべきポイント」や「不動産投資セミナーの怪しい売り文句」をふまえて、不動産投資セミナーを選ぶ際の参考にしてください。

不動産投資セミナーに参加する目的を明確にする

1つめのポイントは、不動産投資セミナーに参加する目的を明確にすることです。不動産投資を始める理由は、人それぞれかと思います。

不動産投資セミナーに参加する目的を明確にする
  • 給料とは別の収入源がほしい
  • 老後資金を調達したい
  • 子どもの学費をまかないたい
  • 都心でマンション経営をしたい
  • 地方での不動産投資を希望している など

不動産投資を行う目的によって、おさえるべきポイントも変わってきます。そのため、自分の目的やライフスタイルに合った不動産投資セミナーを選ぶことが大切です。

また、不動産投資セミナーは、「初心者向け」「中級者向け」「上級者向け」などがあり、レベルに合った内容を学ぶことができます。自分に合った不動産投資セミナーを選んでください。

講師のプロフィールを確認する

2つめのポイントは、講師のプロフィールを確認することです。不動産投資の経験があるか、実績が豊富かどうかを、事前に確認しておきましょう。

中には、不動産投資の経験がないファイナンシャルプランナーや公認会計士、不動産投資会社の社員などが講師を務めているケースもあります。

もちろん、肩書から見て、お金に関する知識や不動産に関する知識は持ち合わせているでしょう。しかし、実際に不動産投資を行ったことがある人の知識や経験に勝るものはありません。

不動産投資のリアルな体験談を聞きたいのであれば、不動産投資の経験の有無をしっかりと確認してからセミナーに参加しましょう。

主催会社の実績や経歴を確認する

3つめのポイントは、主催会社の実績や経歴を確認することです。不動産投資セミナーの質は、主催会社の実績や経歴から判断することができます。

  • 不動産事業を始めてからの稼働年数
  • 会社規模
  • 不動産投資の実績

などを確認して、不動産投資のノウハウをどれだけ持っているかを見極めましょう。稼働年数が短く、不動産投資の実績も少ないようであれば、セミナーに参加しても多くのことを学べない可能性があります。

不動産投資セミナーの開催頻度を確認する

4つめのポイントは、不動産投資セミナーの開催頻度を確認することです。

主催会社の実績や経歴を確認することと似ていますが、不動産投資セミナーの開催頻度から、その会社のノウハウや信頼度を判断することができます。

セミナー参加者がいなければ、何度もセミナーを開催することはできません。数多くのセミナーを開催しているということは、それだけ質の良い不動産投資セミナーと言えるでしょう。

不動産投資セミナーの参加費がいくらかを確認する

5つめのポイントは、不動産投資セミナーの参加費がいくらかを確認することです。先ほども述べたとおり、参加費が無料の不動産投資セミナーは、物件を相場よりも高く売ろうとしている可能性があります。

また、有料のセミナーのほうが、より専門的な内容を学べます。すべての無料セミナーの質が悪いわけではありませんが、有益な情報を得たいのであれば有料の不動産投資セミナーに参加するようにしましょう。

不動産投資セミナーに参加する前にするべき「予習」と「準備」

せっかく質の良い不動産投資セミナーを選んでも、不動産投資セミナーに参加するための準備ができていなければ台無しになってしまいます。セミナーに参加する前に、以下の「準備」や「予習」を行いましょう。

  • 投資目的を明確にしておく
  • 不動産投資に関する本を読んでおく
  • 講師や主催者の情報を集めておく
  • あらかじめ疑問点をまとめておく
  • 源泉徴収票や金融資産がわかるものを準備しておく

セミナーに参加する前に不動産投資に関する本を読んでおくことで、不動産投資の初心者でも理解度を深めることができます。

本を読んだ際に疑問に思ったことを事前にまとめておけば、セミナーで質問をする際に戸惑わないでしょう。ホームページやブログなどで、講師や主催者の情報を集めておくことも大切です。

また、源泉徴収票や金融資産がわかるものは、個別相談会で融資の提案やアドバイスを受ける際に役立ちます。預金通帳や生命保険の証書、株式などがある場合は、事前に準備しておくことをおすすめします。

まとめ

不動産投資を行うなら、積極的に不動産投資セミナーに参加することをおすすめします。

不動産投資の知識を身につけられるだけではなく、他の参加者との交流を図れることも大きなメリットです。

ただし、どんなセミナーでも良いわけではありません。中には、相場よりも高い物件を買わせることが目的のセミナーや、書籍やインターネットから得られる程度の内容のセミナーもあります。

「講師は不動産投資のプロか?」「主催会社の実績や経験は豊富か?」などを事前にチェックして、質の良い不動産投資セミナーを選ぶように心がけてください。また、営業マンの「売り文句」にも注意が必要です。

不動産投資には必ずリスクがあります。「頭金ゼロで始められます」「家賃保証が付いているので安心です」などといった甘い言葉に惑わされないように気をつけてください。

関連記事

人気記事

×

あなたの不動産は?

60秒入力!

無料 査定スタート