土地の売却相場の調べ方、売却相場基準や高く売るポイントを教えます

土地の売却相場の調べ方、売却相場基準や高く売るポイントを教えます

14 views

土地の取引相場を自力で調査するには

土地の取引相場を自力で調査するには

自分が所有する土地を売却するとしたら幾らくらいになるのか相場を知りたい。

不動産会社にいきなり相談するのではなく、まず自分で土地の相場を確認したい。

このようなときに、土地の相場を自分自身で調査する方法としておすすめなのは、土地価格のデータを一般に公開している国土交通省や税務署のデータを活用することです。

この記事では、情報源としてとても参考になる土地の相場の調査方法についてまとめていきます。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

よろしくお願いします!

固定資産税評価額から算出する

所有する土地の相場を知るために最も手軽で効率的な方法は、固定資産税評価額から大体の金額を計算することです。

毎年、1月1日時点にその土地を所有している人に対し、自治体から固定資産税や都市計画税の請求書が送付されます。

固定資産税納税通知書という名称で届くので、開封して課税証明書を確認してみましょう。

課税証明書には、所有する土地の価格(表記が異なる場合は「評価額」「固定資産税評価額」)として記されています。

土地の相場は、固定資産税評価額÷0.7で計算します。

例えば、土地の評価額が1,000万円の場合、1,000÷0.7=1,428万円が大体の評価帯です。

土地の相場の算定式固定資産税評価額÷0.7
土地の評価額が1,000万円の場合1,000万円÷0.7=約1,428万円が概算相場

固定資産税評価額とは、土地の所有者から固定資産税を徴収するために自治体が定めた参考価格のことで、基本的に相場より若干低めの価格が記載されています。

したがって、その数値を直接利用するのではなく、参考価格として相場を計算するようにしましょう。

固定資産税通知書がない場合は、固定資産証明を自治体の税金担当窓口で入手することで固定資産税評価額が判明します。

手数料は数百円で、本人確認書類が必要です。

代理人の場合は、委任状を提示しなければなりません。

事前に確認して準備し、書類を申請するようにしましょう。

相続税路線価をもとに価格を想定する

土地の価格というのは、基準値である路線価から大体つかむことができます。

国税庁の公式サイトには常に最新の路線価が公示されていますので、この価格を利用して土地の評価額を想定してみましょう。

道路に接した土地には「路線価」という価格がつけられています。

例えば、路線価図に「100」と記載されていれば「100千円」を意味し、1平方メートルあたり10万円の評価額だということがわかります。

路線価国税庁が公表する土地価格
路線価が100と記載されていた場合1㎡あたり100千円=10万円

不動産会社ももちろん、路線価を参考にしています。

例として、東京都中央区銀座で路線価を調てみましょう。

まず、国税庁の路線価サイトを開きます。

日本地図から東京都をクリックし、路線価図、中央区、銀座の順で検索していき、表示された地図の路線価を確認します。

場所によって路線価3,110~32,070まで1桁以上異なっていることがわかります。

同じ銀座でも、路線価というのはこんなにも差があることがわかりますね。

3,110は1平方メートルあたり311万円、32,070は1平方メートルあたり3,207万円であることを示しているので、ちょっとした場所の違いが価格の大きな開きに繋がっている様子が見てとれます。

さて、相続税路線価に基づいて土地の相場を導き出すには、相続税路線価÷0.8の式を使用して計算します。

相続税路線価が20万円の場合、20万円÷0.8=1平方メートルあたり25万円となるので、これをその土地の相場目安にするのです。

土地の相場の算定式相続税路線価÷0.8
路線価が20万円の場合20万円÷0.8=約25万円が概算相場

相続税や贈与税を算出する上で、相続税路線価は欠かせない数値です。

しかしその基準は、やはり若干ゆるいものになっています。

この点は、固定資産税と同様です。

所有する土地が角地である場合は接道する部分の路線価をベースに計算を進める必要がありますが、だいたいの相場で良い場合は、最高額の路線価を基準に相場を算出してみることをお勧めします。

地価公示や地価調査から計算する

地価を形成している3つのポイント

国土交通省が提供している地価公示都道府県地価評価は、価格帯の目安を知るために活用できます。

この場合に参考材料となるのは、地価公示や地価調査です。

地価公示は、約2万箇所以上のデータ取得場所があるので、所有する土地の公示価格を調べる上でとても便利な数値となるでしょう。

地価公示都道府県地価評価のサイトを開いて調べます。

日本地図から該当する都道府県をクリックします。

例えば東京をクリックすると、次に東京都の地図が表示されたら、知りたい地域名をクリックします。

次のページでは、地価公示のみを知りたいのか、地価公示と都道府県地価調査の両方なのか、調査年や用途区分等を指定して検索し、情報を抽出しましょう。

条件に当てはまるデータが抽出できれば、価格として参考になります。

なお、表示されている金額は1平方メートル単価です。

また、地価公示・地価調査のデータは、国土交通省は1月1日時点、都道府県は7月1日時点の価格ですので、土地の標準価格として使えます。

公的機関が公表しているデータは信頼して相場算出に使用できますが、一方で、全ての土地の地価を表示しているわけではない点には注意しておきましょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

わかりました!

取引事例から計算する

実際に売却・購入された土地の値段は、非常に優れた参考材料となります。

先ほどの地価公示データと都道府県地価調査のデータを提供しているサイトで、国が提供する土地に関する情報のうち、不動産取引価格情報検索というツールがとても便利なのでご紹介します。

このツールは個人を特定できないような形で、実際の事例を公表しています。

画面左側で検索条件を指定し、過去何年分についての取引価格を知りたいのか、土地の種類は何か、住所はどこを希望するか、といった項目から検索し情報を抽出できます。

また、日本地図も掲載されており、地図上から詳細情報に達することも可能です。

もし検索結果があまりにも多かったときは、検索する取引年を短縮してみると良いでしょう。

表示されたデータの中から、所有する土地の状態や取引状況が似ているケースを参考にしてみてください。

それぞれの方法における注意点

参考情報注意点
固定資産税評価額・人気エリアや都心は、若干高めの価格で取引される
相続税路線価・人気エリアや都心は、若干高めの価格で取引される
・土地の形状や面積を、別途で考慮する必要がある
・路線価が未設定の場所がある
地価公示・地価調査・実際の取引価格よりも若干安めの数値が公開される
取引事例・知りたい場所の取引事例がピンポイントであるとは限らない

では、詳細に説明していきましょう。

固定資産税評価額は、所有している土地の評価額からおおよその価格帯を把握するのに向いています。

しかし、人気のあるエリアや都心部の土地は、固定資産税評価額÷0.7で導き出される数値より高い価格で取引されていることが実際には多いため注意しなければなりません。

もし所有する土地が山林や農地であれば、固定資産税評価額はとても安く抑えられています。

したがって、入手できるデータをそのまま相場計算に使ってしまうと大きな誤差が生じてしまいます。

山林や農地には立地条件や法律による規制があり、取引価格は事例ごとに異なる傾向が大きいため、固定資産税の評価額から相場を調べるのには適していません。

相続税路線価を利用して相場を求める場合も、気を付けなければならない注意点が多くあります。

まず人気エリアや都心部などでは、相続税路線価÷0.8で算出される価格よりも高値で取引されています。

次に、相続税路線価は長方形の土地を想定して数値を出しているので、所有している土地の面積や形状が同じにはなりません。

例えば、整然と並ぶ50坪程の宅地の場合、路線価は長方形で約50坪程度のものとして算出し、数値を公開しています。

しかし、自分が所有している土地の面積が300坪ほどで、きれいな長方形の形状ではないような場合、相場の計算が難しくなるので留意しておきましょう。

特に、角地や使いにくい形状の土地も、別途、考慮しておく必要があります。また、場所によっては相続税路線価が公示されていないこともあるでしょう。

また、市街地や住宅地の場合は問題ありませんが、外れの土地、行き止まりの土地などは路線価がついていないことも多々あります。

このような場合は、付近の路線価を代用して相場を計算してみましょう。

地価公示や地価調査をチェックする場合は、国土交通省が提供する地価公示データと都道府県地価調査データを利用しましょう。

ただし、実際の取引価格は、公表価格よりも高かったり安かったりとかなり幅があることも理解しておきましょう。

例えば人気エリアでは高値で取引されていて、郊外地や過疎の進む地域では安値で取引されている、といった現象が起こっています。

実際に取り引きされた事例を参考にすることは、成約価格ということですから最も信頼できる価格となります。

しかし売却したい土地のすぐ近くで必ずしも取引事例があるとは限りません。

このような場合は周辺の事例にこだわらず、参考にするエリアを徐々に広げ、地域としての取引事例をいくつか比較しながら相場を掴んでいくとよいでしょう。

実勢価格の調べ方と検索方法

実勢価格とは、土地の売買取引成立時の価格のことです。

仮に、自分が所有する土地を2,000万円で売り出し、最終的に1,900万円で取引成立となった場合の実勢価格は1,900万円になります。

地価表示や地価調査のデータと異なり、参照できる土地の形状や面積、条件等がさまざまであるため、立地条件や路線価ではない実際の取引における売却価格、つまり実勢価格はかなり参考になるデータだと言えます。

国土交通省の土地総合情報システムの調べ方

国土交通省の土地総合情報システムの調べ方

実際の取引における土地価格をつかみたければ、国土交通省により提供されている土地の情報データを利用しましょう。

実際の取引価格を参照するデータベースで、国土交通省が不動産売買をした人にアンケートを取り、取りまとめた上で公開しているので、信頼性は抜群です。

アンケートは、取引した土地の価格、面積、状態などが聞き取られていますが、特定の場所がわからないように配慮した形で結果を公開しています。

実勢価格を調査する方法は、前述した地価公示都道府県地価評価のケースと同じで、画面右側の日本地図から知りたい地域をクリックする、または、画面左側の詳細指定から検索をかけてデータを絞り込んでいきます。

例えば札幌駅周辺(北海道札幌市中央区)の場合、面積が約80㎡から105㎡の間だとすると、安いときは2,800万円、高いときであれば5,500万円もの高値で取り引きされていたということがわかります。

同じエリアの中でも2,800万円から5,500万円まで幅広い価格帯で取引されているのです。

このケースの場合は、中古マンションに高値がついている一方、オフィス物件は2,800万円と比較的安く取り引きされていました。

検索条件を少しずつ変えながら、自分が希望とする条件に近いデータを拾いあげ、取引の参考にすると良いでしょう。

これらからわかるように、不動産取引価格情報を利用することは非常に有効な手段です。

ただし、データベースに掲載されている情報は過去のものであり、なかには10年以上前のデータも頻繁に出てきます。

そのため、現在の経済情勢や世相と照らし合わせながら修正をかけて理解していくことが大切です。

データを検索する手順については、以下を参考にしてください。

検索手順補足
1.時期を選ぶ初期状態は、最新の取引時期が表示されている。
古い取引情報を表示する場合は、該当の時期をプルダウンで選ぶ。
2.種類を選ぶ初期状態で土地が選択されているため、そのまま検索する。
土地と建物を選択すれば、家付き土地の価格を調べることもできる。
3.地域を選ぶ表示させたい地域を指定する方法は3つ。
・住所から探す-左下のメニューから選択
・路線や駅名から探すー左下のメニューから選択
・都道府県をクリックして探す-ページ右半分の画像をクリックして選択

売却相場基準と推移

土地の相場が決まる要素とはどのようなものか、売却を検討している人にとってはとても気になるところです。

土地は個々に違いがあり、1つとして同じものはないため、100%確かな相場を得ることは不可能です。

国土交通省による公開データや、自治体による固定資産税評価額は、あくまでも参考指標。自分の相場観を養うための材料であると考えましょう。

相場は常に動いているので、タイムリーな背景事情や推移の理由を読み取るための努力が欠かせません。

土地価格相場が決まる要素とは

土地価格の相場が決まる要素には、土地の立地条件や形状、接道状況や周辺環境に加え、どのような都市計画が適用されるのかといったことにも左右されます。

これらの条件により土地価格が変わるのはもちろん、最終的には売買成立における売主と買主の思惑まで絡んでくることから、土地の相場とは非常に流動的なものだと言えるのです。

相場より安く売りたい、相場より高く買いたい、といったニーズは通常ありませんので、売主と買主の思惑はある程度のところで合致します。

合致したところがいわゆる相場となり、多くの売主や買主にとって大切な基準となるのです。

多くのデータが蓄えられて1つの相場となっていくのですが、その時の地価が上昇期か下降期かによっても相場は変化します。

世の中の経済状況が好転していれば土地を買いたい人も増えてくるので、売主は強気の価格で土地を売りに出せるでしょう。

地価上昇期は、互いの相乗効果によって相場は通常よりも上がっていきます。

しかし、地価下降期に入ってしまうと、買いたいと考える人が少なくなるか、安ければ買うという人が多くなるため、売主は多少価格を下げて売却せざるを得なくなります。

そうして相場が下がっていくのです。

取引事例比較法

相場を知るための方法の1つに、取引事例比較法が挙げられます。

自分が所有する地と似た条件の不動産取引事例をできるだけ集め、年代的な要因、経済背景、土地そのものが持つ個別の特徴等を加えて相場を明確にしていきます。

ただし、土地が所在するエリアでの取引事例が少なすぎたり、そもそも取引事例がなかったりする場合は、取引事例比較法の有効性は当然ながら低くなります。

逆に参考エリアを広げすぎても、不正確さを招くことになりかねません。

あくまでも近隣エリアに取引事例が複数ある場合に効果的な方法だと言えます。

収益還元法

一方、土地が持つ本来の価値にフォーカスした収益還元法というものもあります。

取引しようとしている土地の現在の状態ではなく、将来的にどう活用すればどれだけの収益を生むか、といった視点で相場を計ってみるのです。

取引事例比較法に比べると、より現実に即した方法だと言えます。

ただし、収益還元法が有効なのは、収益を目的とする土地に限られます。

賃貸や事業に予定している土地であれば将来予測は非常に大事な要素になりますが、宅地の場合は収益を目的としていないため、必ずしも適切な相場にたどり着けるとは言い切れません。

その点に注意すれば、収益還元法を用いることはとても理にかなっていると言えるでしょう。

より具体的な相場を自力で知る方法

国や自治体が公開する水準は、参考として活用する分には良い材料となります。

しかし、毎年1月1日時点での公示価格や7月1日時点での基準地価は、実際に取引された価格と必ずしも近いとは限りません。

そこを補うのが自分自身の情報収集力です。

所有する自分の土地があるエリアで実際に取引された事例を可能な限り集めて単純比較するだけでも相場は見えてくるでしょう。

国土交通省が提供する不動産取引価格情報でもある程度の事例は集められますが、プライバシーの観点から土地の具体的な情報はわかりません。

そこで活用したいのが、新聞折り込みの不動産チラシや、不動産会社のホームページに掲載されている売却情報です。

折り込みチラシは、今まさに売り出し中の土地が掲載されているのですから、どういう場所にあるどのような形状の土地がいくらの値を付けているのかがはっきりとわかるため、非常に参考になるはずです。

不動産会社のホームページを見れば、売り出し中の土地が数多く載っているので、こちらも具体的な条件比較に役立ちます。

情報を集めたら、それぞれの土地1㎡あたりの単価を算出して比較してみましょう。

同じような面積の土地にもかかわらず、なぜ価格が違うのか、土地の条件等を1つひとつ見比べていくことも大切です。

そうすることで、ある程度の相場観を養うことが十分可能なのです。

土地を高く売るポイント

土地を高く売るポイント

できるだけ土地を高く売るためには、ぜひ押さえておきたいポイントがいくつかあります。

こざかな生徒
こざかな生徒

どのようなポイントがあるのですか?

例えば、価格交渉があることを前提とした価格設定にしておく、破れ家屋と土地を一緒に売る、取引相場が高くなる時期に売る、隣家の人に売るなどです。

クジラ先生
クジラ先生

価格交渉があることを前提とした価格設定にする

土地取引では、売主と買主の間で価格交渉が行われることが多いため、最初から売りたい価格を正直に提示すると、交渉の結果、希望よりも低い価格で取引成立となってしまう可能性が高くなります。

そのような事態を避けるためにも、予め、交渉による値引きを前提にした価格設定にすることが大切です。

参考資料として役立つのは、東日本不動産流通機構の調査データです。

これをみると、2017年の土地取引では、売値から約1割値下げした価格で売買が成立していることがわかります。

例えば100㎡あたり218,000円で売り出した土地は、交渉を経て最終的に100㎡あたり196,200円で売買成立しています。

つまり、約1割引になってしまっているのです。

極端に大きな値下げを求められることは一般的ではありませんし、またそれに応じる必要もありません。

しかし、1割程度の値下げは想定内のものとして考慮しておくと良いでしょう。

破れ家屋と土地を一緒に売る

宅地を購入する時は、住宅ローンを利用することが一般的です。

しかし土地のみの場合は住宅ローンが利用できません。

このことから、破れ家屋であってもあえて解体せず、古い家付きの土地という形で売りに出す方が、買主側にメリットとなる場合があります。

売主にとっても家屋を解体して更地にするにはそれなりの費用がかかるため、家を残したまま売りに出した方が経費負担を抑えることができるでしょう。

家付きの土地を更地にする場合は、家を解体する費用はもちろん、家付きの時より残った土地に対する固定資産税が数倍上がります。

土地を売るためにかかる費用の方が大きくなってしまうこともあり得るので、あえて家付きの土地として売りに出すことも検討してみましょう。

取引相場が高くなる時期に売る

土地の取引には、高く売れる時期とそうではない時期があります。

また、世相を反映して取引価格が上昇することもあるでしょう。

急いで売却しなければならない場合を除いて、タイミングをよく見計らって土地を売りに出すことが大切です。

土地が高く売れる時期を見極める1つの材料には実勢価格が挙げられます。

実勢価格とは実際の取引価格のことですから、その流れを追っていけば、どの時期に高く売れる傾向があるのか、どういう情勢が実勢価格に反映されているかなどの傾向を掴むことができます。

土地の売却価格が上昇している時期であれば、タイミングを合わせて売りに出してみましょう。

少しでも高く売れる可能性が出てきます。

また、頻出している国土交通省の不動産取引価格情報サイトも、積極的に利用することをお勧めします。

サイト内で取引価格を調べれば、条件を指定して検索をかけるだけで該当する事例がわかるので非常に便利です。

表示された取引事例の中から、面積・条件的に自分の所有する土地と類似しているものをピックアップします。

100㎡あたりの単価等を算出して比較すれば相場がわかりますし、異なる年代で同様の作業を行えば、相場の時間的な推移もわかります。

大幅な価格上昇や下落が見られた年は、何らかの社会情勢が関連していることが多いため、分析すると価格の付き方の良い参考になるでしょう。

そのようにして実勢価格、つまり取引価格の適切なラインを見つけていくことができるのです。

自分自身でも相場を掴んでいくことは可能ですが、より効率的に目安を知りたい場合は、不動産会社の一括見積りサービスを利用してみるなど、所有している土地の適正価格や売却価格について複数の会社から情報を仕入れてみるのも良い方法です。

隣家の人に売る

隣家の人に自分の土地を買ってもらう、という方法もあります。

不動産会社を通さないことで、仲介料等の諸費用をある程度節約できる可能性も考えられます。

特に、土地を購入することで隣人が所有している土地がより整った形になる場合、自らの土地の価値を上げることができるため大きなメリットとなるのです。

このようなケースでは、相場よりやや高かったとしても土地の売却が可能になってきます。

土地 価格 Aの所有者がBを購入することで80坪1,200万円となり、坪単価が5万円上がる(15万円/坪)。
形状の悪いA 40坪400万円(10万円/坪)
形状の良いB 40坪800万円(20万円/坪)

早期に土地を売却するためのタイミング

土地売却を検討している人にとっては、できるだけ早いタイミングで売り切り、手元にお金が入るようにしたいと考えているはずです。

その場合、重要になるのがタイミング。

いつ売るか、ということになってきます。

まず、1年のスパンで売却までの流れを考えてみましょう。

1月をスタートとして考えると、3月までに土地を売りに出します。

転居先を探すことが多くなる3月頃は、家を建てるための土地を探す人も多くなり売れやすい傾向にあるのです。

東日本不動産流通機構、通称レインズのデータを見ても、3月に不動産が売れやすい傾向があることがわかります。

レインズでできること

この時期に売りに出すことで、スムーズに売却できる可能性が高くなります。

もしくは、不動産会社による買い取りを利用するのも一案です。

一般的に、に不動産を売りに出すというのは手間や労力、時間がかかるものです。

しかし、不動産会社に土地を買い取ってもらえば、時間的なロスがなく、短期のうちに売却してお金を手にすることができます。

ただし、通常の売り出し価格に比べると、不動産会社による買取価格は若干安くなります。

できるだけ高く売りたいと考えている人には向かないかもしれませんが、すぐに土地を手放したい、お金が必要だという人には非常に便利なサービスだと言えるでしょう。

まとめ

ここでは、土地の売却相場の調べ方、売却相場の水準、高く売るためのポイント等について整理してきました。

土地には相場があること、国の公開データの検索方法や情報の調べ方、相場は推移していくものだということ等、知っていることで売却がより満足のいくものになるポイントを知っておくことは重要です。

土地を高く売るための意外なポイントとしては、破れ家屋と土地を一緒に売りに出すことであり、そうすることで買主にメリットが生まれ購入しやすくなる点もおさらいしておきましょう。

相続によって得た土地を売却したい場合は、相続登記を行うことを忘れずに。

土地の売却には流れがあり、まずは十分に情報を集めるところから始まります。

次に、土地の境界線を確認し、曖昧な場合は測量する等して、不動産会社に査定を依頼しましょう。

仲介してもらいながら買主を探し、ようやく売買契約の成立に至ります。

この一連の流れを頭の中に描いておくだけでも、今自分がどの時点にいるのか、やるべきことは何なのかが明確になります。

しかし実際には、相場は何らかの理由で変動するものです。

また、ニーズが十分あるか、売りに出した土地に対する反応がどれくらいか、など、実際に売却活動を始めてみなければわからない部分もあります。

だからこそ、複数の不動産会社に査定を依頼して見積もりを取り、それを現時点での相場として参考にしながら、自分が所有する土地の価値を把握することが大切なのです。

また、土地にも見栄えがありますから、荒れ地のまま売りに出すのではなく、きちんと草を刈る、放置されたままのものがあれば取り去るなど、見学に来た人に良い印象を与える努力も必要です。

売却するにもお金がかかりますので、資金面での準備も忘れないようにしましょう。

少しでも高く土地を売りたいのであれば、価値を把握することに加え、様々な情報をしっかりと整理し、準備を行い、ベストなタイミングで売りに出し、納得できる価格で契約成立させることを目指していきましょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

はい!

この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

関連記事

人気記事

×

あなたの不動産は?

60秒入力!

無料 査定スタート