土地売却を検討している人必見!発生する税金のまとめと確定申告の方法

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この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

土地を売る予定の方で確定の申告をした事がない場合は、どうしたら良いか迷うケースもあります。

会社員であれば申告をする機会がない事もあり、売る時の申告の処理を心配するのも自然な事ではあります。

売る時は、不動産屋に相談しながら進めますが、税も理解していないと納得のいく売りをする事が難しくなる可能性もあり得ます。

税をしっかりと理解した上で納得のいく売りをして、申告出来れば理想的でしょう。

そのためには、節税に対する意識と知識が必要となり、意外とやる事が多いのも事実です。進行の方法は全部で3つあり税務署でするか、郵送、e-taxで申告出来ます。

どの方法でも良いですが、最近ではe-taxでの申告が推進されていますが、実際にやってみると不明な点がかなりあり一人で家でやる事が難しい事がデメリットとしてあります。

ここでは、土地を売る流れ、税の種類、節税、申告の方法を紹介します。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

勉強になります。

土地の売却で必要な手続きとは?

土地の売却で必要な手続き

売る時に必要な流れは、土地の相場を調べることが最初です。およその相場を知ることで、どのような計画で実際に売るか方針が決まってきます。

はじめの段階で不動産屋に相談するのも相場を知る上でポイントになります。不動産屋は実際に売買をしている事もあり、相場については詳しいので聞いてみると良いでしょう。

次のステップとして測量をして不動産屋による販売の開始となります。この時に不動産屋と仲介の契約をしますが、何を得意とする不動産屋なのか把握してから契約した方が無難です。

その為にも複数の不動産屋で話を聞いてみて、どこの不動産屋に仲介してもらうか決めるとより安全です。

不動産屋により購入の希望者が見つかったら、交渉をして双方問題なければ契約となります。そして決済をして引き渡しをする事になり最後に確定の申告があります。

土地の相場を調べて不動産屋に相談

売ろうとしている地の相場は需要と供給のバランスで決まっています。地の価格はその時価なので変動するため、チェックが必要です。

本当に地の相場を知りたい場合は、不動産屋や鑑定士にお願いする事になり、基本的な値段の決めるファクターについては知っておいた方が良いです。

地の価格を決めるポイントとして、その地の特性があります。例として、立地や大きさ、形、方角が挙げられます。

その他には、地の流通量の影響も受けます。地の流通量が多い場合は価格は高くなりますが、少ないケースでは値段が下がる傾向があります。

これらを理解した上で自分で地がどの程度の金額なのか調べる方法として、実勢についての価格があります。

土地の評価額がわかる4つの方法

国土における交通省の土地のついての総合情報のシステムを利用することで、アンケートを元にした地の取引き価格である実勢についての価格が分かります。他には、公示価格がありエリアごとに決められた標準的な価格が毎年公表されています。

測量をして不動産屋が販売開始

次の流れとして測量をしますが、目的は地の面積、境界線、権利の関係をはっきりさせる事です。

測量における図は、下表の様に3種類あります。売買の契約の際に使われる図は、主に確定の測量における図になります。

実際に測量をする方は、土地と家屋の調査士と測量の士です。一般的には地を売る際には、仲介をお願いしている不動産屋の紹介による土地と家屋の調査士がする事が多いです。

金額的に気になる方は、個人的にも測量の依頼が可能なので、複数の会社に見積もりを出してもらい比べると良いです。

測量における図の種類

測量の図における種類内容
確定の測量における図隣接する地や道路における所有者の立ち合いの上で境界の確認と民間における査定をして作られる。
地積における測量の図地の登記記録により法務局で入手でき、面積とそれについての計測や計算の方法が書かれている。
現況の測量の図隣地の所有している方の境界の確認をしないで作られた図と、民有の地のみ隣地を所有している方立ち合いで境界の確認をして作られた図がある。

購入の希望者と交渉して契約

不動産屋が販売を開始して広告などを出し始めると、購入の希望者が内覧をする事になります。

家と地を一緒に売る時は、内覧は実際にお客が買うかどうか決める重要なポイントなので、売る側としても十分な準備をやる必要があります。

部屋を綺麗に見せるために、プロに頼んでクリーニングしてもらう事は、売るためには基本的な事です。

また、家の中に物が多いと部屋が狭く見えてしまうため、レンタル倉庫などを利用して一時的に物を移動して、広い家だと思ってもらえる工夫もコツです。

価格の交渉がある時の注意点として、値段を下げる様に要求があった場合は慎重に進める事が大切です。値段を下げるかどうかは、近くの取引における価格の実績や売りたい土地に対する反響などを考慮して決定します。

さらに気を付ける事として、一回値下げをした場合再度値上げするのは難しい事を念頭に入れておくべきです。

買う方が決まって引き渡しについての条件などに合意したら売買の契約になります。契約では、不動産屋、買う方、売る方が集まって書類を確認し契約します。

決済をして引き渡す

土地売却における決済とは、売る契約をした後に不動産の引き渡しと手付金を払った残りの代金の支払いを一緒にする事を言います。

決済では、銀行への振込と現金で支払いがありますが、金額が高いので取扱いには注意しましょう。決済をする時期は、契約をした後の2週間から2カ月後にするのが一般的なので売る方も覚えておくと良いです。

決済を行う場所は、ローンなどを使用する場合は特に銀行などでする事が多いです。場所は買う方が指定するのが普通です。

金額が高いので銀行で決済が出来れば安心して処理出来ます。決済時に同席するのは、買う方、売る方、不動産屋、司法書士、銀行のローンについての担当者となります。

引き渡しは、決済と同時にするのが基本となっているので、不動産の代金を払う時に実施されます。

最後に忘れずに確定申告をする

売る際に重要な事として、確定についての申告をする事があります。しっかりと期日までに申告する必要があるだけでなくいくつかの注意点があり、売った事で譲渡所得がある会社員の方でも申告する事が挙げられます。

会社員の方は普段は申告する機会がないので、売る事になったら注意が必要です。譲渡所得がプラスである場合は申告が必要な事は普通ですが、マイナスの損失になった時でも申告するケースがあります。

確定申告をしないと損をする人

それは、税の特例を利用する時は申告が必要なので合わせて覚えておくと良いでしょう。売った事でマイナスになった際に還付を受ける特例を利用する時は申告が必要です。

申告をする時期は、売った年の次の年の2月16日から3月15日の間になっているので事前に準備しておくと良いです。

申告時期の前になると税理士の無料相談を受ける機会もあるので、不明な点は質問してクリアにする事でスムーズに処理出来ます。

売る時に発生する税の種類

前もって知っておくべき事として、売る事で発生する税が何なのかも大切です。売るより前に払うものとして印紙税があります。

その他では売った後に所得税を払う事になります。所得税の計算には式を使用しますが、それ程複雑な計算ではないので実際に計算してみると良いです。

自分で所得税の計算が出来れば、売る時のどの程度の税になるか目安を見る事が可能です。別の税として住民税がありますが、所得に対して課税されるもので多くの方が既に知っている事です。

実際の計算では、売った事による譲渡所得に税率を掛ける事で算出されます。この税も事前に知っておくことで後で知らされて焦る事がないです。

他の税として、復興特別所得税や相続した地を売る時の登録における免許税等があり、初めて聞く方は把握しきれないと考えますが、概算でも自ら出来る様にする事で払う税の全体像を見る事が出来ます。

売る前に払う印紙についての税

売る時に必要になる税として印紙の税があります。税は不動産の売る際の契約書に書かれている金額により下記の表の様に決まっています。

低い税を見てみると、契約書の金額が100万円を超えて200万円以下では1000円の税となります。

印紙についての税については、それほど神経質になる金額ではないです。税の高いケースを見てみると1000万円を超えて5000万円以下の契約書の金額では10000円となっています。

気になる事として印紙についての税は誰が負担するかについては、売る側と買う側が平等に負担する事になっているので知っておいた方が良いです。

契約書に書かれている金額不動産の売買における税
100万円を超えて200万円以下1000円
200万円を超えて300万円以下1000円
300万円を超えて500万円以下1000円
500万円を超えて1000万円以下5000円
1000万円を超えて5000万円以下10000円

売った後に必要な所得税

売った後に必要な所得税

売り後に払う必要がある所得における税は、下記の式で出します。それほど難しい式ではなく、ポイントは先に譲渡の所得を出し、後に税の率を掛けます。式の中の譲渡の価額とは、売った金額です。

取得の費は地を買った時の購入の代金、購入の手数料等です。次に譲渡の費用は、地を売るための費用です。

特別な控除は、条件を満たした時に利用できる特例です。最後に税の率は、売った地を持っていた期間が5年以下か、5年を超えるのかで変わってきます。

5年以下では、39.63%で5年を超えると20.315%となるので倍近く税率が変わる点が注意です。税の率は、所得における税と住民の税、復興における特別な所得税の合計なのも覚えておくと良いです。

所得における税の計算

税の額=(譲渡の価額―(取得の費+譲渡の費用)-特別な控除)×税率

売れた場合の住民の税の支払い

地が売れた時に多額になるのが住民の税です。税は、地を売った事による譲渡による所得に住民の税の率を掛ける事で計算します。

地を持っていた期間が5年以下の場合は、譲渡による所得に9%を掛けて算出して、5年を超えた場合は5%を掛けて計算します。

払う流れは、前年に売った時は、売った年の翌年に確定における申告を行い、確定の申告をした年の6月から住民の税の払いをします。

売りから時間の差があるので意識して払う時期を知っておかないと、後でお金が足りなくなって払えないケースもあるので気を付けましょう。

税の額は、所得に対して9%になる時もあり、金銭の管理を普段からやっていないと払う事が困難になる事もあります。

また売った地の所有が5年を超えると5%になり、半分程の税の率となる事も知っておくと地を売る時期を検討する大切な判断の基準となります。

復興の特別所得税の税率は?

復興における特別な所得税の税は、下記の式のよって出します。簡単に説明すれば、基準の所得における税額に2.1%の税率を掛けて算出します。

ここで言う基準の所得の税額は、所得から控除された額に所得の税の税率を掛けて出される額です。

復興の特別な所得の税額

復興の特別な所得税の額=基準の所得における税額×2.1%

復興の特別な所得の税は、東日本の大震災の復興の財を確保するために創設されました。

税率は、2.1%となっているので地を売る時には、事前に計算に入れておく事も必要です。納税の義務者は、個人の方で所得税を払う義務のある方となっているのでかなり広範囲な方が対象です。

地を売った後は確定の申告をする事になり、注意点として所得税と復興の特別な所得税を一緒に申告する事があります。初めて地を売る方が多いと思いますが、復興の特別な所得の税や所得税など複数の税の処理を意識してする事がポイントです。

譲渡の所得税の計算

地を売る時に大切なのが譲渡による所得における税があり、下記の式で求めます。

収入における金額から取得の費と譲渡の費用を引く事で譲渡における所得を計算し、その後に地を所有していた期間によって異なる税の率を掛ける事で出します。

5年以下の所有が39.63%で5年を超えると20.315%の率となります。式としては難しくなく、長期に所有していた方が率が低い点です。

期間の違いだけで2倍もの税の違いになるので覚えておいた方が良いです。売る時期を税率の違いと一緒に計画する事で、納得のいく売りが可能です。

式における収入における額は、売った時の額で、取得の費は地を購入時の額と買った時の費用になり、譲渡の費は売った時の費です。

譲渡の所得の税の計算式

譲渡の所得の税額=(収入における金額―取得の費―譲渡の費用)×税率

相続した土地を売る時に掛かる登録の免許税

別の売る時に払う税は、登録における免許の税です。

相続や地の売り買いで必要となる所有権における移転についての登記、所有権の保存の登記、抵当権における設定の登記等で課税されます。

実際の登録の免許の税の率を見ると、地と建物の両方とも売ると2%で相続では0.4%となっています。

相続をした不動産を売りたい時は、売った金額の2%を払います。2%と聞けば人によっては大した額でないと考えますが、他の税と一緒に厳密に計算してみると多額になってくるので要注意です。

普段登録についての免許税という言葉を聞く機会は少ないですが、相続した地の売りの時も請求されるので大切です。

相続した不動産の売りを個人だけでする事は、専門における知識もいり困難なケースもあります。節税対策は、税理士等に相談する事でクリアになる事もあるので登録における免許税も含めて聞いてみると良いです。

売却したい時の節税の対策

売りたい地がある時の注意として節税についての対策です。節税の対策はかなりあるためある程度把握しておかないと、どう節税するか予定が立ちません。

例えば特定の期間に取得した地を売る時に使用できる特別な控除等が挙げられます。その他では、公共事業による売りでは5000万円の特別な控除です。

この控除を利用するのに要件は細かく決まっているため前もってチェックがいります。実際に地を売った後には、利益が出なくても確定の申告をするメリットがある事も知っておくべきです。

特別な控除だけ見ても簡単に覚えられないくらいあるので、一度全体像を把握して要点を押さえると良いです。

節税について相談に乗ってくれるのは主に税理士になりますが、その他で売る時にトラブルなどがあれば弁護士に聞いたり、売りの全般の流れは不動産屋に聞くなどして使い分けて相談するとスムーズです。

特定期間で取得した土地の売りで使える1000万円の特別な控除

有効な節税の対策として、特定の期間において取得した地を売る時に使える1000万円の特別な控除です。

制度を利用するには、条件を満たす必要があり要チェックです。地を取得した期間は、平成21年の1月1日から平成22年の12月31日の間となっています。限定された期間なので売る地が該当するか確認する事です。

他の条件は、平成21年に取得した地は、平成27年以降に譲渡している事や平成22年に取得した地は平成28年以降に譲渡等の条件です。条件が多くても、1000万円の控除が受けられるメリットは大きいので把握して該当するか確認する事です。

公共事業による売却では5000万円の特別な控除

別の節税の策は、公共の事業によって売るケースでは最大で5000万円の特別な控除があります。

譲渡における所得に対して控除され、5000万円の金額はかなり高額であるので売る方からすればとても助かる制度と言えます。

控除を受ける条件として、売った地や建物が固定の資産である事や、買取の申し出があってから6ヶ月までに地や建物を売っている事などです。

他には、公共における事業の施工の方からはじめに買取の申し出を受けた方が譲渡している事等も条件となっていて、全ての条件を満たす事で特別な控除を受ける事ができるので注意が必要です。

公共事業などにより地を売り5000万円の控除を受けるには、確定申告をする事も大切です。

相続した土地を売った場合の税金の特別な特例

相続した地を指定された期間中に売った時に最高で3000万円の控除が受けられます。

売った期間は、平成28年の4月1日から令和5年の12月31日の間とされて、他に要件は下記の表の様になっています。

対象となる家と地は、それぞれ条件が決まられていて、特例を受けるには、適用の要件が別に規定されています。

要件は、売った方が相続、贈与により地や家を手に入れた事や、売却した土地や家の要件、相続の開始があった日から3年が経つ年の12月31日までに売れること等があります。

相続の対象となる地や家の控除の条件

対象となる家・相続の開始の直前に被相続の人が住んでいた家
・昭和56年5月31日以前に建てられた
・相続の直前に被相続の人以外の方が住んでいない
対象となる地・相続の開始の直前に被相続の人が住んでいた家の地

引用元:No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

農地における税金の特別な控除

次に節税が可能なケースとして農地の税の特別な控除がありあす。

内容としては、要件を満たした場合に、課税の長期における譲渡の所得の額または、課税の短期における譲渡の所得の額の計算上、これらを通じて800万円が控除される制度となっています。

控除される対象の譲渡は、農業の振興地域内の農地などを農業における委員会のあっせん等により譲渡した時などがあります。

この他には、特定の農業の地区域内の農業の地の譲渡である事や様々な譲渡の範囲があります。

範囲だけでも詳細に決められているので、気になる方は専門家である税理士等に聞いてみるのも良いです。

利益が出なくても確定申告する利点

普通は利益を上げるために地を売る事が多いですが、買った時の値段よりもかなり安く売れてしまえば、損失になるケースもあります。

この様な時も確定における申告をする事をおすすめします。損失が出る場合は、確定についての申告は不要となっていますが、実際には不動産の売りによる損失と他の所得を合わせる事でトータルで節税の対策となります。

この事を知っていれば、地が希望の値段で売れずに安く売ることになった場合に、スムーズに確定についての申告の処理をする事が可能です。

他の損失しても確定についての申告をする理由として、税務署が調査する可能性を低くする事が出来る点があります。

税務署からすれば、地を売れば大きなお金が動く事になるので、チェックが入る可能性があります。確定の申告を損失を出した時でもしていれば、このようなチェックに対する心配が不要となります。

土地を売る際の確定における申告の方法

土地を売る際の確定における申告の方法

大切な地を売った時の確定についての申告は、かなりのステップがあります。初めに譲渡における所得の内訳書の準備になります。

この書類の目的は、譲渡の所得の金額を計算するための書類です。確定についての申告をする時は、内訳の書は添付する事になっているので地を売ったら忘れる前に記載した方が無難です。

次に必要な書類を集めますが、内訳の書以外には、確定の申告書、譲渡の時の書類や取得した時の書類等様々いるので、一つずつ用意すると良いです。

書類は税務署、法務局で入手するものと自分で用意するものとがあるので、税務署に行く時は、まとめて入手すると手間が省けます。

必要な書類が集まったら次は、確定についての申告を記載する流れです。書類を記載して税務署に提出、郵送、e-taxのどれかで申告します。

申告後は納税をする事になるので前年から納税するお金が残るようにしっかり管理しておくことも大切です。

譲渡の所得の内訳書を準備

確定における申告のスタートとして、譲渡の所得における内訳の書を用意します。書類を入手する方法として、国税の庁からダウンロードすると簡単です。

書く内容としては、申告する方の名前、住所、電話の番号などを記載します。更に2面では地の所在地、利用における状況、売る際の契約日、譲渡における価格等を書きます。

3面には、譲渡した地の購入した時の金額、譲渡するために払った費用等を書きます。大切な点として、譲渡した時の金額から、購入の時の価格、必要な経費、特別な控除を引く事で譲渡における所得の金額を出します。

ここまで計算すれば、確定における申告の概要が見えてきます。

申告前に書類を用意

前もって用意する書類は、税務署から入手するものと自ら用意するものがありますが、税務署では確定における申告書B、確定における申告書第三表、確定における申告書の付表兼計算の明細書となっています。

明細書は、譲渡における所得の内訳の書となっています。自ら用意するものとして、住民の表、売った地の契約の書、売った地の購入した時における契約の書、仲介の手数料や印紙の税の領収書等になります。

注意点としては、確定における申告書は、最新のものを利用する事がポイントです。

特例を使うケースでは必要な書類もあるため、その準備もいります。使う特例によって必要となる書類が異なるため不動産屋等に相談してみると良いです。

確定の申告書を記載

確定の申告を記載するのは、手書きとパソコンで入力する方法があります。最近では、パソコン入力で申告する方をすすめていますが、まだ自宅で一人でするには難しい点もあります。

パソコンで入力するメリットは、下記の表の様に記入のミスや計算ミスが減る事にあります。

計算は自動でしてくれるためスムーズに申告したい方向けと言えます。

それに対して手書きの場合のメリットは、パソコンやスマートフォンが不要な事とパソコンに不慣れな方でも申告可能な点です。実際の申告の書の書き方は、国税庁のホームぺージに記載例等も見る事が出来るので参考にしながら記載すると良いです。

譲渡についての所得の書き方も記載されているので見てみるとポイントが分かります。

パソコンと手書きでの申告のメリット

パソコン記入ミスや計算ミスの可能性が低くなる、提出書類の不備に効果的
手書きパソコンやスマートフォンが不要、パソコンに慣れてない方でも申告が可能

税務署、e-tax、郵便のどれかで申告

申告の記載が終わったら税務署に提出かe-tax、または郵便で申告する事になります。

それぞれのメリット、デメリットを見てみると確実な方法として挙げられるのが税務署に直接行って提出する事です。

税務署に持っていけばスタッフが不備がないかチェックしてくれるので自信のない方には特に良いです。デメリットとしては、税務署の駐車場がいっぱいで待つ必要がある点です。

税務署の中でも待つ事になるので待つ事が苦手な方は、別の方法を選択した方がストレスにならないです。

次に郵送する時のメリットは、申告書と添付の書類を一緒にして郵便のポストに入れるだけなので、待つ時間は不要です。

デメリットとしては、控えをもらうために返送用の封筒と郵便の料金が必要となる点です。重要な情報が記載されている申告書を他の方に見られたくないと考える方は、別の方法を選ぶことになります。

最後にe-taxで申告するメリットですが、紙が不要で簡単に申告できる点です。デメリットとしては、全員がパソコンを使える環境ではない事です。

パソコンがなければe-taxでの申告は不可となります。

納税をする時期はいつ?

納税をする時期は、税の種類によって異なります。印紙についての税は地の売買の契約書を作る時です。

次に譲渡の所得についての税は、所得の税と住民における税で時期が違います。所得の税は確定についての申告の時期の2月から3月の間に払います。

それに対して住民税は、6月移行に通知書が届き、記載されている期日までに払うシステムになっています。

他の税として登録免許税がありますが、払う時期は登記をする時となっています。それぞれの税の払うタイミングを把握していれば、いつ幾ら必要か分かるので余裕を持って準備する事が可能です。

まとめて全ての税を払うシステムになっていれば簡単ですが、別々になっている事を覚えておくのも大切です。

まとめ

ここまで地を売る時の手続きや発生する税、売る時の節税についての対策、確定の申告についての方法を見てきました。

初めて見る様な用語もあったと思いますが、一度全体を理解してしまえば、いわゆる事務的な処理の部分もあります。

節税などでどうしたら良いか迷ったら専門の税理士や不動産屋に相談するのもおすすめです。事前に節税の方法を知っておく事で、スムーズに売りの申告を済ませる事が可能です。

節税において利用出来る特例は沢山あり把握するだけでも大変ですが、自ら調べて要件を満たしているか確認して見る事で、専門の税理士に相談しても理解しやすくなるでしょう。

何も知識がない状態で不動産屋や税理士に聞いても覚えきれない事が多いので、事前に基礎的な知識を付けておくと理解が早いです。

実際に確定における申告書を作成する時は、手書きとパソコンでの作成を選択出来るのでそれぞれのメリットを含めて考えて選ぶと良いです。

本当に初めての申告で自信がない方は、直接税務署に行ってスタッフに見てもらい、場合によってはその場で訂正してもらい申告するのもおすすめです。

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