不動産売却時の仲介手数料の相場っていくらくらい?計算方法など説明

不動産売却時の仲介手数料の相場っていくらくらい?計算方法など説明

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不動産を売却するときに不動産会社にサポートしてもらう場合、仲介手数料を支払う必要があります。専門的な知識を持つ不動産会社に依頼することで、より高い価格で不動産が売却できたり効果的な戦略を立ててくれたりしてくれます。

特に初めて不動産を売却する人は、何が正しいかも分からない状態でいることも多いはず。そんなときに頼りになるのが、不動産会社なのです。ただ一方で、不動産会社に依頼する場合、仲介手数料がかかります。

コストを出来るだけ抑えたい人は、仲介手数料がかかる不動産会社への依頼に躊躇する人も多いかもしれませんね。

そこで今回は、不動産売却を行うにあたり発生する仲介手数料の相場や計算方法を紹介します。不動産売却を考えている人は、ぜひ参考にしましょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

勉強になります!

不動産売却時における仲介手数料について 

それでは、不動産売却における仲介手数料を解説します。不動産売却における仲介手数料の目安相場や計算方法にも触れているので、費用を把握する際に役立てましょう。

そもそも仲介手数料とは

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産売却時に売主に変わって買主との調整を行なってくれたり契約手続きを進めてくれたりしてくれる不動産会社に対して支払う手数料のことです。不動産会社は無償で売却を手伝ってくれるわけではなく、不動産売却の仲介手数料で利益を得るビジネスです。

不動産会社に依頼することでお金の支払いが必要になりますが、売主にとってもさまざまなメリットがあります。例えば買主の調整や契約手続きの進行はもちろん、不動産購入に意欲がある買主の集客を行なってくれるのも大きなメリットです。

不動産売却に慣れている人であれば自分でも進められますが、多くのケースでは不動産会社に依頼するのが一般的です。不動産売却におけるトラブル回避にも役立つので、特に初めて不動産売却を行う人は不動産会社に依頼するのがベストです。

買主との売却契約が成立したときに成功報酬として仲介手数料を支払います。売却活動を行う時点では仲介手数料は発生しないため、この時点でお金を支払う必要はありません。そのため、もし不動産が売却される前に契約を打ち切る場合は費用は発生しないのです。

なかには、売主の集客を考慮して複数の不動産会社に依頼することを考えている人もいるかもしれませんね。この場合は、契約に至った不動産会社のみ仲介手数料を支払うことになります。不動産会社は仲介手数料で利益を得ているので、売主の考えを考慮した活動を行なってくれます。

不動産会社に支払う料金ですが、不動産会社が自由に金額を決めていいわけではありません。宅建業法によって上限が決められているので、大幅に費用が高くならないので安心しましょう。

ただ宅建業法では上限のみ定められているので、値切り交渉を行うことは可能です。

仲介手数料は現金で支払われることが一般的ですが、なかには大金を持ち歩くことに不安を感じる人も多いでしょう。

不動産会社では、クレジットカードや銀行振込などに対応してくれるところも多いです。不安なときは、不動産会社に直接聞いてみることをおすすめします。

仲介手数料以外に必要な費用

不動産売却におけるサポートを受けた場合は、契約時点で仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料として含まれる費用が以下の通りです。

  • 買主を集めるための広告費用
  • 不動産を購入希望する人への物件購入
  • 不動産の登記登録や権利の情報調査
  • 不動産売却における資料の作成業務
  • 買主への説明や契約締結における業務
  • 不動産の引き渡しまでの書類準備
  • 買主からの支払い手続きに関する業務

不動産売却によっては上記以外の業務が発生する場合、売主に対して仲介手数料に加えて請求することが認められています。

項目に該当する場合は仲介手数料に加えて費用が発生するので、不動産会社に依頼するときは考慮することが必要です。仲介手数料以外にかかる費用は、大きく分けて下記の6つになります。

  • 不動産売却における追加費用
  • 不動産を解体する場合にかかる費用
  • 債務不履行があった場合の違約金
  • 所有権移転登記に発生する費用
  • 契約書に課される税金

まず「不動産売却における追加費用」ですが、例えば効果的に買主を集めるために通常行われていない広告を依頼したい場合などがあります。

不動産会社が提案した広告はある予算内で組まれていることがほとんどです。そのため、提案された広告以外を提案する場合は別途料金が発生します。

また、遠方に住む不動産購入を希望する人に向けて直接説明を行うために出張する場合も交通費や宿泊代など別途費用がかかることがあります。

このケースでは、不動産購入を希望する人が住む場所によって金額が変わるので注意しましょう。

次に「不動産を解体する場合にかかる費用」は、売却するために建物を取り壊したり荷物の処分を依頼したときにかかる費用のことです。

これらは仲介手数料には含まれず、別途請求されます。追加費用をかけたくないなら、不動産に依頼する前に売れる状態に整えることが大切です。

3つめの「債務不履行があった場合の違約金」は、不動産契約が完了した時点で支払う手付金が使用されます。

トラブルがなければ通常支払う必要のないお金ですが、問題が起こったときには支払う必要があるの注意しましょう。不動産売却で問題を起こさないためには、優良な不動産会社を選ぶのも一つの対策だといえるでしょう。

4つめの「所有権移転登記に発生する費用」は、不動産を登記するためにかかる費用のことです。

不動産を売り出す時点では所有者が売主になりますが、不動産売買が成立すると所有者が変わるため移転登記を行わなければいけません。この所有者の移転登記にかかる費用は、買主ではなく売主に費用の負担が請求されます。

5つめは「契約書に課される税金」です。通常売買契約書など経済取引に関する文書を交わす場合、不動産の売買金額に応じた印紙税がかかります。

不動産の売却が成立すると買主と契約書は必ず交わすので、仲介手数料と合わせて請求されます。印紙税の納付を怠ると過怠税が課されることもあるほど重要な費用です。不動産会社に従って支払いましょう

仲介手数料の目安相場と計算方法

不動産売却をするにあたり、どれくらいの仲介手数料が必要か気になる人も多いでしょう。そこで、ここからは売買価格に合わせた仲介手数料の早見表を紹介します。簡単に仲介手数料の目安相場がわかるので、ぜひ参考にしましょう。

不動産の売買価格仲介手数料不動産の売買価格仲介手数料
200万円110,000円3200万円1,122,000円
600万円264,000円3600万円1,254,000円
800万円330,000円4000万円1,286,000円
1200万円462,000円4400万円1,518,000円
1800万円660,000円4600万円1,584,000円
2400万円858,000円5000万円1,716,000円

仲介手数料は、自分でも簡単に計算することができます。なぜ自分でも仲介手数料が計算できるかというと仲介手数料は売買価格によって決まっているからです。例えば、売却価格における仲介手数料のパーセンテージは以下の通りになります。

売却価格仲介手数料の計算方法
200万円以下金額×5%
200万円~400万円以下金額×4%
400万円以上金額×3%

参考元:仲介手数料について

そのため、200万円の不動産を売買するときの仲介手数料は10万円、400万円の仲介手数料は16万円、800万円の場合は24万円になります。

ただし、この計算方法はあくまで目安の費用です。明確な金額を知りたいときは、不動産会社に見積もりを作成してもらうのが望ましいでしょう。

仲介手数料を値切るのは可能?コツはある? 

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産売却を行うにあたり仲介手数料の上限額は定められていますね。

ただ、下限額について法律で決められていないので、仲介手数料の値引きを不動産会社に提案することは可能です。

クジラ先生
クジラ先生

仲介手数料は取引額によってある程度決まっていますが、不動産会社によって金額設定が異なるのも事実です。取引額が大きいほど仲介手数料も高くなる傾向になるので、コストを抑え得たい人は仲介手数料を値切るのが望ましいです。

ただ、初めて不動産会社に依頼する人は、分からないことも多いでしょう。そこで、仲介手数料を値切るコツを紹介します。勝負は不動産会社に依頼するところから始まっています。ポイントを押さえて仲介手数料の値切り交渉を行いましょう。

仲介手数料を値切るコツ

本契約に入る前に値引き交渉をする

不動産売却における仲介手数料を少しでも安くしたいなら、契約前から動き出すのが正解です。なぜなら、不動産会社は仲介手数料で利益を得るビジネスになります。

売主と契約に至らなければ、そもそも不動産会社は利益を得ることができません。そのため、一つでも多くの契約を結ぶことが最優先事項になるのです。仲介手数料の値引きも許容範囲であれば、提案を受け入れてくれることが多いのです。

逆に契約した後に仲介手数料の値引きを行なっても受け入れてくれない場合も少なくありません。契約前なら売主の方が圧倒的に有利な立場で物事を進められるので、不動産会社との契約をこれから行う人は、このタイミングを絶対に逃さないようにしましょう。

契約の種類は「専任媒介契約」で決める

不動産契約の種類内容
一般媒介契約複数の不動産会社と契約できる
専任媒介契約複数の不動産会社と契約できない
専属専任媒介契約①複数の不動産会社と契約できない
②契約した不動産会社としか取引できない

不動産会社との契約は、大きく分けて一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約があります。一般媒介契約とは、売主が複数の不動産会社と契約できる媒介契約のことです。

売主に多くのメリットがある一般媒介契約で、契約を交わした相手のみに仲介手数料を払うことになります。

ただ一方で、不動産会社からすると契約が取れないと仲介手数料は入ってこないので、結果的に利益にならない仕事をする羽目になることもあるのです。仲介手数料が利益になる不動産会社からすると、避けたい契約方法だといえます。

2つ目の専任媒介契約は、1社の不動産会社としか契約できない契約方法のことです。

複数の不動産会社との契約ができない内容になっているので、どちらかというと不動産会社に有利な内容になっているのが特徴です。不動産が売却されれば確実に仲介手数料が入るようになります。

3つめは、専属専任媒介契約になります。

専属専任媒介契約は、複数の不動産会社と契約できないだけでなく、依頼した不動産会社の顧客以外の人に不動産を売れないという契約方法のことです。確実に仲介手数料がもらえる仕組みで、不動産会社が有利な内容になっています。

このように不動産会社と契約する場合、基本的に売主が契約方法を決めることができます。本来であれば、複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約を選びたい人がほとんどでしょう。なぜなら、顧客の集客にも役立ちますし、最も高い金額を提示した顧客に売却することができます。

ただ、仲介手数料にかかる費用を最小限に押さえたいなら専任媒介契約を選ぶことが望ましいです。そして契約を結ぶ時に「専任媒介契約を結ぶから仲介手数料を下げてほしい」ことを提案してみましょう。

不動産会社は専任媒介契約を結ぶことで不動産が売却されれば確実に利益を得られることになります。提示された金額が許容範囲である場合は、仲介手数料の値引きに応じてくれるケースは多いです。ぜひ実践してみましょう。

他社の手数料の話を持ち出す

すでに不動産会社と契約している人は、契約前の交渉を行うことはできません。しかし、不動産会社と契約した後でも仲介手数料の値引き交渉を行うことは可能です。

例えば、複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約で不動産と契約を交わしている場合は、「他の会社の仲介手数料は〇〇で安くかった」と引き合いに出してみましょう。

複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約の場合は、契約が成立した不動産会社にしか仲介手数料が入りません。そのため、他会社の金額設定を引き合いに出すことで仲介手数料の値引きに応じてくれることがあるのです。

不動産会社に「他会社に横取りされたくない」と感じさせるのが重要なポイントになります。一般媒介契約で不動産会社と契約を交わしている人は積極的に交渉してみるのがおすすめです。仲介手数料を希望通りに安くできるかもしれません。

大手の不動産はなるべく避ける

大手不動産会社と地方密着型不動産会社

不動産会社を選ぶ段階にいる人は、大手より中小規模の不動産会社に依頼するのも一つの方法です。一見大手会社の方が安心感があり、契約に意欲的な売主も多いことでしょう。ただ、大手の不動産会社は顧客を多く抱えています。

そのため、たとえ1件の契約を逃したところで痛手に感じていないことも多いです。その結果、仲介手数料の値引きに一切応えてくれないケースも少なくありません。また、大手の不動産会社によっては仲介手数料の値引きを受けないことがオペレーションに組み込まれていることも多いです。

これでは、どんな方法を用いても値引きされることはありません。ただ一方で中小規模の不動産会社の場合は、案件獲得を第一優先に考えていることも多いので売主の要望に応えてくれることも多いです。大手企業よりも柔軟なところもあり、大幅な値引き交渉を実現できた人もいます。

しかしながら、大手と異なり中小規模の不動産会社の場合は効果的なサービスを受けられず、売却するまでに多くの時間がかかることもあるかもしれません。

仲介手数料の値引きだけにこだわらず、まずは不動産会社を適正に見定めることが必要です。その上で、仲介手数料に応じてくれそうな不動産会社を選ぶのが望ましいでしょう。

住み替える不動産の購入も依頼する

不動産を売却したあと、そのお金で新しい物件の購入を考えているなら住み替える不動産購入と合わせて契約するのも一つの方法です。住み替えの不動産を合わせて依頼することで、不動産会社が得られる利益もより多くなります。

そのため、不動産会社に支払う仲介手数料の値引きにも応じてくれる可能性が高いのです。もし不動産購入を考えているなら、ぜひ一緒に契約してみましょう。

しかし、不動産会社のなかには、不動産の売却業務しか請け負っていないところもあるので、会社選びには注意が必要です。

不動産独自のキャンペーンを利用する

不動産会社によっては、独自のキャンペーンを実施しているところも多いです。例えば、仲介手数料を安くしてくれたり期間限定のクーポンを配布したりするケースもあります。

キャンペーンやクーポン配布は不定期で開催する不動産会社もありますが、引越しや転勤が多くなる4月や9月に解されることも多いです。

この時期を目安に気になる不動産会社のホームページを確認してみましょう。キャンペーンやクーポン配布は期間限定で行われていることも多いので、見逃さないように注意が必要です。

仲介手数料を値引くデメリットはある?

不動産売却における仲介手数料を値引き交渉することは可能です。ただ、値引き交渉はメリットばかりではありません。

場合によっては、不利になる場合もあるのです。ここからは、仲介手数料の値引き交渉するデメリットを見ていきましょう。

まず1つめは、不動産会社との関係が悪化する可能性があるということです。不動産会社は仲介手数料で利益を得るビジネスなので、あまり仲介手数料を値引きしてしまうと実際に業務を進行する担当者のやる気を減退させる可能性があるのです。

その結果、値引きがなければ売却されていた不動産も売れ残ってしまうこともあるかもしれません。それだけ仲介手数料と担当者のやる気は深い関係があるのです。仲介手数料の金額でやる気を帰るのは良くないことですが、気持ちが変わる場合があることを理解しておきましょう。

2つめは、不動産売却における効果的な広告が打てないケースがあるということです。仲介手数料には広告費が含まれていることも多いです。ただ、仲介手数料を値引きすることで、本来打てるはずだった広告費が削減されてしまうことも。

不動産売却における広告には、購入希望の買主を集客するためにネット広告を出したり周辺地域にチラシを配布したりなどがあります。これらの広告を打つことで、効果的に買主を集められることができるのです。

仲介手数料を値引きすると、不動産会社の利益が少なくなるので広告費から捻出されてしまうこともあります。思い通りに不動産会社の売却活動が行われない可能性もあるので、これらのリスクがあることをちゃんと理解しておきましょう。

3つめは、不動産会社の囲い込みを受ける可能性があるということです。不動産会社の囲い込みとは、他会社に契約されないように調整を図ることを指します。本来、不動産会社は専属契約でない場合は、大臣指定のデータベースに物件情報を記載する必要があります。

データベースに記載するのは、売却希望のある人を集客して売主の利益を確保するためです。ただ自社での利益を重視したい不動産会社は、囲い込みを行い自社が抱える顧客に売却しようとします。その結果、売主からも顧客からも仲介手数料を受け取ることができるのです。

通常、不動産売却における囲い込みは法律で禁止されています。しかし、自社の利益を追求する不動産会社のなかには囲い込みを行う業者もあるのです。仲介手数料を値切る際は、契約した不動産会社から囲い込みを受ける可能性があることを覚えておきましょう。

良質な不動産会社の選び方

良質な不動産会社の選び方

不動産会社のなかには、十分なサービスを得られない業者もあります。お金に関わることなので、できる限りサービスが充実すつ不動産会社と契約したいと考える人も多いことでしょう。

仲介手数料を寝座解してくれるかも需要ですが、それ以外でも十分に検討することが必要です。ここでは、良質な不動産会社の選び方を紹介します。不動産会社を選ぶ際の参考にしましょう。

閉店時間が遅い

仕事をしながら、不動産売却に向けて行動している人も多いでしょう。仕事が多忙になってくると、不動産会社の営業時間内に来店できないことも増えてくるはずです。

そんなときは、「閉店時間があと1時間遅かったら間に合ったのに!」という場面も出てくるかもしれません。実際に売却活動が始まるとこまめに連絡を取り合ったり店舗に足を運んだりすることが徐々に増え始めます。

たった1時間の閉店時間が伸びるだけでやり取りのスムーズさは変わります。不動産会社によって閉店時間が異なることも珍しくありません。特に仕事が多忙な人は、不動産会社の営業時間を確認しておきましょう。

定休日を設けていない

時間に融通が利くという面では、営業時間とともに定休日の有無も確認しておくことが大切。基本的に不動産会社の多くは、水曜日に定休日を設けていることが多いです。連絡が全く取れない日があると、やり取りに苦労する場面も出てきます。

こざかな生徒
こざかな生徒

やはり社会人になると仕事に追われ、プライベートで融通が利く時間が見つからないこともありますね。

そんなときに、多忙な時期と不動産会社の定休日が重なってしまうと不動産売却の活動が滞ってしまうこともあるかもしれません。

クジラ先生
クジラ先生

もし多忙な仕事に就いているなら、定休日を設けていない不動産会社がいいかもしれません。ホームページに記載があることもありますが、不明なときは直接不動産のスタッフに確認しましょう。営業時間と一緒に確認するのがおすすめです。

ネットの口コミや評判が高い

現在は、数多くの不動産会社があるため、何を基準に選べばいいかわからない人も多いでしょう。特に初めて不動産売却を検討している人は、誰もが知る売る大手の不動産会社に依頼を考えていることも多いはずです。

しかし、大手の不動産会社だからといって十分なサービスが受けられるかどうかは分かりません。自分が抱くイメージだけで不動産会社を決めるのではなく、口コミや評判も参考にしましょう。口コミや評判は実際に利用した体験者の声が記載されています。

不動産会社の口コミや評判は、ネットに多く記載されているので簡単に確認することが可能です。

もちろん口コミや評判をすべて信用する必要はありませんが、良質な業者であれば比較的悪評は少ないはずです。契約に進める前に、きになる不動産会社の口コミや評判を探してみましょう。

営業車を保有している

不動産会社のなかには、営業車を保有していないところもあります。営業車があれば徒歩や電車など交通機関で移動する必要がないので、内見を希望する人を車で送ることが可能です。営業車で移動できるので、気軽に内見することができます。

営業車を購入できるほど資金に余裕があることも分かりますし、積極的に売却活動を行なってくれることも予想が付きますよね。すべての不動産会社で営業車を保有しているわけではないので、一応確認しておくことが望ましいです。

購入を希望する人に対して直接説明したいときにも営業車で物件まで移動できるので、売主にもメリットがあります。営業車の有無では不動産会社の良し悪しは分かりませんが、一つの目安にすることをおすすめします。

設立年数が長い

大手の不動産会社設立年数店舗数
三井不動産リアルティ1969年280店舗
東急リバブル1972年183店舗
住友不動産販売1975年270店舗
野村不動産グループ2004年86店舗

気になる不動産会社を見つけたら、設立してからどのくらいの年月が経つのか確認しましょう。もちろん設立年数だけで不動産会社のすべては分かりませんが、それだけ長く続けられたのには必ず理由があるはずです。

また、不動産会社を継続的に運営するには、宅地見物取引業の免許が必要になります。この宅地見物取引業における免許更新は5年に1度行わなければいけず、更新するたびに免許の更新回数が証明書に記載されることになっています。

せっかく不動産会社を見つけて契約したにもかかわらず、会社が潰れてしまっては意味がないですよね。宅地見物取引業の免許証はホームページに記載していることも多いので、確認することをおすすめします。更新回数が1回未満の業者は要注意かもしれません。

駅前の1階に店舗を構えている

意外かもしれませんが不動産会社の店舗立地も重要なポイントです。例えば、駅前にある店舗でも建物の2階以上にある場合は来客が入りづらい環境になっていることが言えます。特にエレベーターがなく階段で上り下りする建物の時も要注意です。

いくら不動産購入に意欲があっても来店するまでは不動産を売ることはできません。来客が入りやすいという意味でも不動産の店舗は1階にあるのが望ましいです。また、実際にお客として訪れてみてスタッフの対応を見てみるのもおすすめです。

対応の良い不動産会社であれば、店舗に訪れた人への満足度も高くなるので「この店で不動産を購入したい!」と考える人も多くなるでしょう。売却チャンスも増えるため、スムーズに不動産を売れる可能性も高まるはずです。

担当者との相性を確認する

口コミや評判の高い不動産会社でも担当者との相性が悪い場合もあります。担当者とは密にコミュニケーションを取る相手になるので、スムーズかつ快適なやり取りができるのか確認することがとても重要です。

相性が悪い担当者の不動産会社を選んでしまうとスムーズなやり取りがでないだけでなく、希望通りの価格で売れなかったり質問に答えてくれなかったりすることもあります。不動産売却は数ヶ月かかることもあるので、できれば相性の相手を選ぶようにしましょう。

担当者を選ぶポイント

相性を見極めるポイントとしては、質問に対して丁寧に答えてくれえたり細かい情報まで確認してくれたりすることがあるでしょう。少し話をすれば分かることも多いので、不動産に関する話だけでなくそれ以外の話をしてみるのもおすすめです。

リスクをしっかり説明してくれる

不動産業者のなかには、契約することを最優先にする悪徳業者もいます。

そんな悪徳業者の場合、不動産売却におけるメリット面しか説明してくれ得ないことも多いです。メリットを話すことで契約を結べる確率が高くなるからです。

良質な不動産会社の場合は、低いリスクでも全て話してくれます。

こざかな生徒
こざかな生徒

そのリスクを知ったもらった上で契約したほうが、後々のトラブルも回避できると考えているのでしょう。

依頼者を第一優先の対応をしてくれます。リスクまでしっかり説明してくれるのか観察しましょう。

クジラ先生
クジラ先生

まとめ 

不動産を売却するにあたり考慮しなければいけない仲介手数料。契約した時点で仲介手数料を不動産会社に支払わなければいけないため、思いがけず費用がかかることもあります。

また、契約する不動産会社によって設定金額も異なるので契約前からしっかり確認することが大切です。

ただ、交渉によっては仲介手数料の値引きを行えることもあります。交渉の方法は十分に注意しなければいけませんが、提示金額を受け入れてくれる場合もあるのでコストを抑えたい人はその点も考慮して不動産会社を選ぶことが大切です。

そして、最後に不動産選びです。初めて不動産売却を行う人は誰もが知る大手の不動産会社を選びがちです。

しかし、大手の不動産会社が必ずしも良い業者とはいえません。仲介手数料の値下げを受け入れてくれない大手不動産会社も多いので、あらゆる点を考慮して検討しましょう!

この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

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