メリット満載!海外マンション投資のハウツーと国別リスクや不動産投資事情

メリット満載!海外マンション投資のハウツーと国別リスクや不動産投資事情

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不動産投資の中でも、特にローリスクで人気があるのがアパート経営です。日本国内でもサラリーマンが副業として始めるケースも増えています。

さらに、メリットが大きいと注目されているのが海外マンション投資です。

しかし、他国で海外マンション投資を始めるのはどこか不安もあるかと思います。なぜならば、言語も異なり日本国内でお金を回すよりも、現地の情勢をすべて把握できるわけではないからです。

こざかな生徒
こざかな生徒

それでも、多くの投資家は海外に目を向けていますね。

投資法として人気の海外マンション投資について、どのようなメリットがあるのか?そして、どの国で海外マンション投資を始めるべきなのか?

クジラ先生
クジラ先生

そこで、本記事では国別のリスクや不動産投資情報などを紹介します。ぜひ参考にしてみてください。

国内で始めるマンション投資のメリット・デメリット

アパート経営とマンション経営の違いとは?

副業の一つにもなるほど投資法の一つとして人気のマンション経営は、ローリスクで始められるというメリットがあります。

また、これまでは高所得層が事業や節税対策として行うイメージが強かったと思いますが、老後に備えて資金調達のためにサラリーマンが少ない自己資金で始めるケースも増えています。

大きなお金を用意して、そのために融資を受けるとなると借金のイメージが強くなかなか始められない人もいますが、国内でマンション経営を始める人が増えているのはそれだけのメリットがあるからです。

国内マンション投資のメリット・デメリットは以下のとおりです。

メリットデメリット
ローリスク・ロングリターンで安定した収入が得られる
団体信用保険をローンに組み込めるから万が一の保証もついてくる
借入返済後は自己所有の資産になる
空室リスク建物の老朽化

マンション経営のメリット

マンション経営を始めることでお金をうまく回して、軌道にのせることができると安定した収入を確保することができます。

しかし、マンション経営をやみくもに始めても必ずローン返済後に、家賃収入が利益として確保できるわけではありません。それでも、不動産投資の中でも「ローリスク」と言われる理由は以下の3点が挙げられます。

マンション経営のメリット
  • ローリスク・ロングリターンで安定した収入が得られる
  • 団体信用保険をローンに組み込めるから万が一の保証もついてくる
  • 借入返済後は自己所有の資産になる

ローリスク・ロングリターンで安定した収入が得られる

マンション経営は建物を用意することで、入居者を確保すれば利益がゼロになることはありません。

これは、非常に分かりやすい仕組みですが、マンション経営がローリスクと言われるのは、建築段階において入居者を募集することができるからです。大きなお金を投資してその先に不安を残すことはなく建物が出来上がる前に、先の収入見込みが見えてきます。

建築段階で満室にすることができれば入居者を維持するための改修や修繕を考えるだけで、そのために必要な予算を出します。

建物維持のためにはお金はかかりますが、マンション経営の場合は全室空室を避けることで必ず収入は得られます。

反対に投資で人気の株式やFXはどうでしょうか?マンション経営と比較すると土地代や建築費用に膨大なお金を用意する必要はありませんが、大損するかもしれないというリスクがあります。

同じ投資でも毎月の家賃収入によってキャッシュフローを確保できるマンション経営は、投資の中でもやはりローリスクと考えられるのです。

また、建物の修繕を行うことで安定して入居者を維持することができるとロングリターンで収入を得ることができます。

入居者を確保するためには定期的にお金は必要になりますが、普段から動くわけではなく建物を維持することで利益を出すことができるのです。

団体信用保険をローンに組み込めるから万が一の保証もついてくる

マンション経営を始めるにあたり、自己資金はできるだけ手元に残すことが重要です。

そこで、大半の方は金融機関からマンション経営に必要なお金の融資を受けます。

そこで毎月のローン返済が始まりますが、返済計画を作り融資を受けることができても万が一、支払いができなくなることもあります。

ここで言う、万が一というのは計画通りに収入が得られない場合ではなく、金融機関から融資を受けた人が、不慮の事故にあってしまった場合などです。

支払いを続けたくてもできない状況、ここで保証人というワードが頭に浮かびます。

支払えなくなった場合に、残りのお金を返済するための保証人ですが、マンション経営で金融機関から融資を受けた場合、ローンに必ず「団体信用保険」という保険も組み込まれます。

これは万が一、住宅ローンの返済中に不慮の事故が起こっても、保険会社が代わりに残りのローンを返済してくれるという制度です。

つまり、マンション経営のためのローンに対する生命保険のようなものです。このような保証が付いてくるのもローン借り入れの特徴のひとつでマンション経営のメリットになります。

借入返済後は自己所有の資産になる

マンション経営を始めてすぐはローン返済のために、入居者からの家賃収入が必要となります。

しかし、金融機関への借り入れを終えたあとは、入居者から得られる家賃は利益に変わるのです。

さらにマンションだけでなく建てた土地も無担保・無借金の自己所有の資産になるというメリットがあります。

マンション経営では家賃で得た収入すべてが、利益になるわけではありません。今後、必要となる修繕費や空室が出た場合の赤字分の補填代、税金など必要となる支出のために余分に確保しておく必要はあります。

しかし、借入返済後は建物も土地も自身の資産に変わるため建物や土地を担保にもっと大きなお金を回すこともできるようになるのです。

マンション経営のデメリット

マンション経営はメリットだけではありません。もちろん、大きなお金を動かすためデメリットもあります。

これは日本国内だけでなく、海外マンション投資でも同じことが言えます。

日本でのマンション投資の方が言語の壁や情勢も見えやすくメリットを感じやすいですが、海外に目を向けるのであれば日本国内でも考えられるデメリットについても理解しておくことが大切です。

マンション経営のデメリットは以下のとおりです。

  • 空室リスク
  • 建物の老朽化
アパート経営の5大リスク

空室のリスク

やはり1番避けたいのは空室の数です。全室満室が理想的ですが、全室埋まっているマンションが大半というわけではありません。

それでも、できる限り空室を避けるためには賃料の見直しや空間設計、設備など周辺の物件との差別化を図ることが重要になります。

建物の老朽化

建築から年数が経つにつれて建物は老朽化します。また、できるだけ新しい建物を好むのは当然です。

物件探しの中で「築年数」を重要視する方もとても多いです。それでも、築年数は経っているけれど常に満室でマンション経営を成功させている人もいます。

築年数1年目と比較すると修繕にも限界はありますが、できるだけ外観そして室内のメンテナンスにお金をかけられるように修繕費を積み立てておきましょう。

マンション経営のメリット・デメリットを理解して海外マンション融資を始めよう

国内でのマンション経営にはメリットもあればデメリットもあります。国内だから少し理解しやすいメリットそしてデメリットですが、国が変わればまた考えないといけないポイントは変わってきます。

海外マンション融資がいま、注目されていますがやみくもに始めて失敗するリスクが高くなるだけです。

海外マンション経営で失敗しないためにもマンション経営についての知識を身につけておく必要があります。

海外マンション投資のメリットは?人気の理由ってなに?

いま海外マンション投資を考える人が増えている理由は、日本国内でマンション経営するよりもプラスのメリットが得られるからです。特に3大メリットと言われる以下3つのメリットがあります。

海外マンション投資のメリット
  • 国内でマンション経営するよりも利回りが高い
  • 円安が続くとリスクを分散できる
  • 節税対策になる

デメリットに関しては国別で変わってくるので国別でそれぞれまとめます。メリットついては、国選び土地の選び方そしてお金の回し方などで大きな差はありません。

国内でマンション経営するよりも利回りが高い

一つ目のメリットが国内でマンション経営するよりも利回りが高いという点です。マンション経営から得られる利益は、家賃収入と売却益の2つがあります。

家賃収入は入居世帯分だけ毎月お金が入り、売却益は建物そのものを売ったときに大きなお金に変わります。

この2つの利回りは実は海外の方が高い傾向にあるのです。

特に移民の受け入れを行う国や経済発展国そして人口増加が続く傾向にある国は、家賃が値上がりしても入居者を確保しやすく、また不動産価格の値上がりも期待できます。

同じだけお金をかけて建物を建築しても、今後の不動産収益が変わってくるのは海外マンション投資の方が可能性が高いです。

円安が続くとリスクを分散できる

円安が狙って海外マンションに投資するのは、リスク分散になり資産を守ることができます。

海外マンション投資に限らず国内でのマンション経営でも、リスクを抑えるために必要なことを考えることはとても重要です。

投資家が物件を増やす理由のひとつにもなりますが、ひとつの建物だけでなく建物を多く保有することで空室が出てしまう物件の赤字を補填することができます。

このリスク分散の考えから円安を狙って海外マンションへの投資を考える人も増えているのです。

節税対策になる

海外マンション投資も日本の所得税が適用されます。日本の所得税が適用されることで節税対策にもつながり、うまく利益を上げることができます。

ただし、投資家が日本に住んでいることなどが条件です。住居地を海外に変えてしまうと日本の所得税は適用されないので注意しましょう。

海外マンション投資の国別のメリットとデメリットは?不動産投資事情について

日本に住んでいると人気のエリアも分かりやすく、地域性から求めるニーズも見えてきます。

しかし、国が変わってしまうとニーズも異なり、意外と穴場のエリアもあったりします、また、海外マンション投資において注意しておかなければならないことがあります。

海外マンション投資は多額の資金が必要ですので、多くの知識を身につけリスクを低くすることはとても重要です。

海外マンション投資といってもどこの国を選ぶべきか?そして、その国のマンション投資のメリット、デメリットを理解し失敗しない投資を進めるためのポイントを抑えておくようにしましょう。

アメリカでのマンション投資のメリット・デメリット

世界の主要先進国でもあるアメリカでの海外マンション投資を始めるメリットはたくさんあります。

まず、人口増加率も高く、他国の受け入れも行うアメリカですので賃貸需要の増加が期待できます。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

そのため、空室リスクを極力避けることができるのです。空室リスクが低いというのはアメリカで海外マンション投資を始める最大のメリットと言えますね。

また、新興国と比較しても不動産取引の法整備が進んでいるため、コミュニケーションが取りやすいというのもアメリカで海外マンション投資のメリットになります。

どうしても、他国での投資は現地のプロや不動産会社に任せないと、うまく軌道に乗せることができないというデメリットがあります。そこで、思うようにお金を回すことができないと赤字が続いてしまいます。

その点、アメリカは不動産取引の法整備も整っており事故が起こりにくい利点もあるのです。

メリットも多いのがアメリカの特徴ですが、日本とニューヨークでは時差が13時間ということから、やりとりができにくいというデメリットもあります。

お互いにレスポンスを早くしようと考えていても日本が昼の12時のときはアメリカのニューヨークでは深夜1時の時間にあたるわけです。

その点、どうしてもやりとりがスムーズにできないというデメリットは考えられます。

また、持ち家を買ってその家を担保に住み替えるというのもアメリカのスタイルで、なかなかマンションを好まない家族世帯には懸念されてしまうという点も気になるところです。

アメリカでのマンション経営投資のメリット・デメリット比較表

メリットデメリット
空室リスクを避けることができる不動産取引の法整備が進んでいるやりとりが難しいマンションを好まない人も多くいる

イギリスでのマンション投資のメリット・デメリット

イギリスは取引の安全性、そして不動産マーケットが特徴的な国です。他国と少し異なるのは不動産を購入するときに、ソリスターと呼ばれる不動産会社を間に挟むことです。

ソリスターとは、行政機関への提出文書の作成、不動産登記手続などを行う法律専門職のことを意味します。ソリスターを間に挟む理由としては万が一のリスクを避けるために法的な部分は専門家に任せているためです。

そのため、海外マンション投資でイギリスを選択するのは安全性の面からもおすすめと言えます。また、学生寮などの需要も高く少額で海外マンション投資が始められるというのもメリットと言えるでしょう。

しかし、他国と比較するとマネーロンダリングチェックなどの手続きが多く、イギリスで目星をつけた物件の取得までに時間がかかります。

リスクを最大限に抑えるためとはいえ、時間がかかるということは早期に収益を得たいと考えている人に対してはデメリットのひとつでもあります。

イギリスのマンション投資のメリット・デメリット比較表

メリットデメリット
取引が安全少額で始められる物件取得まで時間がかかる

フィリピンでのマンション投資のメリット・デメリット

フィリピン高はい人口率、さらには平均年齢の低いエリアに絞ることで、賃貸需要を維持しやすいのが特徴的です。フィリピン周辺諸国と比較するとフィリピンは若い人が多く、人口の増加率も期待できるため入居率を高めることができます。

また、近年の数字を見ているとエリアにより多少誤差はありますが、フィリピンのマンション空室率は10%と低い数字です。そのため入居者を確保が期待できるのです。

また、平均実質利回りが7%という高さもフィリピンで海外マンション投資をおすすめするポイントにもなってきます。ただし、フィリピンは竣工リスクがあります。

せっかくお金をかけたのに建物そのものが建たないというのは大損害です。フィリピンで海外マンション投資を考えるときには物件と売主を慎重に見極めることが大切になってきます。

フィリピンのマンション投資のメリット・デメリット比較表

メリットデメリット
入居者が確保できる利回りが期待できる竣工リスク

タイでのマンション投資のメリット・デメリット

タイには多くの日本人が住んでいます。日本人が多く住んでいるとういことは海外マンション投資としてタイを選択するメリットのひとつにもなってくるでしょう。

言語の異なる人と時価を計算しながらのやりとりにはどうしても時間が必要です。その点、タイであれば現地で不動産業を営む日本人も非常に多く、お金を投資することでスムーズに経営を進めることが可能です。

また、日本とタイの時差は2時間と小さくコンスタントにやりとりができるので気になることも即時解決することができます。

タイと言われるとマンション投資に魅力を感じないかもしれませんが、実はお金を用意するだけで海外のマンション投資がスムーズに進められるのはタイの魅力です。

ただし、タイのデメリットは物価の高騰にあります。首都バンコクは特に物価も値上がり傾向にあり、タイミングが外れると利回りが低くなってしまいます。

タイでの海外マンション投資は、タイミングを重要視することも忘れてはいけません。

タイのマンション投資のメリット・デメリット比較表

メリットデメリット
日本人が多く住んでいる経営がスムーズに進む物価の高騰利回りが低くなる可能性がある

マレーシアでのマンション投資のメリット・デメリット

経済発展の将来性が期待されるマレーシアは、今後の経済発展を見込んで投資する人が増えています。

すでにマレーシアは、現状では、まだリスクが高いと考える人も多いです。しかし、今後の経済発展に期待して物価が安いうちに土地を購入しておけば、のちに大きな資金を得られるチャンスも期待できます。

また、マレーシアは行政も経済発展には力を入れると発表しているので経済を発展されることができれば、マレーシア住民の平均所得が上がります。

平均所得が上がるということは賃料も上がり、家主としては家賃収入料だけでなく、転売益にも期待できるのです。さらにマレーシアに目を向ける投資家が増える理由には、物価の安さもポイントになっています。

マレーシアの物価水準は日本の1/3、シンガポールの1/6とも言われています。物価が安いということは初期費用も抑えられ複数の不動産でリスク配分ができるのです。

経済成長前に、今後の高騰に期待してマンションを購入するのも戦略のひとつです。

しかしマレーシアは現在、多くの不動産が売れ残っており不動産市場が深刻化しています。マレーシアでマンション経営を始める際は見極めとタイミングが最重要ポイントになります。

マレーシアのマンション投資のメリット・デメリット比較表

メリットデメリット
今後の経営発展に期待物価が安いリスクが高い

カナダでのマンション投資のメリット・デメリット

世界で有数の天然資源を持つカナダは、政治情勢の安定から人口増加が見込めるため賃貸需要が期待できる国です。

また、カナダは金融システムにおいても健全性の高さが評価されており、海外マンション投資を始める中でリスクを抑えられるメリットもあります。

しかし、カナダに限ったことではありませんが日本とは全く気候が異なり、現地にする人がどのようなニーズを持っているのかが分かりにくいという問題があります。

カナダはアメリカと同じで時差も大きく、現地とのやりとりがスムーズに進められないといったデメリットもあります。

カナダのマンション投資のメリット・デメリット比較表

メリットデメリット
入居者が確保できる取引が安全ニーズ調査が大変やりとりが難しい

シンガポールでのマンション投資のメリット・デメリット

政治も経済も安定しているシンガポールは、海外マンション投資のリスクが低い国になります。

日本からの観光客も多くマンションの一室を借りる日本人も増えています。

また、他国と比較すると不動産投資の規制が少ないというのもシンガポールの特徴です。ただし、経済発展の背景からオーストラリアと同様に物件の価格は高めです。

シンガポールのマンション投資のメリット・デメリット比較表

メリットデメリット
投資リスクが低い物件の価格が高い

オーストラリアでのマンション投資のメリット・デメリット

物件の資産性が高いオーストラリアは、日本でも取扱している不動産業者がいるので海外マンション投資が始めやすいというメリットがあります。

ただし、物件の価格が高額の傾向にあるためマンション購入への資金が他国に比べると必要になるというデメリットもあります。

オーストラリアのマンション投資のメリット・デメリット比較表

メリットデメリット
経営がスムーズに進められる物件の価格が高い

海外マンション投資を始めるときの注意点

海外マンション投資を始めるなかで、自身のプランを考えてメリットが得られる国を選ぶことはもちろん、メリットが大きなリスクに変わりそうな国は投資先として除外することが大切です。

専門家や海外マンション投資経験者の話を参考に、プランと資金を考えて海外マンション投資に最適な国を選ぶことが重要になります。そこで、海外マンション投資を始めるときは以下の3点に注意してください。

海外マンション投資を始めるときの注意点
  • 現地情報の取得が難しい
  • 為替リスクも考えておく
  • 不動産所有の規制に変化がある

現地の情報の取得が難しい

日本に住みながら、他国の情報をリアルタイムで得ることは容易ではありません。そもそも、イメージだけでは土地勘のない国の不動産選びは、想像以上に難しいと考えておきましょう。

中心地が人気と思い込んでいると、意外と地域性からローカルな地域の方が賃貸需要については高い国もあります。

アメリカのように大きな国になると人気のエリアは異なります。不動産選びに最も必要なことはリアルな情報の量、そして情報の質といってもいいでしょう。

ここでリアルな情報を得るためには、やはり現地の生の声を聞くに限ります。なんとなくの国のイメージで不動産を購入することはハイリスクです。その国のいま、そしてその地域のいまのリアルな情報を収集しましょう。

もちろん、今の情勢だけでなく今後の見込みを考えることも重要です。いま建設中の大型施設はないか?

このような点にも着目して不動産を購入しなければ海外マンション投資失敗なんてことになってしまいます。

為替リスクも考えておく

海外でマンション投資をするにあたっては、円ではなく現地の通貨で見込み収益を考えないといけません。

為替によって額は左右します。日本円で経営計画を立てていると、最初は少額のズレであっても経営を続けるなかで不動産を手放さないといけないまで数字が大きくズレてくる可能性がでてきます。

これは海外マンション投資で注意すべきポイントにもなりますが、国内でマンション経営を行う場合も数字には常に敏感になってないといけません。

投資の専門家であれば即座に判断できる損益が、初心者の場合ですと気づいたときには手に負えない額になっているなんてこともあります。

海外マンション投資を始めるのであれば、その現地の通貨の動きを理解しておくことも重要になります。

不動産所有の規制に変化がある

海外マンション投資で注意すべきことはカントリーリスクです。国によって、不動産所有について規制が変化することがあります。

大きく規制が変化する時期というのは社会情勢の変化です。日本でもバブル期と呼ばれる時期がありました。

しかし、リーマンショックそして就職氷河期などの情勢破綻により、景気が悪くなり多くの企業がダメージを受けました。これは不動産業も例外ではなく、個々の収入が不安点になると衣食住の需要は低下します。

人は寒さを凌ぐためにも暑さから体を守るためにも季節に合わせて衣類を変えます。そして体を動かすためにパワーチャージのためにも食事をします。

衣食住の中では、最後に求められるのが住居です。そこで、社会情勢の変化によって不動産業界への打撃は非常に大きくなります。

デメリットだけでなく景気回復時にはワンランク上の住居を求めます。このような場合、不動産業界は潤います。

そこで、考えておくべき注意点は社会情勢の変化に不動産の規制も大きく変化するということです。また、日本と同じようにすべての国が景気の好不況は異なります。

2008年9月にリーマン・ブラザーズの経営破綻が世界的に金融危機の発端になりました。この時、世界の景気は不況に陥りましたが、社会情勢はすべての国が同じ時期に好況不況を迎えるとは限りません。

まとめ

国内ではなく、海外に不動産を持ち投資することにはたくさんのメリットがあります。

海外マンション投資は利回りを考えても国内のみでマンション経営を進めるよりメリットは大きくなります。

また、多くの投資家がリスク配分のために国外のマンション投資を行なっています。日本円ではなく現地の通貨でお金が動くため、即座に判断する知識は必要になりますが、円安が続くと大きな収益を得ることができます。

また、投資するうえで少しでも利益を増やすために必要な節税対策にもなります。いま、海外マンション投資に多くの人が興味を持っているのは国内のみでマンション経営をするよりもたくさんのメリットがあるからです。

ただし、やみくもに海外マンション投資を始めるのはリスクが大きくなります。

現地のいまの情勢から地域性を見極めることや各国の考えられるメリット、デメリットを理解したうえで投資先を考えないと損失を出してしまうことになります。

海外マンション投資にはたくさんのメリットがありますが、利益を出すためには投資先の国でしっかりコミュニケーションが取れる賃貸管理会社を選ぶことが大切です。

投資目的で始めた海外マンション経営も、賃貸管理会社とのコミュニケーションがとれないと現状把握が困難になるだけでなく、長期間空室になってしまうと可能性もでてきます。

海外マンション投資をするうえでは各国のメリットやデメリットをしっかりと理解し、信頼できる管理会社にお願いすることが海外マンション投資成功のポイントになってきます。

この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

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