民泊投資でおすすめの特区民泊!一般民泊との違いや申請方法について

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この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

こざかな生徒
こざかな生徒

「特区民泊」とはなんでしょうか?

今回は、不動産投資の中でも注目のある民泊投資の「特区民泊」についてご説明していきます。

クジラ先生
クジラ先生

「特区民泊」とは

民泊について

民泊とは
ホテルや旅館などの施設ではなく、住宅に利用者を泊めるサービスのことを言います。海外で馴染みがあったサービスですが、外国人旅行者が増え、日本にも多く広まりました。2018年には、住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行され、法整備がなされ、本格的に普及されています。

民泊の営業の種類は、旅館業法の許可をとり経営する「簡易宿所営業」や国家戦略特別区域での認定を受けて経営する「特区民泊」、民泊新法の届出をしておこなう形があります。

民泊投資のメリットは?

民泊の営業の種類と内容

簡易宿所営業特区民泊民泊
関係法令旅館業法国家戦略特別区域住宅宿泊事業法(民泊新法)
許認可制度許可認定届出
最低宿泊日数制限なし2泊3日以上制限なし
営業日数の制限制限なし制限なし年間180日

また、家主居住型と家主不在型とがあり、家主居住型では、ホームステイのような感覚での宿泊施設の運営となり、家主不在型では、ホテルや旅館とは違いますが、簡易的な宿泊施設の運営となります。

特区民泊について

国家戦略特別区域法に定められた民泊経営を、「特区民泊」といいます。この国家戦略特別区域法は2013年に制定され、特定の地域での規制緩和を図ることで国際的な経済活動を活性化させるためにあります。

特区となった特定の地域では、国内外の旅行やビジネスなどでの多様となっている宿泊のニーズに対応するため、民泊をおこなうのに旅館業法の許可をとる必要がありません。利用者についても、日本人でも宿泊が可能となっています。

また、営業時間においても、民泊新法で定められている年間180日というような制限がなく、特区民泊では365日営業をすることができます。こちらにおいては、民泊新法にてボトルネックになっている問題でもあるので、民泊をおこなうのには、とても有利になります。

現在、特区として認定を受けているのは、東京都大田区、北九州市、新潟市、千葉市、大阪府大阪市、八尾市、寝屋川市となっており、この地域では、それぞれ民泊条例が制定されていて、その規定内での営業をしていくこととなります。民泊を始める際には、その地域の条例を確認しましょう。

各地域の条例

東京都大田区平成27年10月 区域計画認定
平成27年12月 関連条例制定
平成28年1月 事業者受付開始
平成29年12月 条例改正 
大阪府平成27年10月 関連条例制定
平成28年4月 事業者受付開始
平成28年12月 条例改正
大阪市平成28年1月 関連条例制定
平成28年10月 事業者受付開始
平成28年12月 条例改正
令和2年2月 条例改正
八尾市平成28年4月 大阪府において事業者受付開始
平成30年3月 関連条例制定
寝屋川市平成28年4月 大阪府において事業者受付開始
平成31年3月 関連条例制定
北九州市平成28年10月 区域計画認定
平成28年12月 関連条例制定
平成29年1月 事業者受付開始
新潟市平成29年5月 区域計画認定
平成29年7月 関連条例制定
平成29年7月 事業者受付開始
千葉市平成29年9月 関連条例制定
平成29年12月 区域計画認定
平成29年12月 事業者受付開始

それから、地域のなかでも、民泊をおこなってよい地域(建築基準法で定められている用途地域)というのも決められていますので、あらかじめ調査し、確認することがとても重要となります。

民泊投資について

民泊投資とは、民泊を経営し、利用者から宿泊料金を得ることが収益となります。

経営方法としては、まず、自分が民泊を経営する自己管理、自己営業の方法と、管理を管理業者に委託する方法とがあります。

自分で管理運営をするのであれば、自分自身に負担がかかります。民泊運営は、利用者とのやりとり、近隣住民への説明や配慮、名簿の作成など、かなりたくさんの業務があります。下記にあげてみましたので確認してください。

民泊を始めるには、まず民泊についての知識が必要となります。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

勉強になります!

民泊経営方法と民泊事業の業務内容

民泊経営方法民泊事業の業務内容
・自己管理、自己営業の方法
・管理業者に委託する方法
・受付(鍵の受け渡し、宿泊名簿の作成や管理)
・施設の清掃
・客室のリネン、消耗品の交換
・食事の確保
・浴室の管理
・利用者の対応
・市区町村への報告
・近隣住民への苦情や問い合わせの対応
・電話応対
・宿泊サイトでの受付や問い合わせ対応

管理業者に管理業務を委託するのであれば、その分、費用がかかってきます。ご自身の負担は少なくはなりますが、利益率は悪くなります。
任せる業務は、一部にするということも可能ですので、サービスの利用や人件費をどのくらいかけるのかは検討をしていかなくてはなりません。

また、施設として利用する住宅は、購入する方法と、賃貸物件を利用する方法があります。

もともと空き家として所有している物件があれば、初期コストが削減されますが、購入する場合には、ローンの負担があります。

賃貸物件を利用するのであれば、注意が必要です。

賃貸借契約において、民泊での利用が可能なのか、確認をしましょう。また、マンション管理規約であれば、民泊禁止が書かれていないか確認をしてください。書かれていなくても管理組合からの承諾を得るなどが必要となりますので、忘れずにおこなってください。

民泊の収支については、利用者の宿泊料が収益となり、ランニングコストを差し引いた残りが利益となります。

 収益利用者の宿泊料
-運営コスト水道光熱費
通信費
賃貸であれば家賃
管理会社に業務を委託していれば委託料
清掃料金
リネン
警備会社への費用
保険料
宿泊サイト利用料
-利益

物件を購入している場合は、こちらからローンの返済をすることになります。

民泊投資をおこなうにあたっては、初期コストをできるだけ抑えた上で、何年で回収できるのか計画を立てるとともに、毎月の運営の計画をすることも大事です。

民泊投資は、利回りが確保できれば、とても魅力的な不動産投資になります。

民泊物件を上手に選ぶ・探す

民泊の現状は

民泊新法ができ、法の整備が整えられてから、悪徳業者が減っていきました。そのなかで見えてきたものは、特区民泊の一人勝ちの状況です。民泊新法での事業者の届け出数は、2020年12月7日時点で、27,907件となっています。しかし、事業廃止の件数も8,141件と少なくなく、特区以外での民泊の運営は、厳しい状況ともいえます。

特区民泊施設の数では、大阪府大阪市が3,292件となっていて、2番目の東京都大田区の151件に大きく差をひらいています。

特区民泊では、普通の民泊と違い営業日数の制限がありませんので、利益率も高く、稼働率が高く保つことを維持すれば、大きな利益は得られるのがやはり強みとなっているのでしょう。

一般民泊との違いとは

特区民泊ができた背景

近年、外国からの来訪者は増加し続けており、国はその経済に与える影響の大きさに注目し始め、2008年に観光庁を設置し、国家戦略プロジェクトとして施策をおこなってきました。

観光庁では、観光消費が増えることによって、日本の生産が増えたり、雇用が増えたりと、経済に大きく影響を与えるという調査結果も発表しています。

そして、その影響は、宿泊施設が不足するという状況も発生させており、海外で広まっていたバケーションレンタルやホームステイなどの新たな宿泊サービスの普及へと繋がったのです。

日本に広まり始めた民泊は、始めは対応する法整備がなく、近隣住民とのトラブルや悪質業者の存在がありました。そこで、観光立国を掲げていた国は、国家戦略特別区域法を制定し、法整備に立ち上がったのです。

それまでは、ホテルや旅館などの旅館業法という法律があり、民泊業者はこの旅館業法違反である可能性がありました。

しかし、特区民泊や民泊新法などの規定を作ることで、ルールができ、また、旅館業法以外の規定からも民泊事業をおこなうことが可能となりました。

一般民泊との違い

ここでいう一般民泊とは、特区民泊ではない、民泊新法を届け出て民泊をおこなっているものをいいます。

民泊の説明をした際に示しました簡易宿所営業と特区民泊、特区民泊以外の民泊を表にして比べながら見ていきたいと思います。

簡易宿所営業特区民泊新法民泊
関係法津旅館業法国家戦略特別区域住宅宿泊事業法
消防設備の設置必要必要原則、必要
宿泊室の面積により緩和あり
不在時での管理業者への委託義務なしなしあり
宿泊室の面積6.6平方メートル以上25平方メートル以上1人あたり3.3平方メートル以上
玄関帳場(フロント)必要必要なし
例外あり
必要なし
営業できる地域住居専用地域では営業不可国家戦略特区ないのみ営業可自治体での条例によるが、住居専用地域での営業可
建物の用途地域ホテル、旅館一戸建ての住宅、共同住宅一戸建ての住宅、今日住宅

消防設備の設置については、消防法により定められており、建物の形態により備えなければならない設備が分かれています。

おおまかに説明いたしますと、一戸建て住宅や、共同住宅、ホテルなどの施設です。民泊をはじめる際に、消防法令適合通知書を交付してもらわなければなりませんので、実際に民泊をはじめる時に、調べてみてください。

建物の用途地域は、建築基準法による区分となっています。建物には用途があり、建物を建てる時には、その地域の用途に従ったものでないと建てられないなどの決まりがあります。

  • 簡易宿所営業
    旅館業法に定められた宿泊サービスですので、用途はホテルや旅館となっています。民泊は、住宅を貸し出すサービスですので、一戸建ての住宅や共同住宅となっています。
  • 特区民泊
    旅館業法の特例のようなものなので、旅館業法寄りになっています。
  • 住宅宿泊事業法
    新たに作られた法律ですので、旅館業法や特区民泊とは違う、特徴があります。

住宅宿泊事業法施行時には、民泊における法律ができて管理体制が整う反面、この新たな特徴が事業者の苦悩になりました。特区民泊は、自治体の条例を守っていれば敷居が低いかもしれません。

特区民泊のメリット

こざかな生徒
こざかな生徒

特区民泊にはどんなメリットがあるのですか?

ここでは、特区民泊をおこなうメリットについてお話していきます。

クジラ先生
クジラ先生
民泊民泊のメリット・デメリット

特区民泊のメリットといえば、やはり、民泊新法にある営業時間の上限がないことです。

新法民泊では、民泊の営業時間を年間に180時間までとしています。一年のうち約半分しか営業ができないのです。一年の半分は営業できなくとも、固定費はかかってきますので、それを見越した利益を追求しなくてはなりません。また、営業できる日の稼働率がとても重要となってきます。

反対に、特区民泊は365日営業ができます。稼働率が高ければ高いほど、利益が見込めます。

また、玄関帳場(フロント)の設置についても、簡易宿所営業に比べ、設置の必要がないと決められており、旅館業法寄りといえど、旅館業法よりも緩和されています。

民泊新法では、家主不在型でなければ、事業者は一時間を超える不在はしてはなりません。不在となる場合は、家主不在型にし、管理業者への業務委託が必須となります。

しかし、特区民泊では、不在時の管理業者へ委託義務は定められていません。こちらも特区民泊の手軽さではないでしょうか。

また、特区民泊は、特区以外での民泊よりも高稼働率を狙うことが可能です。

民泊の稼働率は、特区に偏っているのが現状です。それなりの市場調査が必要となりますが、求められているサービスを形にすることができれば、利益を出すことができるでしょう。

特区民泊のデメリット

特区民泊のデメリットとしては、最低宿泊日数が2泊3日となっていることが挙げられます。こちらは、簡易宿所営業や新法民泊には制限がないのに対し、特区民泊のみ規定があります。2泊3日となると、当日に一泊を予約することができないのです。

特区民泊は、日本人も泊まることができますが、急な宿泊には対応してくれないとなると、あらかじめ予定を企画した旅行などにしかニーズがないことになります。観光が大元の目的ですから、仕方のないことかもしれませんが、この規定は特区民泊のマイナス要因でしょう。

また、特区民泊のデメリットとして、限られた地域でしか営業ができないということもデメリットになるのではないでしょうか。特区が増えてきたとはいえ、その地域で事業をしようと決断するのは難しい方もいることでしょう。

申請方法とは

条例、要綱

特区民泊は、国家戦略特別区域法に認定されている特区において、民泊条例や、要綱があり、その内容に沿った運営をしなくてはなりません。

申請についても、条例や、要綱にて説明があります。認定を受ける自治体の条例の内容をよく確認しましょう。各自治体で共通する部分が多くありますが、違う部分もありますので、注意してください。

違反があった場合には、認定を取り消されてしまうことになります。

認定の要件とは

特区の認定の要件とは

所在地が国家戦略特別区域のなかにあること

特区の認定は、先ほどもご案内いたしましたように、下記の地域でしか認められていません。そのなかでも、認められる区域がありますので、確認をしてください。

特区一覧

関東東京都大田区
千葉県千葉市
関西
大阪府、大阪市、八尾市、寝屋川市
中部新潟県新潟市
九州福岡県北九州市

面積が25平方メートル以上であること

こちらは、風呂やトイレ、クローゼット、台所を含んでいます。ベランダは含まれていません。この広さは、住生活基本計画のなかで一人あたりの最低住居水準とされている広さです。

名簿の備付け

利用者の氏名や住所、利用日、国籍などを記載しなくてはならず、パスポートの確認も必須とされています。最近では、IOTの利用も認められていますので、便利になっています。これらは、テロや感染症が起きた時には重要な情報となるものですので、きちんと備えましょう。

近隣住民への説明

近隣の住民には、事業を始める前に説明をしなくてはなりません。

説明をしなくてはならない範囲は、施設の半径10メートル以内とされていますので、注意してください。また、マンションやアパートなどの共同住宅が範囲内にある場合には、全ての世帯への案内が必要となりますので、注意しましょう。

苦情や問い合わせに迅速に対応する体制

近隣の住民から苦情や問い合わせがあっときには、迅速に対応しなくてはなりません。時間も24時間対応ができるように体制を整えなければならないとされています。

窓口や連絡先をすぐにわかるように施設の入り口と施設内に掲示するようにしましょう。

確認をしておくべきこと

利用者の宿泊日数が、2泊3日以上であること

特区民泊の最低宿泊日数は、当初は6泊7日以上となっていました。これは、簡易宿所営業が制限がなかったことにより、当初では、特区民泊が生まれてもネックとなっていた規定でした。ところが、その後、国が規制緩和を図り、現状の2泊3日へと変更となりました。そのことにより、特区民泊を始めてみようと思う業者が増えた経緯があります。

衛生設備

清潔な客室の提供をしなくてはならないことから、特区民泊をおこなうものは、利用者が利用する前にリネン関係は交換をすること、ゴミは処分をしていること、客室内の設備には清掃がなされていることとしています。

こちらは、自分で民泊をするのであれば、自分で全ておこなうか、清掃担当の従業員を雇うなどしなくてはなりません。

人件費がかかると利益の減少へ繋がりますので、どのように対応していくか検討しなくてはなりません。

消防設備

施設内の消防設備に関しては、施設が消防法でいうどの施設になるのかを確認しなくてはなりません。この後の申請の提出書類でも述べますが、民泊をおこなう自治体の管轄の消防署員に立入確認をおこなってもらわなければなりませんので、まずは、特区民泊をおこなう施設が消防法でのどの区分になるのか確認をしましょう。

外国語での対応の提示

特区民泊事業者は、対応できる日本語以外の言語をホームページへ提示しなくてはなりません。こちらは、利用者にとってもその施設を利用するのに安心できる内容になっていますので、とても親切ですね。

案内文の作成

案内文とは、客室内に施設や設備の利用方法を記した案内文を備えることとしています。それから、利用者が施設を利用する際には設備の利用方法やごみの処理の仕方、周辺への迷惑行為の禁止、防火設備や防災設備の利用方法などを説明しなければならないと厳しく決められています。

案内文の内容については、規定はされてはいませんが外国の旅行者がいる場合は、外国語を利用した案内文を作成しなければならないでしょう。

提出書類

特区民泊の認定申請の提出書類は、取り寄せるものもありますが、ひとつひとつ確認をすれば難しくはありませんので、確認をしていきましょう。

  • 法人の場合は、定款、登記事項証明書
  • 個人の場合は、住民票の写し
  • 施設の設備がわかる図面
  • 賃貸借契約や付随する契約の約款

こちらは、外国語表記とその日本語訳もつけなければなりません。
特区民泊は、宿泊としての契約を利用者と結ぶのではなく、短期での賃貸借契約か一時使用の契約を結ぶ形態となっていますので、この書類の文面には、取り入れなくてはならない内容が定められています。

おおまかにいうと、貸主の部屋への立ち入りや、更新のなし、問題行為のある時の貸主からの一方的な契約解除です。

  • 消防法令適合通知者の写し

こちらは、施設が消防法の区分する施設として備えなければならない消防設備が設置されているかを立ち合い検査により確認してもらった上で交付されるものとなりますので、事前に消防署へ問い合わせなければなりません。

  • 水質検査成績書の写し

こちらは、水道水以外の水を利用するときのみ必要のようです。

  • 施設周辺の見取り図
  • 客室内に備付ける案内書

こちらは、外国語表記を用いて作成しなければなりません。

  • 近隣住民への説明の方法やそれを記録したもの

こちらは、説明時に利用した資料でもよいようです。

  • 苦情や問い合わせがあったときの対応の体制を説明する書面やレジュメ
  • 施設を事業に利用することの承諾を得ていることを証明する書面

こちらは、賃貸物件であれば、民泊として利用してもよいと承諾を得ているかどうかの確認書類になります。

マンションであれば、マンション管理規約で民泊利用が認められているのか、記載がなければ、管理組合に民泊としての利用の承諾を得ているかの確認ができる書類となっています。

特区民泊の申請書類は、旅館業法の許可より緩和されている内容になっていますが、注意すべき点もあります。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

なるほど!

失敗をしないためのポイント

民泊事業で失敗しないために

販売業者を調べる

これから民泊事業をはじめようとする方に向けてサービスをおこなっている業者があります。適切な物件選びや、運営方法、収支のシュミレーションなどもおこなってくれるようですので、相談してみてはいかがでしょうか。サービスをおこなっている業者には、大手の不動産会社もありますので、物件についてはもちろんのこと、相手は情報を持っていますので、頼りになることでしょう。

不動産売却一括査定サイト徹底比較

また、セミナーなどもありますので、参考にしてみるのもいいかもしれません。民泊事業をおこなううえで知識や情報は大事になってきます。

また、民泊のデータを分析しているサービスもあります。Airbnbなどの民泊サイトに集まったデータを提供してくれていますので、利用者の生の声を知ることができます。また、宿泊料金や地域ごとの稼働率も調べることができます

民泊事業を始める前でも、おこなっていても参考になることでしょう。これらの情報を元に、運営の戦略をたてることができます。

主要な民泊データ分析サービスはこちらです。

  • Search BnB
  • エアビーデータバンク
  • AirDNAジャパン

リノベーション物件

リノベーション物件とは
もともとある物件に工事をおこない、性能や付加価値を加えて利用する物件のことをいいます。古民家もリノベーションをすれば、古さの良い味も残しつつ、おしゃれな雰囲気にしてみたり、使いやすいように変えることもできます。
また、水回りなど、傷んだ部分も改修することができて、資産価値を高めたうえで利用することができます。

リノベーションは、新築で購入するよりも初期費用を抑えて物件を手に入れることができる利点がありますので、検討してみても良いのではないでしょうか。また、思うようにデザインを変更できるため、新しく民泊を始めるには運用しやすい点もあります。

しかしながら、築年数のある物件ですので、瑕疵(かし)については注意しなくてはなりません。

瑕疵とは、欠陥や不具合を意味しますが、リノベーション物件に関しては、工事後の状態だけでは、瑕疵がわからないことがあります。

宅建業者との契約の場合には、瑕疵担保責任の期間は最低2年となっていますが、個人との取引の場合には交渉によって決められるため、契約の際には、瑕疵担保責任の期間を確認したり、物件に不具合がないかをきちんと確認をしましょう。

民泊サイトの利用

民泊には予約サイトの利用が必須です。アメリカで有名なAirbnbなどもありますが、日本では「スペースマーケット」や楽天グループの「Vacation Stay」、「Relux」、「一休.comバケーションレンタル」、「Air Trip」など多くの大手企業がこのプラットフォームへ参入しています。

事業者は、どのプラットフォームへ加入するのかを選択ができます。利用には登録が必要となり、費用が掛かりますが、いろんなプラットフォームを調べてみて、検討をしてみましょう。

トラブルを防ぐ

民泊にはトラブルがつきものです。それは、外国人旅行者が利用者である場合が、ほどんどですが、お互いに気持ちよくやり取りをするには、事前の準備が必要となります。

外国人観光旅客の場合、文化の違いにより行き違いや感覚の違いが生じてしまいます。たとえば、備品の盗難や破損が生じた場合、事業者は補填をしなくてはなりません。費用となるのです。あまりに続いてしまうと経営が成り立たなくなってしまいます。ですので、施設や設備の利用ルールを定め、外国語表記の案内をしましょう。

また、民泊保険に加入し、保証を得ましょう。異国へ旅行しているとその国の法律やルール、習慣は解らないことが多いです。解りやすく丁寧に、案内や説明を心がけることで、利用者も事業者も嫌な気持ちにはなりません。

また、近隣へのトラブルはとても繊細な問題です。開業前の近隣の方への説明は、とても大事です。クレームや問い合わせにも迅速に対応できるようにしなくてはなりません。また、トラブルの防止に役立つグッズも販売されていますので、初期費用はかさみますが、対策としては効果があるかもしれません。

外国人利用者とのコミュニケーション

先ほどのトラブル回避のお話とも重なりますが、民泊の利用者の多くは、外国人観光客となっています。文化の違いがありますので、日本のルールに沿っていただくには、説明が必要となります。

これらは、相手には悪意がない場合があることを事業者は理解しなくてはなりません。そのため、利用者とのコミュニケーションをおこなっていれば、未然に防いだり、大きな問題にならずに済むこともあります。ですので、やりとりには英語の知識が必要となります。日常生活程度でも英語でやり取りができれば、円滑に物事が進みます。

東京都産業労働局には、外国人旅行客とのやり取りに参考になる「多言語文例集」というものが掲載されています。案内などに利用されてみてはいかがでしょうか。

また、どうしても難しいということであれば、英会話のできる従業員の雇用や管理業者の委託を検討しましょう。

利用者には、日本の文化に触れたいと思って観光に来る方もいます。そのような意思をもって異国へ旅行に来ているのですから、コミュニケーションをとって、日本を知っていただく良い機会にできると、リピーターになってくれるかもしれません。

民泊物件としての売却も検討

特区民泊をおこなっている場合、利回りが見込まれない場合は、そのまま民泊として売却することも検討してみてください。

リノベーションをおこなっていれば、資産価値も上がっている可能性がありますし、特区での物件であれば、他の事業者から声がかかる可能性があります。

立地や市場により、他に利回りが期待できる物件があるかもしれませんので、今の場所だけにこだわらず、なるべく高く売却できるように保ちながら、他の物件にも目を向けていると良いかもしれません。

まとめ

今回は、特区民泊についてお話してきました。民泊投資として、特区民泊をおこなってみることで、新法民泊より事業収益が見込め、不動産投資としては魅力があるのではないでしょうか。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

はい!参考になります!

特区地域が今ではまだ限られていますが、今後増えていくことがあれば、事業者も増えていく可能性があります。民泊は、周辺地域の経済の活性化に期待があり、宿泊サービスとしてのニーズもあることから、まだこれから伸びる分野とされています。

法整備も整い、情報も手に入れやすくなっていますので、ぜひ検討してみてください。

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