建売の土地を売る時の手続き方法や流れ、より高く売るための基礎知識を解説

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この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

建売とは、土地と建物が一緒に売られている事を言います。

建売は比較的に売れやすい物件ですが、土地を高く売るためにはどうした良いのでしょうか?

この記事では、建売を売る時の手続きや流れ、より高く土地を売却するための基礎知識を解説しています。

こざかな生徒
こざかな生徒

建売を売る前に、これらの知識を知っておく事で、スムーズに売れますね!

是非、参考にして頂き、より高く売却できる様にしましょう。

クジラ先生
クジラ先生

建売の売却手続きの流れ

建売の土地を売る時の流れはこちらです。

  1. 相場を調べる
  2. 査定をする
  3. 不動産会社を決める
  4. 売買契約する
  5. 引き渡す
建売の土地を売る時の流れ

戸建住宅には、「建売住宅」と「注文住宅」があり、建売住宅の方が売れやすい物件となっています。

理由は、多くの人が好む設計になっていて、価格も安いからです。

開発者が売れやい住宅をリサーチして造っており、材料なども他の建売住宅と同じ物を使うため、費用が抑えられて安いのです。

土地の価格も適正なので、購入者は安心して購入できます。

そのため、建売を売却する時は、購入希望者が見つかりやすいというもの。

この建売を売るためには、最初に確認しておく事があるので、詳しく紹介していきます。

売却前に確認するもの

建売を売る前に、確認しておくものを紹介します。

  • 売買契約書
  • 境界の書類
  • 「売買契約書」

不動産を売るには、購入した時の売買契約書が必要になります。

譲渡した際、税金の計算をする時に使用するためです。

不動産を売ったら譲渡所得を算出しなくてはいけません。

譲渡所得の計算式はこちらです。

譲渡価額(売却額)- 取得費(購入額)- 譲渡費用(かかった費用)=【譲渡所得】

譲渡所得を算出するためには、取得費を出します。

取得費を出すためには、購入した時の売買契約が必要になるのです。

売却した後、確定申告をする時に必要になってくるので取っておきしょう。

「境界の書類」

建売の土地は、境界の確定がされているので、境界の書類があります。

境界の確定とは、隣地や道路との間に、境界ラインが決まっている事です。

土地を売る際に、売主は境界の明示義務がありますが、建売は既に確定されているので改めて測る必要はないです。

境界確定の書類には「境界確定図」と「確定実測図」、「確定測量図」があり、売却する時は「境界確定図」があるか確認しておきます。

また、境界を明らかにするための「しるし」、境界標が現地にあるか確認します。

境界標があると隣地との境界が分かるので良いのですが、もし境界標がなくなっている場合は、売却前に復元しておきましょう。

境界標がないと隣地との境界が分からなくなり、トラブルの要因になる事が多いです。

境界確定図の様に境界標が設置されているか、事前に現地でチェックしておいてください。

住宅ローンが残っている場合

建売の土地を売ると考えた時には、まだ住宅ローンが残っている事もあるでしょう。

住宅ローンが残っていても売却はできます。

売却した時にローンが一括で完済できるなら問題ありません。

そのため、住宅ローンより売却価格が上回っている状態ではないと、融資した銀行は売却に応じてくれません。

もし、住宅ローンが苦しくて完済できない場合は、「任意売却」があるので確認してみてください。

また、ローンが残っている場合は抵当権がついています。

抵当権とは銀行が物件を担保に取る権利の事です。

物件を引き渡す時に、抵当権は外します。

抵当権の抹消手続きをしないと、そのまま抵当権がついたままになるので、建売の土地を売る前に、必ず銀行に伝えておきましょう。

相場を調べる

建売の土地を売りたいと思ったら、まず近くの相場を調べます。

不動産会社に頼めば、直ぐに査定額を出して貰う事はできますが、自分自身でも相場を知ることによって、適正な価格を判断できる様になります。

したがって、売却したい物件の近くにある条件が似た様な土地の価格を、事前に調べておく事が大切です。

土地の相場を調べる方法は、土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」で検索してみてください。

他にも、不動産情報サイトや、レインズなど沢山調べられるポータルサイトがあるので色々目を通しておきましょう。

査定をする

自分で相場を調べたら、次に査定をして貰います。

査定をして貰うには、一括査定サイトで複数の不動産会社に依頼するか、物件の近くにある不動産会社に査定を出して貰う方法などがあります。

一括査定サイトで素早く複数の不動産会社から見積もり

不動産の査定方法は以下の2つです。

机上査定訪問査定
データを基に査定額を出す実際には物件を見ない実際の査定額とかなり差が出る場合がある期間は1〜3日くらい現地に行って査定額を出す机上査定より的確な査定評価ポイントを把握できる期間は1週間程度

一括査定サイトで複数の不動産会社に査定を依頼する時は、机上査定になります。

査定するには、まず机上査定をして、色々な会社の査定額を比較しておきましょう。

複数の不動産会社の中から、査定額を高く提示してくる会社があると思いますが、その時に高く売りたいからと言って、高過ぎる会社を選ぶのは避けた方が良いです。

結局、高過ぎる価格に設定すると、中々買主が見つからずに売れ残ってしまう可能性があるからです。

相場を把握している事によって、適正価格で提示してくる会社を見極められるというもの。

気になる不動産会社が決まったら、次に訪問査定を依頼する様にしましょう。

訪問査定に関しても、1社だけに依頼するのではなく、3〜4社に依頼しておきます。

1社だけだと、査定額の根拠や情報が偏ってしまうため、常に複数の会社と比較する様にしてください。

不動産会社を決める

訪問査定をして貰い、依頼したい不動産会社を見つけたら媒介契約(仲介)を結びます。

媒介契約には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」があり、それぞれ内容に違いがあります。

種 類契約数売却活動の報告レインズの登録契約期間
一般媒介契約複数義務はなし義務はなし無期限
専任媒介契約1社のみ2週間に1回以上契約後7日以内3ヶ月
専属専任媒介契約1社のみ1週間に1回以上契約後5日以内3ヶ月

上記の表に加えて、一般媒介契約と専任媒介契約は、自分で買主を見つけても不動産会社の仲介は入らずに取引ができますが、専属専任媒介契約のみ仲介する事になります。

複数の不動産会社に依頼したい場合は、一般媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約に比べて一般媒介契約は、広告費などあまり力を入れて貰いにくい可能性がありますが、売却したい建売の物件が立地の良い場所ならば、特に問題はありません。

売却が難しい物件の場合は、専任媒介や専属専任媒介契約にして、売却活動に励んで貰いましょう。

売主が契約内容に対して、違反行為をした場合は、違約金が発生する事もあるので注意しておきます。

例えば、専任媒介や専属専任媒介契約だと1社のみの契約なのに、売主が他の会社と契約してしまったケースです。

契約期間はそれぞれ3ヶ月間なので、その間は契約違反になる行為は避けておきたいです。

そのため、「ここの不動産会社に是非、お願いしたい!」と思わない限りは、一般媒介契約を選択肢に入れておきましょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

分かりました!

売買契約をして引き渡す

不動産会社に依頼して、買主が見つかったら売買契約をします。

契約を結ぶ時に、買主は代金の一部になる「手付金」を売主に支払います。

買主が住宅ローンを組む際には、審査が通った後に残りの代金の精算をして、最後に引き渡しです。

売買契約から引き渡しまでには、約1〜2ヶ月くらいかかります。

代金の精算と一緒に、司法書士に名義変更をして貰い、買主に引き渡しをします。

最後は不動産会社に報酬の仲介手数料を支払って、取引が完了です。

売却でかかる費用

建売の土地を売る時には、主にこちらの費用がかかります。

  • 印紙代
  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 譲渡所得税
  • 印紙代

印紙は契約書に貼り付ける時に使用します。

売買契約書は売主と買主1通ずつあるので、印紙を2枚購入します。

契約金額によって印紙税が異なるので確認しておきましょう。

平成4年3月31日までは軽減措置が施行されています。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下6万円3万円
1億円を超え5億円以下10万円6万円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

引用元:国税庁 不動産譲渡、建設工事の請負に関する契約に係る印紙税の軽減措置 

仲介手数料

仲介手数料:仲介手数料は、売買契約が成立した時の報酬で、不動産会社に支払います。

仲介手数料の上限は以下の計算式で決められているので確認しておいてください。

契約金額仲介手数料の上限額
200万円以下取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下取引額の4%+2万円+消費税
400万円超取引額の3%+6万円+消費税

登記費用

登記費用は司法書士に支払う手数料です。

所有権の移転をする事で、税金がかかるのですが、この事を登録免許税と言います。

登録免許税は次の様に算出します。

課税標準(固定資産税評価額)×税率=登録免許税額

土地の所有権の移転登記

内容課税標準税率軽減税率(措法72)
売買不動産の価額1,000分の20令和3年3月31日までの間に登記を受ける場合、1,000分の15
相続、法人の合併不動産の価額1,000分の4
その他(贈与等)不動産の価額1,000分の20

引用元:国税庁 登録免許税の税額表

建売の土地を売る際の税率は1,000分の20になるので、どのくらい登録免許税がかかってくるのか事前に調べておきましょう。

譲渡所得税

建売の物件を売った時に、利益になった譲渡所得があると「所得税」と「住民税」、「復興特別所得税」がかかってきます。

住居用の物件の場合は、特別控除の特例があり3,000万円まで控除されます。

この特例を利用すると、譲渡所得は大概マイナスになるため、税金が発生しない事が多いです。

譲渡所得税に対して、それほど気にしなくても良いと思いますが、売却する前に税金が発生するか計算しておきましょう。

売却に用意する書類

建売の物件を売却する際に、用意しておく主な書類はこちらです。

  • 本人確認書類
  • 実印・印鑑証明書
  • 印紙
  • 権利証
  • 固定資産評価書
  • 固定資産納税通知書
  • 設計図面
  • 測量図

上記の書類がきちんと保管されているか、売却前に確認してください。

仮になくなってしまっていたら、事前に司法書士などに問い合わせておきましょう。

建売は更地にするか古家付きで売るか

建売は土地と建物が一緒になっている物件なので、解体して更地になってから売るか、古家付きで売却するか悩む方も少なくないでしょう。

それぞれ紹介していきます。

更地で売った方が良い場合

建売の物件を更地にしてから売却した方が良いのは、下記のような場合です。

更地で売った方が良い場合
  • 家の築年数が経っている
  • 家の耐震基準が低い

建売の家が、かなり築年数が経っていて価値が低くなっている場合は、家を解体して更地にした方が高く売れるケースがあります。

あまりにも劣化しているなら、リノベーションの工事が必要になるのでコストがかかる上に、物件の印象も悪いものになってしまうでしょう。

また、耐震基準を満たしていない家も買主にとっては不安な要素になります。

昭和56年までに建てられた家の場合は、耐震性が低いため、改修工事が必要です。

改修工事にかかる費用を考えるなら、解体して更地にする方が良いでしょう。

解体の費用

解体にはどのくらいの費用がかかるのでしょうか。

およその目安はこちらです。

建物種類坪単価30坪50坪
木造3〜5万円90〜150万円150〜250万円
鉄骨造4〜6万円120〜180万円200〜300万円
RC造(コンクリート)6〜万円180〜240万円300〜400万円

解体費用は大体、30坪で150万円前後かかる事が分かるでしょう。

解体だけではなく、廃棄物などの処分や、整地にかかる費用などが、この中には含まれています。

解体費用は高額になるため、節約できるポイントをいくつか紹介していきます。

  • 解体費用を複数の業者に見積もって貰う
  • 処分できる物は自分達で行う
  • 自治体の補助金を利用する

業者によって金額が大きく違ってくるので、しっかり複数の業者と比較して調べておきます。

業者のホームページを見て、工事事例を確認してみてください。

過去の工事費用が適正な金額だったのか、チェックして決めると良いです。

不動産会社に相談するのもおすすめです。

不動産業者は家付きの土地を買取って、解体・販売と行っているため、解体に詳しいというもの。

建売の家を解体するか考えているなら、解体に強い会社を選ぶのもおすすめです。

また、解体の他にも付帯工事というものがあり、不用品の処分などを行う事を言います。

例えば、家の中にある電化製品や家具、庭木や雑草などの処分です。

この作業を業者にやって貰うと、費用がかかってしまうため、自分達で処分をして費用を削減します。可能な範囲内で行っておきましょう。

自治体によって補助金は違ってきますが、解体費用の半分を負担してくれる所もあるので、ホームページを見て確認してみてください。

クジラ先生
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こざかな生徒
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確認してみます!

更地が高く売れる理由

更地にした方が高く売れる理由は2つあります。

  • 用途の多様性
  • 解体費用はローンの対象にならない

用途の多様性とは、更地は何もない土地なため、色々な使用目的がある事を言います。

例えば、駐車場にしたり、お店を建てたり、家を建てたりという様な使い道です。

売るより土地活用をした方が良い理由

用途の多様性があるので、買い手は集まりやすく、購入希望者同士で競り合う事になり、結果的に高い価格になりやすいと言えます。

家付きの土地だと、住居専用となり買い手が限定されてしまいますが、更地にする事で幅広い購入希望者を集める事ができます。

また、解体費用は住宅ローンを組める対象ではありません。

築年数が経って劣化している家付きの土地だと、解体しなくてはいけないので、解体費用を自費で出せる人ではないと購入できないでしょう。

約100万円以上もかかる解体費用を直ぐに支払える人は、中々いないものです。

したがって、古家付きの土地は売却しにくいというもの。

築年数が経っている古家付きの土地を高く売るためには、買い手が集まりやすい更地にしておく事がおすすめです。

古家付きで売った方が良い場合

建売住宅をそのまま売却した方が良い場合はこちらです。

  • 家の価値が高い
  • 建て替えができない土地
  • 土地の査定額より解体費用が高い

綺麗な築浅の家の場合は、もちろん家に価値があるので、解体する必要はありません。

一方、古家でも伝統的なデザインで温かみのある家だと、高い価格になる事があります。

昨今では、古家をリノベーションして、レトロ感を楽しむ若い世代が増えているので、これからも需要があると言えます。

建て直しができない土地は、解体せずに家付きで売った方が良いです。

2019年6月に建築基準法の改正が施行されたため、対象となる土地は、1度解体してしまうと新しく建て直しができません。市街化調整区域の土地も建て替えが難しいでしょう。

また、建売住宅の査定額より、解体業者の見積もりの方が高くなってしまった場合、そのままの状態で売却できる事が理想的です。

古家付きで売るコツ

建売住宅を売るコツのポイントを紹介します。

  • 古家付きの土地、ただし更地で渡す事も可能
  • リノベーションを行う

古家付きの土地を売る時は「古家付きの土地、ただし更地で渡す事も可能」と提示しておく事で、中古物件に住みたい人と、新しく家を建てたい人の両方の買い手が集まりやすくなります。

更地の買い手が現れた時のために、解体費用の見積もりを出しておきましょう。

最近、古家に注目が集まっているため、リノベーションを行う事で相場より高く売れる事が期待できます。

リノベーションにかかる改修工事の費用を調べておきましょう。

古家付きで売るメリット

更地に比べて古家付きの土地で売る利点は、解体費用がかからず、買主は住宅ローンを利用できる事です。

前述したように、解体費用は100万円以上かかるケースが多いので更地にするにはコストがかかります。

古家付きの土地は解体せず、費用が浮くため、売却価格を値下げする事もできるでしょう。

また、金利の安いローンが組めるので買主にとって条件が良くなります。

固定資産税についても、古家付きだと「住宅用地の措置特例」を受ける事ができるので、税金をさほど気にせず売却活動が行えます。

土地を高く売るための基礎知識

建売の土地を、より高く売るための6つのポイントを紹介していきます。

建売の土地を、より高く売るための6つのポイント
  • 土地が値上がりしている時に売却する
  • 土壌汚染をチェックする
  • 土地の使用履歴を明示する
  • 土地を分けて売る
  • 見栄えを良くする
  • 信頼できる不動産会社を選ぶ

値上がりしている時に売却する

建売の建物については、年数が経つにつれて価値は下がるものですが、土地は景気によって価格の変動があります。

土地の価格が上がっている時に売却すると高値で売れ、土地の価格が下がっている時に売却するとプロの業者や投資家でも高く売る事は難しいです。

土地の価格が上がっている時期を見極めるには、「地価公示価格」を見る事をおすすめします。

地価公示価格は、国土交通省が開示している基準地検索システム「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で確認できます。

毎年価格の公表をしており、前年の地価公示価格と比べられるので、変動率をチェックしておきましょう。

ここ数年都心部の土地の価格は上がっています。土地が値上がりしている時は、景気が良いので比較的融資を受けやすくなる傾向にあります。

融資を受けやすくなると、土地を購入する人が増えるので、土地の価格は上がるというもの。

逆に、景気が悪化すると融資が難しくなり、土地を買う人が減ってしまうため、土地の価格は下がっていきます。

建売の土地を高値で売却するには、市場の動向を見て売却するのが、最も高く売れる手法です。

しかし、土地の価格はいつがピークなのか、確実に分かる人はいません。

土地の価格動向は、過去のデータからすると大体15年周期で波がやってくると言われています。

過去15年前からの地価公示価格を確認して、タイミングの良い時期に売却するのが良いでしょう。

土壌汚染をチェックする

土壌汚染が無い土地は、安心して使用できるので購入希望者が集まりやすく、土地を高く売れます。

建売住宅の様な土地であれば、不動産開発業者が建築前に土壌汚染調査をして、汚染があった場合は除去を行なっている場合が多いです。よって、土壌汚染をあまり心配する必要はないでしょう。

しかし、念のために行なっておきたい場合は、土壌汚染調査会社に調査をして貰います。

土壌汚染調査は、地歴調査と次に表層土壌の調査を行うのが通常です。

地歴調査をして、過去に工場として利用していた土地の場合は、汚染されている可能性があるので、さらに表層土壌の調査を行う必要があります。

表層土壌の調査を行い、汚染が見当たらない白だった場合は、購入希望者は集まりやすいでしょう。

使用履歴を明示する

土地の使用履歴を把握しておく事も、土地を売る際の大事なポイントになります。

都会では、以前からコンクリート造の物件が多くあるため、地中障害物が埋まっている可能性があるというもの。

地中障害物は、建物を解体した際に資材やコンクリートの躯体が、土の下に埋まっている物を言います。

この建物の躯体を取り除くためには、高額なコストがかかるので、撤去せずにそのままにしておいたというケースが多いです。

地中障害物の調査は、超音波で調べる事ができますが、深さが何メートルというレベルしか調査できないため、判断しかねます。

過去の土地の使用履歴を知るためには、以前の所有者に聞いておく事が重要です。

また、古い住宅地図でも予測できますが、確実に知るためにはやはり、その土地の使用履歴を知る人が良いです。

地中障害物を気にする購入希望者もいるので、土地を売る前に使用履歴を確認しておきましょう。

分けて売却する

土地を一部分けて売却するのも、土地を高値で売る手段になります。

土地を分割する事を「分筆」と言い、筆(ふで)は土地の単位を表すものになります。

もし、建売の土地が一般的な戸建ての土地より広く、150坪以上あった場合は、分筆して売却する事がおすすめです。

一般的な戸建ての土地は50坪前後で、大きめな家だと100坪前後になります。

一方、150坪以上の土地だと価格も高く、広過ぎて買い手が見つかりにくくなるので、価格を下げないと売れないでしょう。

購入希望者が多くなる一般的な50坪前後に、土地を分けて売る事で高く土地を売る事が可能になります。

しかし、土地を複数に分けて売却する事は避けましょう。

複数の土地を売却するには宅地建物取引業の免許がないと、行う事ができません。

免許がないのに複数分割して土地を売ると違反行為になってしまいます。

必ず、所有している土地の一部分だけを売却する様にしてください。

見栄えを良くする

買主は土地を購入する前に、現地へ行って下見をする場合があります。

土地の状態が良いと購買力も上がるというもの。

買主が下見に行った時、ゴミが多くあったり、雑草が伸び放題だったりしたら、購入したいと思わないかもしれません。

購入希望者がいつ下見に来ても良い様に、見栄えを良くしておく事がおすすめです。

高く土地を売るためにも、綺麗な状態にしておきましょう。

信頼できる不動産会社、担当者を選ぶ

建売の土地を高く売るためには、不動産会社選びが重要なポイントになります。

土地の売却実績がある会社なら、その分経験があり売却力もあるので、高値で売れるという事に繋がります。

営業力のある人が物を売ると、一気に売れてしまう様な現象と一緒で、土地の売却を得意とした、実績のある会社に依頼するのが賢明です。

不動産会社選びも重要ですが、土地の売却活動を頑張ってくれる担当者選びも重要になります。

不動産会社の規模にもよりますが、営業担当者は何人もいます。

その中でも、土地の売却経験が豊富な方を選んでおくと良いです。

土地の宣伝、広告の出し方など知識と経験が備わっている担当者に任せた方が高く売れるでしょう。

売却経験も大事ですが加えて、宅建士の資格を持っている方を選ぶと良いです。

資格の有無は担当者の名刺に載っているので、チェックしておきましょう。

また、担当者との相性も大事になってくるので、よく話を聞いてくれて気持ち良く売却活動を行ってくれる担当者を選びましょう。

そのためには、複数の会社に訪問して、色々な営業マンと話をする事です。

建売の物件を売却する際に注意しておきたい事

建売の土地を売る際に、気をつけておきたいポイントを紹介します。

更地で売る場合は固定資産税が高くなる

建売の土地を更地にした方が、高く売れやすくなると前述しました。

実は、更地にすると家が建っていた時に比べると、固定資産税が3倍近く高くなってしまうのです。

解体費用を払い更地にした所で、全然売れないとなると、固定資産税が高くなったまま支払い続ける事になります。

都心部など固定資産税評価額の高い地域だと特に高くなるので、更地にしたらなるべく早く売却する様にしましょう。

契約不適合責任を負う可能性

建売住宅をそのまま売ると、建物に対して契約不適合責任を負わなくてはいけないリスクが出てきます。

売買契約書に、確認した内容と違った部分があった場合、売主が責任を負うものです。

例えば「雨漏りしない」と書いたのに、実際には雨漏りがあった時、売主は損害賠償や補修費用を請求されるという事です。

建売(古家付き)の土地であっても、土地の売買契約になるので「建物について一切の責任を負わないものとする」という様な条文を加えておきましょう。

まとめ

土地の売却前には、流れや方法を知っておくと売却がスムーズになります。

準備しておかなくてはいけない書類が多くあるので、売却前にそれぞれ有無の確認をしておきましょう。

建売の土地をより高値で売却するためには、市場の動向を抑えておく事が大事です。

相場をチェックして高く売れるタイミングを見計います。

また、土地を高く売るために色々工夫する事も大切です。

更地にしてから売った方が、高く売れる可能性は高いですが、建物の価値がある場合は、そのまま売却した方が高く売れます。

中古の家は、最近人気があるのでリノベーションしてから高く売る方法もあります。

所有している建売の物件を自分で見極めて、売り方を編み出していきましょう。

買主に安心して建売の土地を買って貰うためにも、土壌汚染や境界線など確認しておいてください。

そして、建売の土地周辺はいつも綺麗に見栄えの良い状態を保つ様にして、購入希望者を集めていきましょう。

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