土地権利形態ってどんなもの?所有権と借地権のそれぞれの違いについて解説

土地権利形態ってどんなもの?所有権と借地権のそれぞれの違いについて解説

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住宅やマンションなど不動産の取引きで確認が必要な土地権利形態。土地権利形態を知らずに不動産を購入を進めてしまうと後で後悔することになるかもしれません。

ただ、土地権利形態について正しく理解できていない人も意外に多くいるはずです。

不動産の権利形態には数多くの種類があり、それぞれ異なる特徴があります。この記事では、土地権利形態の意味や種類を解説します。

よく勘違いされる所有権と借地権の違いにも触れているので、不動産購入を検討中の人はぜひ参考にしましょう。

クジラ先生
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こざかな生徒
こざかな生徒

分かりました!

土地権利形態とは?種類を解説

そまず土地権利形態の特徴から解説します。土地権利形態の種類にも触れているので、しっかり確認していきましょう。

土地権利形態とは

土地権利形態

土地を所有する権利や所有者から借りる権利が発生する不動産取引き。契約においてどのような権利が発生したのかを表したものを土地権利形態といいます。

不動産を購入する際もどのような権利が発生するのか知らないと、その後不動産を売却するときに大きなトラブルに発展することもあります。土地権利形態をちゃんと理解して不動産購入を進めることが望ましいです。

土地権利形態の種類

土地権利形態の種類特徴
所有権土地すべてを所有できる権利
低地権地主として土地を貸すことができる権利
借地権地主から土地を借りて建物を建てられる権利
賃借権月々の土地代を支払って土地を利用できる権利
地上権土地を借りて使用できる権利
敷地権建物が建っている敷地の所有権に関する権利
抵当権融資を行う金融機関が保有する権利

土地権利形態には、多くの種類があります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

まず1つめが、「所有権」です。所有権とは土地をすべて所有し購入者が自由に使える権利のことを指します。

所有権を保有すれば、土地に建物を建てられたり改築したりすることが可能です。

土地を活用することがなくなったら、他人に売却して所有権を譲れます。土地だけ所有したい場合は、建物を誰かに貸して住んでもらうこともできます。

誰かに住んでもらうことで家賃収入を得られるのが大きな魅力でしょう。

ただし、所有権がある土地を持っている場合、それは固定資産となります。そのため、固定資産税を支払う必要があるので十分に注意しなければいけません。

そもそも固定資産税とは、所有する固定資産に対して発生する税金のことです。納付書は4期に分かれているのが一般的で、市区町村から通知書が届きます。

所有権を所有している限り、固定資産税を支払うことになります。所有する土地の価値によって納税額は変わりますが、年間で見ると決して高くない費用を支払い続けることになります。

所有権を保有したい場合は、この点に注意して購入を検討する必要があるでしょう。

2つめは、「底地権」です。底地権とは、土地を第三者に貸し出して収入を得る権利のことをいいます。

地主の所有物である土地ですが、土地を借りて利用する人がいる限り地主が利用することができないのが大きな特徴です。底地権を得るメリットは、土地を管理する手間や時間がかからないことが挙げられるでしょう。

底地権にかかる権利は、あくまで土地に対してなので建物の管理やメンテナンスの必要はありません。建物の管理やメンテナンスは、土地を貸し出した相手に対して発生する費用です。

そのため、底地には基本的にコストがかかりません。ただし、土地にかかる固定資産税はかかることは覚えておきましょう。

3つめは、「借地権」です。借地権とは、地主から土地を借りて建物を自由に建てられる権利のことをいいます。

借地権は数多くの種類があるため、購入するときには十分に注意しなければいけません。この次の段落で借地権の種類や所有するメリットなどを説明しているので、気になる人はぜひそちらを確認してください。

4つめの「賃借権」は、毎月土地代を支払えば自由に使える権利のことです。賃借権は地主から土地を借りて運用するだけなので、新しく建物を建てたり売却したりする場合は地主の確認が必要。

月々の支払いやさまざまな条件が課せられるので、少し不自由さがあるのが懸念点です。しかし、固定資産税は貸した側が支払うので負担はかかりません。

5つめは、「地上権」です。地上権とは、土地を借りて使用する権利のことを指します。ただし、土地を借りて使用する賃借権との違いは、賃借権よりも支配力がある権利形態であるということです。

地上権を保有すると、建物を転売したり他の人に貸したりすることが可能です。ただ、登記義務が発生するので忘れずに行いましょう。

6つめは、「敷地権」です。建物が建っている敷地の所有権に関する権利が敷地権といいます。

建物自体も所有できるので、建物を貸したり改築したりすることが可能です。また建物の登記簿にも記載されます。

登記の手続きをしておかないと、第三者に対外的に証明にはならないので注意しなければいけません。また不祥事が起こる可能性もあるので、期間内に必ず登記を行いましょう。

7つめは、「抵当権」です。抵当権とは、融資を行う金融機関が所有する権利になります。住宅ローンの返済ができなくなる場合に備えて金融機関が抵当権を保有することで担保が確保できるのです。抵当権が設定されている不動産も購入や売却を行うことができます。

ただし、注意しなければいけないのは、土地の所有者が変わっても抵当権は残り続けるということです。もし売主がローンの返済が滞ってしまうと抵当権が実行されて所有権を失うこともあるので十分に注意しなければいけません。

所有権と借地権の違いは?メリット・デメリット

次は、土地権利形態における所有権と借地権について深掘り解説します。それぞれのメリットとデメリットも紹介するので、不動産を購入するときに参考にしてください。

クジラ先生
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こざかな生徒
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勉強になります!

所有権とは

所有権とは、その名の通り土地を所有する権利のことを言います。所有権で不動産購入することで、所有した土地を自由に使うことが可能です。

例えば、住宅を立て直したり誰かに住宅を貸し出したりして家賃収入を得ることもできます。

また土地や住宅が不要になった場合は、自分の意思で不動産を売却できることも大きな特徴でしょう。ただし、所有権の不動産を購入した後は、法務局で登記行う必要があります。登記さえ行えば自由に不動産を扱えるので、他の権利に比べて自由度の高い権利形態です。

借地権の種類は?

借地権は、建物と土地を所有できる「地上権」と土地を借りる「貸借権」を合わせた権利です。借地権は、「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」があります。

まず1つめが、「旧借地権」です。名称に「旧」がついている通り、昔の権利になります。今の借地権は、更新し続けることで継続的に土地を保有できる権利を取得できることができます。

しかし旧借地権の場合は、明確な期間が設けられておらず建物が老朽化したり朽廃したりすると、借地の権利が自動的に解消されてしまいます。

建物が老朽せずに残っている場合は、借地権は継続的に維持できます。土地を貸している権利者が更新を拒否するには正当な理由が必要ですが、明確な定義が定まっていなかったため更新を余儀なくされることが多かったのです。

旧借地権は、土地を借りる方にメリットがある権利だといえます。

普通借地権と定期借地権

2つめは、1991年に制定された「普通借地権」です。期間は定められているものの、更新を踏まえた借地権で地主は正当な理由がない限り一方的に解除できません。

旧借地権との違いは、朽廃や老朽化による権利が解消される規定がない点です。

また土地を貸し出す地主側の一声で更新を拒否することができることです。そのためお互いの契約意思がなければ更新を続けることはできません。

ただ一方で利用目的に明確な制限はないので、事業を行ったり駐車場として利用することも可能です。ただし、1992年より前に土地を借りる契約を結んでいる場合は、旧借地権が適用されます。

3つめは、「定期借地権」です。定期借地権とは、更新がない前提で土地を借りる権利を指します。定期借地権は3種類あり、それぞれ異なる特徴があるので正しく理解することが大切です。

定期借地権の種類期限
一般定期借地権50年以上
事業用定期借地権10年以上〜50年未満
建物譲渡特約付借地権30年以上

まず1つめは、50年以上に渡って借りられる「一般定期借地権」です。利用目的も制限がなく、居住や事業用などさまざまな目的で利用できます。

しかし、契約の更新や延長など一切することはできず期限を迎えると自然と権利が消滅します。

また、借主に変客する際には更地に戻して地主に返却しなければいけないので注意しましょう。さらに、一般定期借地権は書面による契約を交わさなければいけない決まりがあります。

口頭など書面以外の契約の場合は無効になるので、契約する際は注意する必要があります。

2つめは、事業を目的とした「事業用定期借地権」です。事業が利用目的なので、住居として利用することはできません。存続期間は10年以上50年未満の期間となり、この間で自由に契約することができます。

契約の終了時には、一般定期借地権と同じく土地を更地にして地主に返却しなければいけません。

3つめは、「建物譲渡特約付借地権」になります。30年以上は更新ができない契約で、終了した時点で借地権が消滅して建物の所有権が移ってしまいます。

1992年に新しく創設された新借地借家法の一つで、口頭による契約は認められておらず公正証書のみの契約で成立が認められています。利用目的に制限がないのも大きな特徴です。

所有権と借地権の違い

所有権と借地権の違いはいくつかあります。例えば、所有権は土地全てを所有できることで、借地権は所有権を持つ地主から土地を借りる権利のことです。

所有権は自分の意思で建物を建てたり売却できたりすることに対し、借地権は地主の了承なしに改築や売却は行えません。所有権を保有したほうが自由度が高いということです。

また、固定資産税と都市計画税の支払いの有無も違いの一つになります。

所有権を保有する場合は固定資産税と都市計画税の支払いが必要になるので、コストがかかります。

しかし借地権は、固定資産税と都市計画税の支払いは必要ありません。土地の広さや価値によって税金の額も異なるので、所有権と借地権の大きな違いだといえるでしょう。

所有権のメリット・デメリット

所有権のメリット

所有権のメリットは、毎月の土地代がかからないことです。

なぜなら、所有権は土地を保有する権利を持てるので地主に土地代を支払う必要がありません。その土地を長く保有するなら月々の土地代がかからない所有権で購入するのが最適です。

2つめは、不動産における自由度が高いことになります。例えば、住宅を建てたり第三者に貸し出したりすることができます。

また不動産を手放したいときは、売却も自由に行うことが可能です。借地権と違い誰かに確認する必要がないので、将来的に不動産売却を考えている人は、所有権で不動産を購入することが望ましいです。

3つめは、金融機関で住宅ローンが組みやすくなることです。なぜなら、所有権を保有することで不動産における自由度が高くなるので、資産評価もその分高くなる傾向があります。

借地権よりも所有権で申請したほうが審査にも受かりやすくなるのです。

借地権よりも初期費用がかかりますが、所有権を理由に利子が低くなることもあります。

正気的な目線で見たときは、所有権を保有するほうが安く済ませられることも多いのです。

不動産売却や購入における費用を最小限に抑えたいなら、所有権のほうがお得だといえるでしょう。

4つめは、更新における面倒な手続きが不要だということです。そもそも所有権は土地そのものの権利を保有しているので、わざわざ更新契約をする必要がありません。

期間の制限なく、土地を所有することができるのです。借地権は期間限定のものが多く、期間が終了する度に更新手続きを行わなければいけません。

また、中には地主から更新を拒否される場合もあるので自分の意思とは反していきなり契約が切れることもあります。

所有権で不動産を購入すれば、いきなり土地を手放さなければいけなくなることはないので、無駄な手間や時間をかける必要はありません。

最後に、所有権におけるデメリットは、固定資産税と地方都市計画税がかかることです。

固定資産税とは資産にかかる税金のことで、地方都市計画税は特定のエリアに住む人が支払うべき税金になります。地方都市計画税は不動産の立地によって払わなくても良い場合がありますが固定資産税は別です。

不動産を所有権で補修する人は支払いの義務が発生します。

不動産にかかる固定資産税は、その土地の評価によって変わりますが、毎年払い続けることになるので、コストがかかる点ではデメリットだといえるでしょう。

借地権のメリット・デメリット

借地権付きの不動産を購入する1つめのメリットは、初期費用を抑えられることです。

通常、土地を購入する際の6~8%ほどで購入可能なので、初期費用を抑えたい人には最適です。ただ土地代は毎月地主に支払うことが必要なので、その点はしっかり考慮する必要があります。

2つめは、借地権付きの不動産の場合は税金が発生しないことです。

所有権付きの不動産を購入した場合、固定資産税や地方都市計画税などがかかります。

一方で借地権は、固定資産税や地方都市計画税の支払い義務が課されることはないのです。そのため、不動産を所有するうえでの費用はかかりません。

借地権には、デメリットもあります。例えば、金融機関の融資を受けにくいことも一つです。

借地権は土地を借りてその上に新しく建物を建てているので、所有権付きの不動産よりも担保としての評価が低くなる傾向があります。その結果、審査にも通りづらくなるため金融機関からローンの融資を受けられない可能性も考えられるのです。

また、定期借地権で住宅を買う場合は、一定の期間を終えると契約が終了します。従来は家を担保にローンを組めることもありました。

ただ貸主には期間が満了すると建物を取り壊して更地にしてから地主に返却する義務があります。そのため、近年は住宅を担保に融資を受けるのも難しくなっているのが現状です。

初期費用を抑えて購入できる借地権付き不動産ですが、融資を受けるのが難しいためある程度のお金の用意が必要になります。

「金融機関から融資を受けられるから大丈夫」と過信せずに、計画的に購入を進めるようにしましょう。

さらに、借地権は土地を借りているので、毎月地主に土地代を支払わなければいけません。

初期費用を抑えられますが、月々支払いの義務が発生するのでその点をしっかり理解する必要があります。

土地代は不動産の立地や土地の大きさによって変わりますが、一般的に固定資産税の3から5倍ほどだと言われています。

もし金融機関の申請が通って住宅ローンを組む場合は、月々に返済する費用に加えて土地代の支払いも必要になることを理解しておきましょう。

最後は、不動産の利用目的に制限があることです。借地権付きの不動産は、土地の上に建物を建てることを許可されている権利です。

ただ自由に建物を建てて良いわけではなく随時地主の許可が必要になります。所有権付き不動産に比べて自由度が低く、地主に事前許可を忘れると大きなトラブルに発展する可能性もあるのです。

所有権が変わった時にすべきこと

所有権がある不動産を購入して所有者が変わったとき、購入者がすべきことがあるのか分からない人も多いのではないでしょうか。そこで、所有権が変わった時にすべきことを解説します。

不動産登記の申請が必要

不動産の所有者が変わったとき、不動産登記の申請が必要になります。不動産登記とは、不動産の所有者が誰なのか明確にするために法務局で記録し管理されている制度のことです。

登記情報提供サーイスのメリットとデメリット

土地や面積、所有者の氏名など不動産情報が記載されています。

この不動産の情報が記載されたものは登記簿と呼ばれ、手数料を支払えば誰でも閲覧可能な状態になっています。

新しい建物を建てたり不動産の所有者が変わるときには、所有権保存登記や所有権移転登記が必要です。新しく建物を建てるときに必要な所有権保存登記は、任意なので登録を行わなくても罰則を受けることはありません。

しかし、所有権保存登記を行わないことでデメリットがあります。例えば、所有者が特定できないため不動産を担保に融資を受けられないことがあります。所有権保存登記を行わないと、不動産の所有者と証明できないので金融機関によるローンの審査が通りづらくなるのです。

他にも、不動産の権利を主張できなかったり相続時にトラブルになったりするリスクがあります。このようなトラブルを回避するためにも所有権保存登記を行ったほうが良いということです。

また、所有者がある不動産を購入した時は、所有権移転登記が必要になります。

所有権移転登記の手続きには、手続き費用がかかり負担は不動産の購入者自身です。

所有権の移転登記を行ってから、実際に不動産に引き渡しになります。ただ、多くの場合決済や鍵を引き渡す当日に所有権移転登記を行うので覚えておきましょう。

所有権移転登記で揃えるべき書類

所有権移転登記を行うには、まず登記申請書を作成して法務局に提出しなければいけません。

この登記申請書には多くの書類を事前に準備して添付する必要です。ただ初めて申請を行う人は分からないことも多いはず。

そこで、ここからは所有権移転登記に必要な書類をまとめました。実際に所有権移転登記を進める際の参考にしましょう。

まず1つめは、司法書士への委任状です。

自分で所有権移転登記を行う場合は必要ありませんが、司法書士に代理を依頼する場合は委任状が必要になります。委任状は司法書士が揃えてくれるので、不動産の買主は署名や捺印をして提出することになります。

2つめは、運転免許証やマイナンバーカードです。

司法書士に代理をお願いする場合は、本人確認のために提出を求められることがほとんどです。運転免許証やマイナンバーカード以外にも本人確認できる場合も多いので、依頼する司法書士に事前に確認することをおすすめします。

3つめは、印鑑証明証と実印です。所有権移転登記では不動産を購入する人が所有権の移転を承諾していることを示すために印鑑証明証や実印が必要。

しかし、司法書士に依頼する場合は委任状への捺印だけで十分なので印鑑証明証は必要ないことが多いです。

4つめは、固定資産評価証明書です。所有権移転登記を行う際、登録免許税と呼ばれる税金が発生します。

登録免許税は一律ではなく、不動産の土地の広さや立地など固定資産税評価額によって異なります。この固定資産税評価額を算出するときの根拠になるのが固定資産評価証明書です。

固定資産評価証明書は役所で取得できますが、申請先は自治体によって変わることが多いので事前に確認しておくことが望ましいでしょう。

また、固定資産評価証明書の取得は不動産の所有者やそれに準ずる人でなければ受け取ることはできません。不動産の購入に全く関係ない人が代理で固定資産評価証明書を取得することはできないので注意しましょう。

5つめは、住民票の写しです。

住民票の写しは現住所を証明するために提出書類になります。ただ、住民票は現在住んでいる住まいの住所と直前の住所のみ記載されています。

もし何度か引越しを繰り返し行っている場合は、過去の履歴まで記載された住民票が必要になることもあるので記載範囲を事前に確認しておくことが大切でしょう。

所有権移転登記にかかる費用

所有権移転登記にかかる費用は、大きく分けて3種類あります。まず1つめは、登録免許税です。

登録免許税は、不動産の登記手続きにかかる税金のことをいいます。登録免許税の金額は、固定資産評価証明書によって大きく変わるのが通常です。

固定資産評価証明書とは、建物の資産評価を行なった証明書のことを指します。資産評価は、総理大臣が定めた固定資産評価基準を基に不動産がある市長が判断するのが一般的です。

そして評価額の見直しは3年に1度のタイミングで行われ、不動産の評価額が変わることもあります。

そんな固定資産評価証明書を基に決められた登録免許税は、以下の方式で算出されます。

種類売買による登録免許税
土地固定資産税評価額(当該年度の価格)× 2%
建物固定資産税評価額(当該年度の価格)× 2%

2つめは、所有権移転登記を行う際に司法書士に依頼した場合にのみ発生する司法書士報酬です。

司法書士報酬額は、それぞれの会社によって自由に設定できるので費用は依頼する相手で大きく変わるのが特徴。また所有権が変わる理由で費用も異なるので、十分に注意しましょう。

所有権の移転理由報酬目安
売買(融資なし)6万円〜
贈与6万円〜
売買(融資あり)10万円〜
相続・財産分与10万円〜

最後は、住民票の写しや戸籍抄本など所有権移転登記にかかる交付手数料です。1枚につき約300円~700円なので、全部揃えると5,000円ほどかかることになるでしょう。

ただし、必要書類によって費用も若干変わってくるため多めに予算を組むのがおすすめです。

自分で所有権移転登記を行う際に注意すべきこと

自分で所有権移転登記を行う際に注意すべきこと

司法書士に依頼する際にかかる費用は、決して安くはありません。

そのため、費用を最小限に抑えたい人は自分で手続きをしたいと考える人も多いのではないでしょうか。所有権移転登記は一般人でも手続きを行うことは可能です。

ただし、自分で所有権移転登記を行うことで費用を削減できますが、やはりトラブルは付きものです。

そこで、自分で所有権移転登記を行う際に注意すべきことを解説します。トラブルを回避するためにも事前に確認しておきましょう。

まず1つめは、登記の相談窓口でやるべきことを確認しましょう。

法務局では登記に関する相談窓口が設置されていることがほとんどです。たとえ初めて登記の手続きを行う人でも、どのような書類が必要なのかをサポートしてくれます。

必要な書類が漏れると手続きが進まないだけでなく、時間や手間もかかってしまいます。

全体的なスケージュールも確認しておくことで、スムーズに手続きも進められるでしょう。

ネット上ではさまざまな情報が出回っているので、そこで確認することも可能です。

ただ、トラブルを回避するなら、専門知識を持つ登記の相談窓口で相談することが望ましいでしょう。

所有権移転登記における必要な書類と全体的なスケジュールが把握できたら、不動産登記における申請書を入手しましょう。

不動産登記の種類や理由によって書類が分かれており、法務局のサイトからそれぞれダウンロードできるようになっています。

申請理由に合わせて申請書をダウンロードしましょう。

3つめは、法務局の相談窓口で確認した必要書類を揃えます。例えば、住民票の写しや印鑑証明書などがあるでしょう。

一つでも漏れると登記手続きができなくなるので、漏れがないように十分に注意する必要があります。また、この時点で法務局の公式サイトからダウンロードした申請書も作成しましょう。

公式サイトに記載例が提示されているので確認しながら作成を進めるのがおすすめです。

もし分からないことがあるときは、法務局の相談窓口に相談するのが望ましいでしょう。

書類に不備があった場合は、後日連絡が入り指摘を受けることになります。作成し直さなければいけなくなるので、間違いがないように注意して記載しましょう。

必要書類の記載を終えてすべて揃えられたら、法務局に提出に行きましょう。申請書類を提出すると、その場で確認はされず審査期間が設けられるのが一般的です。

必要書類に不備がある場合は後日連絡が入るので受理されるまで待ちましょう。申請書と必要書類の内容に問題がなければ、所有権移転登記が完了します。

所有権移転登記が完了すると、法務局から登記完了証と登記識別情報通知書が交付されます。

窓口で直接登記完了証と登記識別情報通知書を受け取りたい場合は、事前に所有権移転登記が完了しているか確認してから法務局に行きましょう。

窓口で受け取る場合は、車の免許証や保険証など身分を証明できるものが必要になります。

登記完了証と登記識別情報通知書は法務局から郵送してもらうことも可能です。

多忙で直接法務局で出向けない場合は、郵送してもらうのが好ましいでしょう。

ただし、郵送は申請時に切手を貼った返信封筒を同封する必要があるので、事前に準備しておきましょう。

クジラ先生
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こざかな生徒
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分かりました!

まとめ

所有権や借地権など土地権利形態にはさまざまな種類があります。

どのような権利形態で土地や建物を所有するかでその後の利用方法も大きく変わってくるのです。また、それぞれの権利形態には異なる条件が設けられています。

地主に無断で建物を建てたり売却したりしてしまうと、後々大きなトラブルに発展してしまうこともあります。

不動産購入を検討している人は、気になる不動産はどのような土地権利形態で買えるのかしっかり確認することが大切です。

この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

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