土地の造成費用の相場っていくら?計算方法や節約の方法など徹底解説

土地の造成費用の相場っていくら?計算方法や節約の方法など徹底解説

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新たに購入する土地や既に所有している土地を「宅地」として利用するためには、凸凹や傾斜などをなくして家を建てられるようにする「造成工事」が必要です。

造成工事にかかる費用は、安くても数十万円、高いと数百万円ほどかかります。これから新築しようと考えている人は、造成費用がいくらくらいかかるのか気になるところではないでしょうか。

住宅の建築費用だって決して安いものではないので、造成工事はなるべく費用を抑えたいと考える人も多いかと思います。そこでこの記事では、造成費用の計算方法、さらに造成費用を節約する方法まで詳しく解説していきます。

造成工事を行う際の注意点もあわせて紹介しますので、工事費用をなるべく安くしたい人も、造成工事についてあまり詳しくない人も、ぜひ最後まで読んでいただければ幸いです。

クジラ先生
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こざかな生徒
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勉強になります!

土地の造成とは?工事内容も紹介

土地の造成とは、宅地として使用できるように土地を整える工事のことです。変形や傾斜のある土地を平らにならして、安全に建物を建てられる状態にします。

田んぼや畑、山林などを「宅地」として利用できるようにするための工事とイメージするとわかりやすいでしょう。土地の造成は「宅地造成等規制法」に基づいて行う必要があるため、都道府県知事の許可を得ている業者でなければ造成工事を行うことはできません。

宅地造成等規制法とは、規制区域内(がけ崩れや土砂流出の恐れがある地域)の造成工事を規制し、住民の生命や財産を災害から守るための法律のことです。

規制区域には主に人口の多い市街地や、市街化される予定のある地域が指定されます。造成工事を行うには、都道府県知事への申請・許可が必要です。

造成工事を必要とする土地

続いて、どのような土地だと造成を行わなければいけないのかを詳しく見ていきましょう。

土地の状態造成する目的
形が変形している区画しやすいように四角形にする
傾きや高低差が大きい斜面を削る、土を盛るなどして地面を平らにする
地盤が弱い腐葉土が混ざっている農用地の地盤改良を行う

区画をきれいに分けられるよう、家を建てるための土地は四角形が望ましいとされています。また、斜めになっている土地や地盤の弱い土地には家を建てることができません。

土地を造成するために必要な工事

造成が必要な土地がわかったところで、土地の造成の工事内容について見ていきましょう。

工事項目作業内容
整地土地を平らにして地固めをする
伐採・伐根・防草生えている草木を根っこから取り除き、防草シートをかぶせる
地盤改良以下のいずれかの方法で地盤の強度を高める・表層改良工法:表層の土にセメント系固化材を混合する・柱状改良工法:地面の中にコンクリートの柱を打ち込む・鋼管杭工法:地面の中に鋼管を打ち込む
土盛・土止道路よりも低い土地の場合は土盛と土止が必要・土盛:土を盛って高さを出す(埋め立て)・土止:盛った土の崩れを防ぐためにコンクリートブロックなどを打つ

宅地造成の代表的な作業である「整地」は、土地を平らにならして固める他、アスファルトや砂利を敷いて整えることもあります。

草木が生い茂った土地には伐採・伐根などの作業が必要ですし、地盤が緩くなっていれば地盤改良を行わなければいけません。土盛・土止作業は「防災目的」で行うケースもあるため、覚えておくとよいでしょう。

土地の造成費用の相場は?

土地の造成費用は施工業者が独自に設定出来ます。また地盤の状態や傾斜の度合いによって費用が大幅に変わってくるので一概にいくらとお伝えすることが出来ません。こちらにつきましては造成したい土地がある周辺の業者へ相見積もりを取ってお調べされる事をお勧め致します。業者により設定単価が異なる為に大幅な差が出てくる可能性があります。

土地の傾斜が3度以下の場合は「平坦地」と同じ扱いになり、土地の傾斜が3度を超えると「傾斜地」とみなされます

造成費用の計算方法

造成費用がいくらかかるのかをお伝えする前に、まずは計算方法について説明していきます。「平坦地」と「傾斜地」では計算方法が異なるため、以下でチェックしていきましょう。

【平坦地】造成費用の計算方法

工事項目計算方法
整地整地が必要な面積×単価 
伐採・伐根伐採・伐根が必要な面積×単価 ※1平方メートルあたり
地盤改良地盤改良が必要な面積×単価 ※1平方メートルあたり
土盛・土止土盛が必要な面積×平均の高さ×単価 ※1立方メートルあたり土止のための擁壁面の長さ×平均の高さ×単価 ※1平方メートルあたり【擁壁】盛り土の崩壊を防ぐための構造物のこと

【傾斜地】造成費用の計算方法

工事項目計算方法
整地、地盤改良、土盛・土止土地の傾斜度ごとに1平方メートルあたりの金額
伐採・伐根伐採・伐根が必要な面積×単価(1平方メートルあたり)

整地は基本的にどんな造成工事でも行われる一般的な作業です。しかし、伐採や地盤改良、土盛・土止については土地の状態によって不要なケースもあります。

造成工事をしたい土地に必要な作業は何か、事前に不動産会社に確認しておくとよいでしょう。

平坦地を造成する場合の単価単位

平坦地(傾斜3度以下)を造成する場合の単価の単位は「整地」「伐採・伐根」「地盤改良」「土止」が1平方メートル、「土盛」は1立方メートルになります。

傾斜地を造成する場合の単価単位

続いて、傾斜地(傾斜3度超)を造成する単価の単位は、すべて1平方メートルで計算します。傾斜度が大きくなるにつれて単価も高くなります。

宅地造成後にかかる費用

ここまで「平坦地」と「傾斜地」それぞれの単価単位について見てきましたが、実は宅地造成に関する作業は他にもあり、メインの造成工事が終わった後に「処理作業」を行う場合もあります。

どのような作業が必要なのか、費用はどれくらいかかるのかを以下で確認していきましょう。

作業内容費用相場※
整地で斜面を削った場合の残土を処理する5,000~8,000円/1平方メートル
造成後の土地の地盤を調査する調査の種類によって費用は異なる・スウェーデン式サウンディング試験:5万円・平板載荷試験:5万円・ポータブルコーン貫入試験:5万円・レイリー波探査法:8万円・ボーリング調査:30万円
土地をより平らにしたい場合に、コンクリートなどで舗装する仕上げ作業・コンクリート舗装:5,000~1万円/1平方メートル・アスファルト舗装:3,500~6,000円/1平方メートル
※費用相場はあくまでおよそであり業者によって大きく乖離する場合も御座います
残土の浄化作業にかかる費用

整地で削った際に残った土は、各自治体によって決められている「残土処分場」にて処理を行います。残土処分場は全国に数ヵ所しかないため、地域によってはプラスで費用がかかる可能性もあります。

さらに、残土が汚染されている場合は浄化作業を行わなければいけません。残土の浄化作業にはとても手間がかかるため、費用は1平方メートルあたり4万円ほどと高額です。

宅地で採用されることが多い地盤調査は「スウェーデン式サウンディング試験」になります。調査にかかる日数は半日~1日ほどと短く、比較的安価で調査が行えることが特徴です。

また、造成後の舗装は主に駐車場や路面などに施すことが多いでしょう。アスファルト舗装は安価なことがメリットですが、コンクリート舗装に比べると耐用性は劣ります。コンクリート舗装の費用は少し高くなりますが、強度が高く耐用年数も長いため採用されることが多いです。

土地の造成費用を安くするには?4つの節約方法を紹介

宅地造成にかかる費用は、傾斜の度合いや面積の大きさ、エリアなどによって差はあるものの、決して安い金額で行える工事ではありません。

「試しに計算してみたら想像以上に高くてびっくりした」なんて人もいるのではないでしょうか。また、造成後に家を建てる予定がある人は建築費もかかるため、「造成費用を少しでも抑えることができたらいいのに」と考える人も多くいるかと思います。

そこでこの章では、土地の造成費用を安くする4つの節約方法を紹介します。

クジラ先生
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こざかな生徒
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役に立ちますね!

  • なるべく手を加えなくて済む土地を購入する
  • 造成工事ができる専門業者に直接依頼する
  • 雑草やゴミなどの処理は自分で行う
  • 工事内容の決定は業者任せにしない

それぞれの内容を、以下で詳しく見ていきましょう。

土地の造成費用を安くする4つの節約方法

なるべく手を加えなくて済む土地を購入する

造成費用の節約方法1つめは、なるべく手を加えなくて済む土地を購入することです。まったく手入れがされていない荒れ果てた土地は、伐採や伐根に多額の費用がかかります。

土地が大きく傾いているほど整地にかかる費用は高くなり、田んぼや畑、沼地などを埋め立てて造られた土地ならば地盤改良をするための費用が必要です。土地の購入に対しての選択肢がいくつかあるならば、なるべく手を加えなくて済む土地を選ぶことをおすすめします。

また、造成後に家を建てる場合、基礎部分を高めに設計してもらうことで土盛などを行う必要がなくなる可能性があります。土地の状態や住宅の建築との兼ね合いをしっかり確認して、できる限り支出を減らせるようにしましょう。

造成工事ができる専門業者に直接依頼する

造成費用の節約方法2つめは、造成工事ができる専門業者に直接依頼することです。

「家を建ててもらうハウスメーカーにお願いしたらダメなの?」と疑問に思う人もいるかもしれませんが、実は造成工事を行うのはハウスメーカーや建築会社ではなく、土木工事業者なのです。

造成工事を受注したハウスメーカーや建築会社は土木工事業者に発注するため、中間マージンが余分にかかってしまいます。ハウスメーカーや建築会社に工事を依頼した場合と、専門業者に直接依頼をした場合の受注から施工までの流れの違いを見ていきましょう。

依頼先受注から施工までの流れ
ハウスメーカー・建築会社造成工事を受注土木工事業者に工事を発注【中間マージンが発生】土木工事業者が施工
造成工事の専門業者(土木工事業者)造成工事を受注自社で施工

ハウスメーカーや建築会社に工事を依頼すると、ステップが1つ多くなることがわかります。中間マージンの相場は工事費用の10%ほどです。

仮に造成工事にかかる費用が200万円だとした場合、中間マージンは20万円になるので、合計220万円を支払うことになります。

造成は高額な工事の分、中間マージンの負担も大きくなるため、造成費用を節約したいのであれば造成工事ができる専門業者に直接依頼しましょう。

雑草やゴミなどの処理は自分で行う

造成費用の節約方法3つめは、雑草やゴミなどの処理は自分で行うようにすることです。大きな木などの処理を自分でやるのは難しいですが、小さな雑草や生活ごみなら自分で処理をすることも可能でしょう。

たとえ細かい作業だとしても、業者に依頼すれば高くつくものです。自分でできる作業は自分で行い、余計なコストをかけないようにしましょう。

ただし、産業廃棄物は自分で処理するのではなく、業者に依頼することをおすすめします。産業廃棄物とは法令で定められた廃棄物のことで、焼却炉の燃えカスやゴムくず、コンクリートくずやがれき類などが産業廃棄物に指定されています。

一般家庭から出るごみと違い、産業廃棄物の処理は法律に基づいて処理をしなければいけません。個人で処理をすることは非常に難しいため、産業廃棄物処理業者に依頼することをおすすめします。

産業廃棄物の処理する際は「産業廃棄物管理票(マニフェスト)」に必ず目を通し、適切な方法で処理が行われているかを確認してください。業者に伝えれば、産業廃棄物管理票(マニフェスト)を見せてもらうことができます。

工事内容の決定は業者任せにしない

造成費用の節約方法4つめは、工事内容の決定は業者任せにしないことです。工事の内容や完成後のイメージを伝えずに「お任せ」で工事を進めてしまうと、造成後の土地を見て「想像と違っていた…」なんて事態が起こりやすくなってしまいます。

例えば

  • 工事内容に含まれていると思っていた作業がされていなかった
  • こちらの意思やイメージがうまく伝わっていなかった
  • 業者と「言った・言っていない」で揉めてしまった

といった状況になる恐れも…。後から工事を追加依頼した場合は当然費用もプラスされてしまうので、当初の予定よりも多くの費用が必要になります。

このような事態を防ぐためにも完成イメージや工事内容は事前に話し合い、また見積書や工事請負契約書などの書面にきちんと表記してもらい、お互いが納得した状態で工事を進めるようにしましょう。

土地の造成工事で気をつけることは?4つの注意点を紹介

土地の状態によっては何百万円もの費用がかかる造成工事だからこそ、失敗だけは何としても避けたいものです。

この章では、土地の造成工事で気をつけること紹介していきます。以下の4点に注意して、造成工事を行うようにしましょう。

クジラ先生
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分かりました!

  • 工事前に近隣挨拶をしておく
  • 土地造成と建物建築の時期を調整する
  • 工事費用の安さだけで業者を選ばない
  • 複数の業者から見積もりを取る

それぞれの内容を、順番に解説していきます。

工事前に近隣挨拶をしておく

造成工事の注意点1つめは、工事前に近隣挨拶をしておくことです。工事中に発生する騒音や粉塵などは、思わぬ近隣トラブルに発展する恐れがあります。

どのような状況がトラブルにつながりやすいのか、近隣トラブルの一例を以下で見ていきましょう。

  • 工事の音がうるさくて窓が開けられない
  • 赤ちゃんがいるから大きな物音を出されたら困る
  • 粉塵が舞っているせいで体調が悪くなった
  • 粉塵などの汚れが付くから洗濯物を外に干せない

このような騒音トラブルや粉塵飛散トラブルは、訴訟問題に発展するケースもあります。訴訟となると弁護士費用や慰謝料がかかるだけではなく、近隣住民との関係性も悪くなってしまい、今後の生活に支障をきたす恐れも…。

近隣トラブルを防ぐためにも、工事が始まる1週間前までには近隣への挨拶を済ませておきましょう。挨拶に行く際は施工業者に同行してもらい、工事内容を説明してもらうとより安心です。

また、洗剤やタオルなどの粗品を添えることで、近隣住民からの工事に対する理解度が深まりやすくなります。粗品の金額は、相手に気を使わせない程度がベストです。500~1,000円ほどの品物を選ぶとよいでしょう。

宅地造成と建築の時期を調整する

造成工事の注意点2つめは、造成と建築の工期調整です。宅地造成と建築の時期は固定資産税と関りがあり、タイミングがずれると「住宅用地の特例」が適用されなくなってしまいます。

住宅用地の特例とは、住宅用の土地は要件を満たしていれば固定資産税が軽減される措置のことです。固定資産税は、毎年1月1日時点の状況で決まります。

つまり、造成工事をした年の12月31日までに家を建てれば、「住宅用地の特例」が適用されて固定資産税が安くなるという仕組みです。造成工事にかかる費用のことだけ考えて、工事の時期を適当にしてしまうのは勿体ないです。

せっかく税金が安くなるシステムがあるのだから、利用しない手はありません。どうしても宅地造成と建築の時期を調整できない場合は仕方ないですが、工事のタイミングによって固定資産税額が大きく変わるため、計画的に工事をすることをおすすめします。

工事費用の安さだけで業者を選ばない

造成工事の注意点3つめは、業者選びの際は「工事費用の安さ」だけで選択しないことです。造成費用が安い業者が、必ずしも「優良業者」というわけではありません。

業者の中には必要な工事を省いたり、手抜き工事をしたりする「悪徳業者」も存在します。造成工事がきちんと行われていないと施工後に地盤沈下してしまう危険もあるため、工事費用が安いからといって安易に飛びつくのはやめましょう。

「必要な作業」を「適切な金額」で見積もりされているか、しっかりチェックすることが大切です。もしも不明点や疑問点がある場合は業者に質問して、納得した上で工事を依頼するようにしましょう。

複数の業者から見積もりを取る

造成工事の注意点4つめは、複数の業者から見積もりを取ることです。造成工事を行う上で、相見積もりは欠かせないものになります。それぞれの見積もり内容を比較することで、優良業者かどうかを判断することが可能です。

見積書を比較する際は以下の項目をしっかりチェックして、安心して任せられる業者かどうかを見極めましょう。

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こざかな生徒
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気を付けます!

  • 工事内容や施工面積が具体的に記載されているか
  • 造成費用は相場の範囲内か
  • 完工時期や完成イメージなどの要望が反映されているか
  • 質問に対して丁寧かつ親切に対応してくれるか
  • アフタフォロー制度が整っているか

造成工事の見積もりは、最低でも2~3社から取ることをおすすめします。なるべく手間をかけずに相見積もりを取りたい人は、一括見積もりサイトを利用してみるとよいでしょう。

一括査定のメリット

専門の業者を探し、その中から良さそうな業者をピックアップして、さらに1件ずつ見積もり依頼の連絡をするのは想像以上に大変な作業です。一括見積もりサイトをうまく活用して、時間も節約していきましょう。

造成費用のローンは「つなぎ融資」がおすすめ

造成費用のローンは「つなぎ融資」がおすすめ

造成費用は数十万~数百万円と高額なため、現金での支払いが難しいこともあるでしょう。

そんな時におすすめなのが「つなぎ融資」です。つなぎ融資とは、住宅ローンが実行される前に一時的に借入できる融資のことを指します。

「家を建てるための土地造成だから住宅ローンに組み込むことはできないの?」と疑問に思う人もいるかと思いますが、実は造成費用を住宅ローンで借入することができないのです。その理由を把握するために、まずは住宅ローンとつなぎ融資の仕組みの違いから解説していきます。

住宅ローンとつなぎ融資の仕組み

住宅ローンとつなぎ融資の仕組み

そもそも住宅ローンとは、住宅の購入や新築・改築を目的とした借入れのことで、購入または新築する住宅を担保に金融機関からお金を借ります。

そのため、担保となる住宅が完成・引き渡しされた時が融資の実行タイミング(住宅ローンの返済開始)になります。その一方でつなぎ融資は、無担保で借入ができる融資のことです。住宅の建築が終わっていなくてもお金を借りることができるため、造成費用や着工金、上棟金などの支払いに利用されます。

  • 住宅ローン:新築する住宅を担保に借入を行う
  • つなぎ融資;担保を入れなくても借入ができる

つまり、造成費用や着工金、上棟金などは担保となる住宅がまだ完成していない時にかかる費用なので、住宅ローンには組み込むことができない仕組みになっているのです。

とはいえ、造成費用や着工金などの支払いにもまとまったお金は必要です。自己資金で準備できない場合もあるでしょう。そんな時に活用できるのが「つなぎ融資」です。

住宅ローンの審査に通っていないと利用することはできませんが、まとまった費用を一時的に借りることができるため、多くの人が「つなぎ融資」を利用しています。

また、つなぎ融資で借入れた費用は、利息や事務手数料などを含めた金額を住宅ローン実行時にまとめて返済・精算します。つなぎ融資を受けている期間は、基本的に返済の必要はないと覚えておきましょう。

つなぎ融資を利用する際の注意点

つなぎ融資を利用する際は、以下の点に注意してください。

  • 住宅ローンよりも利息が高い
  • つなぎ融資を取り扱っていない金融機関もある

つなぎ融資は無担保融資になるため、住宅ローンの利息よりも3%前後高くなります。また、金融機関によっては取り扱い手数料を設けている場合もあるため、融資の内容をしっかり確認してから申し込むようにしましょう。

宅地造成の業者依頼~工事完了までの流れ

この章では、宅地造成の業者依頼~工事完了までの流れを解説していきます。

  • 相見積もりを取って業者を選ぶ
  • 工事前の準備をする
  • 地鎮祭を行い工事開始

造成工事の流れを把握しておくことで、準備がスムーズに行える、トラブル防止に役立つなどのメリットがあります。それぞれの内容を、以下で詳しく見ていきましょう。

相見積もりを取って業者を選ぶ

まずは、造成工事を依頼する業者を選びましょう。

クジラ先生
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分かりました!

2~3社ほどに見積もりを依頼して、工事内容や費用が適正かどうかを判断します。その他にも

  • 予算や要望に合った造成工事をしてくれる業者
  • 質問にしっかりと答えてくれる業者
  • 説明が丁寧な業者
  • 施工実績や知識が豊富な業者

を基準に選ぶことで、信頼できる業者に造成工事を依頼できるでしょう。費用の安さだけで判断せず、工事内容・接客態度・実績すべてを総合的に判断することを心がけてください。

工事前の準備をする

業者選び・工事依頼が完了したら、次は工事前の準備を行います。近隣住民への挨拶は、とても大切な準備です。騒音トラブルや粉塵飛散トラブルを防ぐためにも、工事の説明をしっかりと行いましょう。

また、造成したい土地が「宅地造成工事規制区域」に指定されている場合は、都道府県知事への申請・許可が必要になります。事前に確認しておきましょう。「宅地造成工事規制区域」に指定されている土地の特徴は、以下のとおりです。

  • 切土部で2メートルを超える崖を生ずるもの
  • 盛土部で1メートルを超える崖を生ずるもの
  • 切土と盛土を行う場合で、2メートルを超える崖を生ずるもの
  • 切土又は盛土をする場合で、その土地の面積が500平方メートルを超えるもの

(注1)「崖」とは地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地で硬岩盤(風化の著しいものを除く。)以外のものをいい、「崖面」とはその地表面をいいます。

(注2)都市計画法による開発許可を受けた宅地造成工事は、改めて、宅地造成等規制法による許可を受ける必要はありません。“

引用元:兵庫県/宅地造成等規制法の制度について

都道府県知事に申請する際は、造成する土地の図面や申請書類が必要です。業者に確認しながらしっかりと準備を行いましょう。

地鎮祭を行い工事開始

工事前の準備がすべて完了したら、いよいよ造成工事が始まります。ますは地鎮祭を行い、その後工事がスタートします。地鎮祭とは、工事が始まる前に行う安全祈願のことです。

地鎮祭の費用は数万円ほどかかりますが、費用を抑えたい場合は略式で行うこともできます。詳しくは、造成工事を依頼する業者に問い合わせてください。地鎮祭が終わったら、以下の流れで造成工事を行います。

  • 地盤を調査する
  • 重機や工具を搬入し、伐採や伐根を行う
  • 盛土や切土をし、残土処分を行う
  • 地盤を固める
  • コンクリートなどで舗装、擁壁を設置する
  • 工事完了

小規模な造成工事の場合は、5日~1週間ほどで工事を終えることができるでしょう。100坪を超える土地や高低差が大きい土地、地盤改良を要する土地など、規模の大きい造成工事の場合は、1~2ヵ月ほどかかる可能性があります。細かい工程などは業者に確認を取り、内容を把握した上で工事を行ってください。

まとめ

土地の状態によって費用は異なりますが、数十万~数百万円と高額な費用がかかる(業者により開きがあり)工事です。造成費用の他にも、残土処分やコンクリートなどで舗装する仕上げ作業、造成後の土地の地盤調査、地鎮祭、近隣住民への粗品など、さまざまな費用が必要になります。

また、ハウスメーカーや建築会社に工事を依頼すると中間マージンがかかるため、造成工事が行える土木工事業者に直接依頼しましょう。業者選びを行う際は必ず相見積もりを取り、予算や希望に合った業者を選ぶようにします。

ただし費用の安さだけに囚われず、接客態度や工事実績などもふまえた上で、信頼できる業者に工事を依頼しましょう。また、今回ご紹介した節約方法を実践して、造成工事のコストダウンを実現させてください。

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