個人投資家必見!おすすめの人気不動産投資ランキングTOP10

個人投資家必見!おすすめの人気不動産投資ランキングTOP10

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個人投資家に人気!代表的な3つの投資方法

代表的な3つの投資方法

不動産に関心を持つ個人投資家にとって最初の悩みは、どのような形で投資しようかということではないでしょうか。

土地だけで考えれば駐車場という案もありますが、人気なのはやはり建物を購入して賃貸物件とする方法だといえます。

なかでもアパート投資・ワンルーム投資・戸建て投資の3つは代表的な投資方法といってもよく、多くの投資家が取り組んでいるのです。

こざかな生徒
こざかな生徒

それぞれの投資方法にはどんな特徴があるのでしょうか?

それぞれの投資方法にはメリットとデメリットがありますので、まずは特徴を掴んでいきましょう。

クジラ先生
クジラ先生

アパート投資

投資対象の1つがアパートですが、その特徴は以下にある通りで、収益性が期待できる一方で常にリスクを抱えていることを理解しておくことが大事です。

特に収入やキャッシュフローなど金銭面では大きなメリットを得られますが、建物の維持管理におけるリスクは後にデメリットとなってくることが想定されます。

メリットデメリット
複数戸を所有するため家賃収入がゼロになりにくい一棟購入になるため資金を要する
土地にも資産性がある耐用年数を過ぎたら建て替えなどが必要になる
利回りがいい節税期間が短い
木造建物としての節税効果が期待できる

ワンルーム投資

多額の資金は用意できないが投資を始めてみたいという人に人気なのが、ワンルーム投資です。

マンションの一室を購入し賃貸物件として家賃収入を得るモデルになります。一般的にマンションの維持管理は管理会社が行うことからも、共用部分のメンテナンス等について任せられる点は大きなメリットです。

しかし、所有しているのが一部屋だけであるため、家賃収入が滞る可能性も否定できません。

メリットデメリット
少ない資金から始められる入居者が途絶えると家賃収入がゼロになる
立地の良い物件も手に入りやすい利回りが低い
鉄筋コンクリート造のため融資を受けやすい管理組合の合意をえなければ修繕などに対応できない

戸建て投資

文字通り一戸建ての家を購入して賃貸物件にするものです。

一戸建てを借りる層は子供を持つ家庭であることが多く、子供が成長して家を出るまでの長期に渡って入居してくれる可能性が高くなります。

ただし、もし空室になったとしても次の入居者が決まりやすいように、周辺の環境や各種施設へのアクセスなどよく調べた上で購入する家を決めた方が良いでしょう。

メリットデメリット
維持管理費用がかからない購入時に高額な資金が必要になる
入居期間が長期化する傾向がある条件の良い物件でなければ空室が長期化する
利回りが高い年数に応じてリフォームも必要になる

新築物件と中古物件のどちらを選ぶべきか

投資用に物件を購入する際、新築物件の方がいいのか中古の方がいいのか悩むかもしれません。

それぞれ特徴があるので、予めよく勉強しておき購入の参考にしておくことが大切です。

例えば中古物件の場合、その魅力はやはり購入価格の安さにあります。

物件の修繕やリフォームなどを行う際も自分自身の思うままに実行できるので自由度の高さが際立つでしょう。

ただし、中古物件である以上、築年数が経過していることになるので、金融機関から融資を受けるときに耐用年数がネックとなってしまうかもしれません。

一般的に中古物件購入に対する融資はその価格の半分程度から70%程度といわれているため、自己資金をいかに用意できるかも重要なポイントとなります。

不動産会社を通して物件を購入した場合は仲介手数料も支払わなければなりませんので、予め考慮しておきましょう。

また、減価償却費についても建物の年数が経過していることからすでに経費計上できなくなっていることも考えられます。

総じて、購入費用の安さや改修の自由度といった点を除けば、融資や税制の利用面でデメリットが生じることを想定しておく必要がありそうです。

一方、新築物件は建って間もないことから担保力があり、金融機関からの融資も購入費用の100%に近い割合で受けることができます。

減価償却費の経費計上も十分可能ですから、税金面でも高いメリットを享受できるでしょう。

不動産取得税などの必要経費

不動産売却にかかる経費
こざかな生徒
こざかな生徒

不動産投資を行う際、どのような経費がかかるのでしょうか?

ここでは、さまざまある経費のうち税金や手数料などに注目して説明していきます。

クジラ先生
クジラ先生

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得する際に課税される税金のことをいいます。

該当するのは、家を購入したときや建築したとき、あるいは贈与を受けたときになり、相続で家を受け継いだ場合は課税されません。

不動産を取得すると、数カ月から1年ほどの間に納税通知書が都道府県から届くことになります。

記載された税額を金融機関に支払えば、不動産取得税の納付は完了です。

不動産取得税の税額は固定資産税評価額に税率をかけて算出します。

2021年3月までの税率は3%でしたが、4月から4%に上がっていますので注意し正しく計算しましょう。

戸建ての場合は家と土地の両方に課税され、マンションであれば専有部分と共有部分の両方を算定式に組み込みます。

2021年3月31日までの税率 2021年4月1日からの税率
3% 4%
固定資産税評価額×4%=固定資産税評価額

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物といった固定資産を所有している人に課税される地方税になります。

毎年送付されてくる固定資産税の納付書に固定資産税評価額などが記載されていますが、固定資産税評価額は他の税金を算出する際にも必要になる重要な数値になりますので、納付書は支払い後もなくさないようにとっておきましょう。

印紙税

印紙税は、印紙税法という法律に基づき課税対象となる文書を作成したときに納める税金です。

不動産売買の場合は売買契約書や建築請負契約書、土地賃貸借契約書や金融機関との金銭消費貸借契約書などがこれにあたります。

税額は取引金額に応じて変わり、その納付は税額に対応する印紙を契約書に貼付して割印を押すことで完了します。

原本を複数作成するときは、それぞれの書類に対して印紙を貼ることになります。

登録免許税

土地や建物を購入しその所有権を登記するときにかかるのが登録免許税です。

手続きは法務局や登記所に対して行い、登記簿に所有権を記録することで不動産を自分のものとすることができます。

この手続きの際に納める税金が登録免許税で、その税額は固定資産税評価額に税率を乗じて求めます。

新築物件の場合はこれから固定資産税評価額がつけられることになるので、法務局における課税標準価格に税率を乗じて算出します。

中古物件や土地に関しては、もとは他者の持ちものであったため、所有権を売り主から買い主である自分に移転しなければなりません。

登記の種類税率
土地の所有権移転登記固定資産税評価額×2.0%
住宅用家屋所有権保存登記(新築)固定資産税評価額×0.4%
住宅用家屋所有権移転登記(中古)固定資産税評価額×2.0%
住宅ローン借入時の抵当権設定登記借入額×0.4%

修繕積立金

修繕積立金とはその名の通りマンションなどの修繕費用の積立金です。

所有する部屋のあるマンションなどでは、必要に応じて設備の修繕や劣化した部分の補修などに使うため、将来的な出費に備えて各戸から積立金として金銭を徴収します。

仲介手数料

不動産売買や賃貸借契約では、不動産会社に仲介してもらうことがほとんどです。

このため、契約が成立した際には不動産会社に対して仲介手数料の名目で金銭を支払います。

成約金額に応じて仲介手数料は変わるので、売買金額あるいは賃貸物件の家賃が高ければその分仲介手数料も高額になる仕組みです。

利息

ローンの金利分は経費として認められます。

建物に関わる金利分は経費として計上することができますが、土地については黒字の場合のみ経費扱いが可能です。

赤字になった場合は損益通算ができませんので注意しましょう。

保険料

不動産を購入したら火災保険に入るのが一般的です。

その際、地震保険を付帯させることもあります。

これら保険にかかる保険料は経費として計上することができます。

聞き慣れないところでは孤独死保険というものがあり、入居者が孤独死した時に備えることもでき、その保険料も経費扱いできます。

管理委託料

マンションなどでは共有部分の維持管理を管理会社に任せることがほとんどです。

このため、管理会社に対して管理委託料を支払わなければなりません。

この管理委託料は経費として認められます。

自分自身が建物の大家であり自主管理を行っている場合を除き、一般的には建物の清掃や家賃集金、マンション内での各種告知業務などを管理人が行います。

これらの活動に関わる委託料として金銭を支払いますので経費として扱うことができるのです。

人気の不動産投資ジャンルランキングTOP10

人気の不動産投資ジャンルランキングTO10

個人投資家に人気のある不動産投資ジャンルの上位10件を選ぶとすれば、まずあげられるのがワンルームマンションでしょう。

続いてアパートが2位となり、もともと土地を所有している人などに人気の定期借地事業が3位、投資する経費が少なくて済む駐車場が4位と続きます。

ワンルームマンションではなくファミリー層をターゲットにしたファミリー向けマンション物件も人気です。

6位には戸建てが入りますがこちらもファミリー層をターゲットにしています。

もし資金があるならマンション一棟ごと購入する方法もあり、こちらは7位にランクインしています。

8位に来るのは商業店舗ビルです。

商業施設を建てられる敷地を所有している人の多くは店舗向けとして投資しています。

昨今の注目活用法として9位にランクインしている民泊があげられます。

新型コロナの影響が収まれば再び民泊の需要も高くなることでしょう。

10位は古くなった建物を改修するリノベーションです。

それでは、順を追ってそれぞれについて説明していきます。

1位 ワンルームマンション

個人投資家でこれから経験を積んでいきたいという人に人気なのが、ワンルームマンションの区分所有です。

都心部から近かったり各種施設が周辺にあったりするような利便性の良いマンションであれば、空室に悩まされることもないでしょう。

そういった条件を満たすマンションであれば賃料が若干高くても入居希望者が出てくることが多いといえます。

後に売却を検討する際も、比較的高く売れることが期待できるでしょう。

もし資金に余裕があるのであれば、所有する部屋を複数に増やしておけば、賃料収入のリスクも軽減できます。

ワンルームマンションの特徴

これから投資を始める個人投資家向き
都心部に物件が集中しているため入居者を確保しやすい
売却時の評価が高い

2位 アパート

個人投資家が取り組む対象として最も一般的といわれるのがアパートです。

すでに市場は確立されていますし、新築物件の購入や建築も、中古物件の購入も、物件そのものが不足しているということはありません。

むしろ供給過多になっているため、競争は激しいといってもいいでしょう。

資金をある程度持っている場合、自ら新築アパートを建てて賃貸物件として貸し出すという方法をとる人もいますが、大手ハウスメーカーに建築を依頼している場合、メーカー側による一括借上げを提案されることもあり、所有者としては検討を重ねる必要が出てきます。

なお、一括借り上げとは、不動産管理会社がアパートやマンションを一棟ごと借り上げ、入居者募集から家賃の集金、建物の修繕にいたるまですべてを行う形態をいいます。

もともとの物件所有者に対しては家賃収入の8割から9割程度の家賃保証が行われるため、まさにいいとこ取りのやり方だといえるでしょう。

また、不動産管理会社に対する契約費用が必要になります。

アパート投資の特徴

個人投資家にとって最も一般的な投資対象
やや供給過剰であるためライバルが多くなっている
サブリースという形態を利用することもできる

3位 定期借地事業

土地を所有している場合、例えば大手ハウスメーカーなどが定期借地契約に基づき所有者の土地にマンションを建設したとします。

あとはそのマンションが老朽化して解体するまでの数十年にわたり、土地所有者は地代の支払いを受け続けることができる、というものです。

昨今特に人気があるのは、借地期間を短期で設定し事業用に貸し出す事業用定期借地権の活用です。

どちらも土地さえあればそのまま貸し出すことができ、建物を建築する必要がないため、経費をできるだけかけないで収入をえたいという人に注目されています。

4位 駐車場

土地を持っている人で、かつ初期費用を抑えたいという人に向いているのが駐車場投資です。

ゆくゆくはその土地にアパートやマンションを建てて安定した賃料収入を得ていけるでしょう。

しかし、しばらくの間は一時的な土地活用として駐車場を運営するというパターンが多くみられます。

更地を駐車場として使えるよう整備し、月極あるいは時間貸しのコインパーキングとして貸し出すのが一般的です。

月極駐車場は月単位で契約を結び、利用者は利用料を支払って自分の車を停めることになります。

長期的な契約になりやすいので、比較的安定した賃料収入を得ていけるでしょう。

一方コインパーキングは時間貸しなので、駅の近くや商業施設が集まるエリアに土地を持っているのであれば非常に有効な活用法となります。

ただしコインパーキングの場合は、車止めや精算機などの設備を整えなければなりませんので、若干の支出があることを想定しておきましょう。

駐車場投資の特徴

初期費用が比較的安価で済む
人の出入りがある場所であればコインパーキング投資が向いている
月極駐車場なら安定した賃料収入が見込める
維持管理が比較的容易である

5位 ファミリータイプマンション(区分所有)

分譲マンションの一室を所有することを区分所有といいますが、所有者が賃貸物件用として売りに出していることがあります。

こういった物件を購入し、ファミリー向けに貸し出す投資方法もおすすめです。

一般的な分譲マンションの価格よりも若干安価で手に入れやすいので、個人投資家でも十分活用できる方法になります。

ファミリー層の場合は子供がある程度成長するまで長期間にわたり入居してくれる可能性がとても高いので、ある程度安定した賃料収入が見込めると想定できます。

6位 戸建賃貸

賃貸アパートや賃貸マンションに比べると戸建ての賃貸物件は非常に少ないことから、あえて一戸建てに注目してみても良いかもしれません。

アパートのように一棟まるごと賃貸物件として購入あるいは新築するのは費用が大きくかかりますが、その分、複数戸から賃料収入を得ることができるのである程度安定した収入を見込むことができます。

一方で戸建ての場合は1つの家に1家族しか住みませんので、賃料も1軒分となり、収益性はアパートに比べると低くなります。

ただし、現在済んでいる家が事情により空き家になるような場合、人に貸して賃料収入を得ることも1つの方法となります。

この場合、家の傷みを修繕したりリフォームしたりする必要も出てきますが、新たに戸建てを1軒購入するよりもはるかに投資額を低く抑えることができるので収益性は高くなります。

その点からもこれから個人投資家として成長していきたい初心者向けの投資方法に向いているといえます。

そこで得た賃料収入を蓄えておき、次の投資先としてアパートやマンションを購入するのもいいでしょう。

7位 マンション

アパートと異なり一棟マンションへの投資は初期費用が大きくかかることをまず念頭においておきましょう。

敷地も必要ですし、場合によっては建築に億単位のお金がかかることもあります。

これらの条件がハードルにならない人であれば、一棟マンションへの投資はおすすめの方法の1つとなります。

なぜなら基本的にはマンションもアパートと同じ集合住宅であり、構造が異なるだけで複数戸を所有するオーナーになる点は変わらないからです。

このため一棟マンションへの投資も安定した賃料収入を得られる1つの手段となってきます。

マンション一棟を所有していますから、不動産管理会社による一括借上げを利用することも可能ですので、運用の範囲も広がる可能性があります。

8位 商業ビル

ある程度広い面積の土地を所有しており、かつ商業用として使用できる場合は、商業ビルなどを建築するための土地として運用することができます。

大きな都市の都心部であれば商用として使わない手はありませんが、仮に土地が郊外にあったとしても、幹線道路沿いにあるなど条件を満たしていれば商用として立派に成り立ちます。

一方、商業施設はテナントが複数入ることから賃料収入も大きくなりやすく収益性は高いのですが、いつ撤退されるかわからないという点も予め理解しておきましょう。

利回りは高いので非常に魅力的な活用方法といえますが、その分リスクも抱えていることから、ある程度投資経験を重ねた上級者向けの土地運用だとされています。

9位 民泊

宿泊施設といえば一般的にホテルや民宿などを指しますが、昨今ではマンションや一戸建てといった普通の家を宿泊施設代わりに運用して宿泊料をとる、民泊という形での投資も浸透してきました。

日本では観光立国を目指すという国としての目標があることから、主に訪日外国人客向けの安価でアットホームな宿泊先として民泊が推進されたのです。

コロナ禍の影響からいったん外国人観光客の需要は落ち込んでいるものの、逆に日本人客にターゲットを変えて民泊を展開するケースもあるようです。

まだ投資先として熟しきっていない方法なので、この先コロナ禍から抜けたときに備えて、空き家などを民泊向けに回収しておくのもいいかもしれません。

民泊の特徴

外国人観光客や日本人観光客とコミュニケーションを取りやすい
習慣の異なる外国人観光客のマナーがトラブル化しやすい面もある
集客方法は発展途中である
年間最大180日と営業可能日数に上限が設けられている
コロナ禍が明ければ一気に需要が高まる可能性を秘めている

10位 コインランドリー

近年、土地の運用方法として注目されているものの1つにコインランドリーとしての活用が挙げられます。

コインパーキングを整備できる程度の広さがあれば十分整ったコインランドリーを建てることができるでしょう。

所有する土地にコインランドリー施設を建てたら、あとは周辺住民に利用してもらい利用料を得ることになります。

常住管理人も必要なく、土地があまり広くなくても実現できる投資方法だといえます。

設備導入費用がかかることと集客に労力を費やす必要はあるものの、コインランドリーの需要は比較的高い上にリピーターを獲得しやすいため、まだまだ可能性を秘めた投資方法だといえるでしょう。

信頼できる不動産会社の見つけ方

不動産会社の選び方

不動産投資を行ううえで、まず重要なのは不動産会社選びだといえます。

自分が区分マンション投資をしたいのかアパート一棟投資をしたいのか、あるいは駐車場投資をしたいのかなど目的によって、そのジャンルに強い不動産会社を選ぶ必要があるでしょう。

その際に見落としてはならないのが、担当者の存在です。

投資することになれば担当者がつくことになりますが、担当者の質によっても不動産投資がうまくいくかどうかが結構変わるのです。

こざかな生徒
こざかな生徒

どうやって見極めればいいのでしょうか?

ここでは、担当者の良し悪しを見極めるためのポイントについて説明します。

クジラ先生
クジラ先生

投資に関する契約を急がない担当者か

不動産会社にとっては、投資を検討している人もお客様になりますので契約を取りたいと考えています。

一方、個人投資家である自分はいろいろな情報を仕入れつつしっかりと検討したいものです。

ここに両者のギャップがあるのですが、このとき契約を急いでくる担当者であれば、担当者を変えてもらうか不動産会社自体を変えることも大切です。

投資は人生においても重要な資産運用行為ですから、安易に契約を結ぶわけにはいきません。

その点を無視して急かす担当者は不適当だといえます。

親身になって相談にのってくれて、じっくりと検討する余裕を与えてくれる担当者を選ぶようにしましょう。

丁寧なヒアリングができる担当者か

初めて不動産会社を訪れ個人投資について相談したとき、担当者に対して自分の希望や条件を聞いてもらうことになります。

担当者は徐々にヒアリングを深め、相手にとって最も運用効果が高くおすすめの方法は何かを導き出し提案してくれるものです。

しかし、このプロセスを飛ばし、希望と条件だけ聞いた時点でどんどん不動産を紹介してくるようであれば、その担当者や不動産会社は避けた方がいいかもしれません。

それは不動産会社が何とか契約したいという希望の表れであって、個人投資家にとって最良とは限らないからです。

投資家にとって満足のいく投資ができるかどうかは、担当者がどれだけ本質をヒアリングできるかにかかってきます。

その丁寧さが見られるかどうかも、担当者を見極めるポイントとして大変重要になってきます。

身だしなみがきちんとしている担当者か

人間性を判断する1つの基準として、身だしなみがきちんとしているかという点が挙げられます。

外見で判断しては良くないといった向きもありますが、外見を整えている人は内面もしっかりしていると考えていいでしょう。

逆にいえば、ネクタイがゆるんでいたりシャツが汚れていたり、あるいはスーツがシワだらけだったりするような担当者であれば要注意です。

個人投資家と不動産会社という関係性だからということだけではなく、身だしなみに気を使えない人は心もだらしないと判断せざるを得ないからです。

顧客側の立場から見ればどのように思われるのかまで気にしてこそ商売は成り立つので、その点を意識できている担当者あるいは不動産会社を選びましょう。

社会人として通用する担当者か

担当者が社会人として適切な振る舞いをする人かどうかも大切なチェックポイントです。

例えば言葉遣いや報連相、接客態度など、社会人として十分に通用する人物かどうかをみてみましょう。

投資家と不動産会社の関係であっても人間同士の付き合いであることを考えると欠かせない要素だといえるでしょう。

また投資は長期的に行われることから、担当者とは長い付き合いになるため、パートナーとして信頼できるかどうかも見極めなければなりません。

気持ち良く取引を行い共に投資活動を進めていくためにも、まずは一般社会人としての資質を見極めることが大事なのです。

相性の合う担当者か

ここまで挙げてきたポイントを満たす人物であれば担当者として適切だといえますが、あとは自分自身との相性も大切です。

気持ちよくさまざまなことを相談でき信頼しあえる関係性だと感じることができれば、相性も良いと判断できるでしょう。

責任感を持ち、投資家目線と市場目線の両方を備え、質問には適切な回答や助言を返すことができる担当者ならば、安心して今後の投資にも集中していけると考えられます。

担当者を見極めるためのポイント

まとめ

個人投資家にとって投資は大切な資産を増やすための重要なビジネス活動になります。

経験の浅いうちはできるだけリスクの小さい方法に挑戦してみて、慣れてきた段階で手を広げてみたり別の投資を行ってみたりすると良いでしょう。

また、どれくらいの資金を持っていて目標とするのがどれくらいの運用益なのかも明確にしておくことが大切です。

できれば少額から投資を体験し徐々に経験を積み重ねることができればベストだと言えます。

不動産投資を行う場合はローンを上手に利用することも検討してみましょう。

自己資金だけでは不安な場合も、ローンで借り入れたお金があることで取り組める投資もあります。

物件や所在エリア、周辺環境といったさまざまな要素を考慮しながら計画を立ててみることをお勧めします。

個人投資家に人気のある区分マンション投資などは、新築か中古かによっても運用の仕方や収益性も変わってきますので、担当者とよく相談して決めていくことが大切です。

マンションやアパート、戸建てを含め物件は築年数次第で収益性やローンの借り入れ可能金額は左右されることが考えられます。

部屋の広さを表す専有面積がどれくらいかによっても、入居希望者の集まり方は変わってくるでしょう。

注意したいのは、バルコニーやベランダ、ロフトの階段上部分などは専有面積に含まれないという点にもありますので、条件によって投資状況がどのように変わるのかケース別によく質問し詳細を把握したうえで投資に臨みましょう。

あとは良い担当者と巡り合うことができれば安心です。

パートナーの存在は非常に重要ですので、よく不動産会社や担当者を吟味し、納得した上で契約を結ぶことをお勧めします。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

なるほどです!

そこまで慎重に前段階を経ることができれば、納得できる投資活動を進めていくことができるでしょう。

この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

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