不動産査定書の見るべきポイントって?無料の入手方法についても紹介

不動産査定書の見るべきポイントって?無料の入手方法についても紹介

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この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

家や土地を売るときには、いくらぐらいの価格で売れるのか査定をしますが、その際には専門家に頼むことになります。

査定して貰った結果を記してあるのが、不動産査定書です。

この記事では、査定書をどこから入手するのか、費用はどのくらいかかるのか、見方についてなど、解説しています。是非、ご覧になってください。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

よろしくお願いします!

不動産査定書は何が記してあるの?

不動産査定書

査定書には、査定額の理由、算出された内容などが記されてあります。

中古物件は、築年数によって損耗が出てくるので、修繕した内容など詳しい情報も載っているものです。

査定書は、会社それぞれで異なっていて、鑑定士が作った書類は国の決めた基準により、厳しく作成されています。

この査定書には2つあり、無料と有料の書類があるので下記を比べてみましょう。

お金がかからない不動産会社お金がかかる鑑定士
目的相場を知りたい時相続の際に書類を用意する
資格なくても大丈夫国家資格が必要
費用無し30万円前後
期間1時間〜3日2週間弱

無料の方は、会社が査定をしてくれる書類で、ネットからもできる一括査定サイトなどです。

有料の方は、鑑定士が行うもので、かかる金額は、物件の状態や土地の広さなどによって変わってきます。

無料の方が良いですが、訴訟を行う時には鑑定士の作った有料の査定書を求められるので、予め把握しておくと良いです。

それぞれの、メリットとデメリットを紹介していくので、比較してみると良いでしょう。

無料のメリット

有料に比べると、書類ができるまでに期間がかからず、無料な所が利点と言えます。

主に以下の利点があります。

売却額と同じくらいの査定が可能

物件を売買するには、査定をしなくてはいけませんが、売却に得意な会社なら、売却額と同じくらいの査定が可能です。

不動産会社が、どうして売却額と同じくらいの査定が可能なのかは、物件の周辺エリアの市場に詳しいからです。

そして、不動産会社同士の競い合いもあって、他の会社と比べられることで評判も重要になります。よって、売却額と同じくらいの査定をした方が、お客さんを増やすことにもなります。

代金が発生しない

会社の査定は、無料なことがほとんどです。

直接、会社に出向かなくても、家でいつでもインターネットを使って一括査定を利用できるのもメリットです。

無料のデメリット

一括査定を使って査定をして貰うと、相場より高い金額で提示されることがあります。

さらに、悪徳な会社の場合だと、個人情報が漏洩してしまうこともあるでしょう。

また、一括査定の以外にも、実際に現場へ行って査定を行う方法もあります。

査定の算出法は、大体どこの会社も一緒ですが、物件の劣化の状態や築年数などによって、査定額が違ってくることもあります。

似たような条件の物件でも、会社によって査定額が違うこともあるので、デメリットと言えるでしょう。

有料のメリット

鑑定士に頼んで査定書を作る際には、会社に依頼するより、費用や日数がかかりますが、利点もあるので紹介していきます。

正式な書類になる

鑑定士が作った査定書は、正式な書類にもなるので信頼性が高いです。

国家資格を持った人が、国で決められた基準に沿ってじっくり物件を査定するため、細密な内容の査定書が出来上がります。

また、通常の売買取引では、不動産会社が作った査定書でも使えますが、税務署などに提出する時には鑑定士が作った書類が使われることがほとんどです。

必要になるシーンは、こちらです。

  • 相続が行われる時
  • 抵当権を定める時
  • 家族の中で不動産を取引する時
  • 離婚をして財産を分ける時
  • 土地の評価額を低くしたい時 等

裁判所で使える

裁判をする時に鑑定士が作った査定書は、公的な資料として認められます。

一括査定のような現場に行かないで査定したものに比べると、国の基準に沿って作成れた書類は効力があると言えます。

有料のデメリット

鑑定士に頼んでから査定書が出来上がるまでには、期間が長いことや、費用かかることがデメリットです。物件を売って売却益を得たい場合は、マイナスな出費になるでしょう。

詳しく紹介します。

期間がかかる

会社の一括査定は現場に出向くことなく、即日で査定書を作れます。

また、実際に現場に行って、物件のエリアの相場から査定書を作る際も、あまり日数がかからないものです

一方、鑑定士に頼むと時間がかかります。

国が決めた基準に沿って査定をする鑑定士は、明確な査定価格を出すためにも、期間が必要になります。

費用がかかる

鑑定士に頼んで査定書を作って貰うと費用がかかり、不動産の種類や評価額によっても金額は変わってきます。

そして、家と土地を一緒に売る時と、土地だけを売る時でも金額は違ってくるので、確かめておきましょう。

どちらが良いか悩んだら不動産会社に頼む

鑑定士か会社か、どちらに査定を頼んで良いか迷ったら、無料で作ってくれる会社を選んでおいた方が良いです。

相場を知るには、お金をかけず会社に頼んで作って貰う査定書で用は足ります。

鑑定士の作った査定書を使用するシーンは、前述したように相続の時や、抵当権の手続きの時です。

また、希望している価格の査定をして貰うためには、複数の不動産会社に頼みます。

1社だけの査定だと偏ってしまうので、必ず不動産会社に査定を頼む時は、何社かに依頼して比べてから決めるのが重要です。

不動産査定書の見るべきポイント

不動産査定書の見るべきポイント

査定書にはどのような内容が記されているものなのか?

無料と有料の査定書は項目が異なるので、それぞれ解説していきます。

無料の資料に記載されている内容

不動産会社それぞれで記されている内容は、異なってきますが、大体の会社は以下の項目があります。

物件の情報

住所や地目、地積など物件の細かい情報が載っています。

査定額

いくらぐらいの価格で売れるのか表した金額です。

予想された金額になるので、「上限、標準、下限価格」の3つに表示されていることも。

価格の根拠

物件の周りの環境や利便性などから考えられた評価が記されてあります。

評価を基に、査定価格を出す計算式が載っていることもあります。

事例

以前に、似たような物件の取引事例が、記されていることがあります。

事例を基に会社は価格を提示しています。

査定の金額を算出

物件の種類で計算法は分けられ、会社によっても独自の方法があるため、それらを交えながら査定を出します。

計算法はいくつかありますが、会社によって金額は違ってくるため、他の会社と査定価格が100万円も差があることも。

査定価格を出すための算出法は、以下のものがあります。

取引事例比較法物件の近く取引された事例を基に計算する方法です。
事例があまりないと評価がしづらく、担当者によって価格が変わってきます。
原価法築年数から物件の状態を考えて計算します。
建物のだと適していますが、土地の場合だと不向きの方法です。
収益還元法賃貸物件の場合は、この方法で査定額を出せます。
今後見込める賃料などの利益や、空室のリスクを考えて算出します。

無料の注意点

算出して貰った価格は、3ヶ月以内に売ると予想された金額が査定書に記されています。

物件を売るのが3ヶ月を超える場合は、再度金額を出して貰わないといけません。

市場の動きで価格にも影響が出てくるので、時間が経った査定額だと損をしてしまう場合があります。

査定額の根拠は、会社の独自の手法があるので、他に情報を流出しないという注意書きがあります。

そのため、不明なことがあったとしても、他の会社に査定書を見せて相談することは避けた方が良いです。

不明な点が多い査定書なら、売却活動をする時の広告も、読み取りづらい内容になると予測できるため、依頼する会社を変えることも考えた方が良いです。

また、物件の細かい情報が記されているので、査定書は失くしたり、漏洩したりすることがないようにしっかり管理してください。

有料の資料に記載されている内容

こざかな生徒
こざかな生徒

有料資料にはどんなことが記載されているのでしょうか?

鑑定士に頼んで作る査定書は、普段聞かないような用語が出てくるため、勉強しないと何が記されているか理解しづらいことがあります。
有料には、以下の内容が主に記されています。

クジラ先生
クジラ先生
  • 不動産の構造や建ぺい率
  • 物件の周りで以前に災害があったか
  • 収益還元法か原価法で査定価格を算出
  • 鑑定した時の正しい評価額

無料の査定書と内容はそこまで相違点はないのですが、昔から今までの価格の動きを調べたり、明確なデータを使ったりして価格を出しています。

よって、有料の査定書は、膨大な量になりやすいです。

評価の方法

物件を評価する内容は、社会情勢や周辺の要因からです。

また、お金の価値が上がった時や周りの利便性などが評価を高くすることになり、一方で地盤が弱いなどの要因は評価を下げることになります。

査定額の算出は、前述した3つの方法だけでは出さないです。

それぞれ査定額を算出し、適している価格なのか分析します。

評価を決めるのは、算出した査定額に差があった場合は何故なのか、資料を基に信憑性があるものか、何度も査定額を見直して納得いく価格なのか、価格は高いか低いか、など様々な角度から検討しています。

その後に、適正と捉えられる価格を決めていくのです。

不動産会社が作る査定書は、会社ごとのノウハウで価格は決められますが、有料の鑑定士が作る査定書は、国の基準に沿って価格が決定されているので、どこの鑑定士に頼んでも評価の違いはほとんどありません。

有料の注意点

気をつけなればいけない点は、無料と一緒で3ヶ月の間であれば査定額は参考になりますが、有料の査定書は6ヶ月〜1年経つと鑑定士に再度、書類を見直して貰わないといけません。

1年を超えてくると法的な効力が無くなるので、訴訟の時に使用できなくなります。

よって、再び鑑定を行う必要があるので、注意しておきましょう。

また、気をつける点としては、費用がどのくらいかかるかです。

鑑定の相場はあるものの、稀に高額な費用を出してくる鑑定事務所もあるので、金額に不服があるなら、他の鑑定士に頼んでみると良いです。

見るべき大事なポイント

査定書を見る際に、しっかり確かめるポイントがいくつかあります。

査定の理由は明らかなのか

例として査定額の提示が、「2,000万円〜3,000万円」といった差額の大きい場合は、根拠が明らかにされていないのに、価格を出している恐れがあります。

また、物件が売却しやすいのか表す「流通性比率」を確かめておいてください。

比率は1.00を基準にしていて、売却しづらいと判断されると低い評価を受けます。

比率が基準の数値ではない場合、どうしてなのか利用を確かめると良いです。

書類に記されていない時は、不動産会社に尋ねておきます。

比率がマイナスであまり良くない数値でも、何故その比率になったのか、納得のいく説明をしてくれる会社は信頼できると言えるでしょう。

事例と依頼している物件が近いものであるか

査定価格を出す際には、いくつか計算法がありましたが、その中でもよく利用されているのは「取引事例比較法」になります。

事例を基に価格を出していくので、事例と全然違う物件だった場合は信頼しにくいと言えます。

具体的には、事例のあった場所の近くに依頼した物件があり、条件も似たようなもので且つ、6ヶ月以内に取引された事例なら参考になります。

ところが、5kmも離れた物件で3年以上の事例だった場合は、参考になりづらいでしょう。

査定書を見る時は、事例を細かく確認して、査定額が適正であるか判断するようにしてください。

査定書を見て理解しやすいか

査定書が見やすいことは、不動産会社に顧客が集まることに繋がります。

何故なら売却活動の際、広告を出して顧客を集めますが、査定書が分かりにくい会社に頼んでしまったら、広告も見にくいものになるからです。

査定書の書体が統一されていなかったり、色分けされていなかったりすると、断定はできませんが、顧客獲得のための広告はセンスに欠けるものになるでしょう。

会社を選ぶなら、そういった感覚の長けている所に依頼することをおすすめします。

査定書の枚数が妥当か

書類の枚数が多いから良いという訳ではありませんが、3ページ以下の内容の薄い査定書を作る不動産会社は、適当に済ませる会社と思っても良いです。

なるべく5ページ以上の査定書を出してくれる会社をベースに、査定書を確かめるようにしましょう。

不動産査定書の取得の仕方

無料の査定書の入手方法は、不動産会社に頼めば作って貰えます。

査定書を作成したからと言って、会社は費用を求めることができないのです。

無料の査定を頼まれても、不動産会社からしたら顧客になって貰えるチャンスなので、きちんと対応してくれるでしょう。

次に査定書を入手するまでの手順を紹介していきます。

無料の書類を取得する手順

不動産会社に、電話やネットから査定を依頼できますが、この時は複数の会社に頼むようにします。

手順はこちらです。

一括査定をする

不動産一括査定のメリットとデメリット

直接気になる不動産会社へ行って査定を頼んでも良いですが、ネットから複数の会社に一括査定して貰う方が効率は良いです。

ネットからだと、本人の連絡先と物件の住所、面積などを入力すれば一斉に頼めます。

査定をするには下記の2つの方法があるので、比較してみます。

机上査定訪問査定
データを基に査定額を出す
実際には物件を見ない
実際の査定額とかなり差が出る時もある
期間は1〜3日くらい
現地に行って査定額を出す
机上査定より正確
評価ポイントを把握できる
期間は1週間程度

最初は机上査定を行い、頼みたい会社が見つかったら訪問査定をして貰います。

訪問査定は実際に来て物件を査定するので、立ち合わないといけません。

訪問査定をする

不動産会社と日時を決めて、現地に来て貰います。

査定には、およそ3時間はかかるので、お休みの日にスケジュールを合わせておくと良いです。

訪問して貰っても、直ぐに査定書を出してくれるのはなく、1週間くらい経ってから郵送で受け取れます。

査定書を入手

査定書が郵送されたら内容を把握して、査定価格は適正なのか認められるように、不動産会社に問い合わせます。

また、担当してくれる人の接し方も見て、依頼する会社を選択すると良いでしょう。

査定の際に用意する資料

査定の際に用意する資料

査定をする時に、用意しなくてはいけない書類がありますが、他にも用意しておいた方がさらに正確な査定ができる書類もあります。

物件によっては準備する書類が違ってくるため、不動産会社に確かめておきます。

主に査定で必要な書類は以下の項目です。

公図

土地の大体の位置や、形がどうなっているか確認できる図面です。

法務局で手に入れることができますが、ネットからも入手できます。

加えて、売りたい物件の所在地が明らかになっている図面があると尚良いです。

必須の書類ではないですが、あった方が不動産会社も査定がスムーズになるので、公図を出すことをおすすめします。

境界確認書や測量図

境界が確認できる書類は、境界を明らかにするもので、測量図は土地の細かい情報が載っている書類になり、どちらも法務局から入手できます。

所有している土地の広さや境界線をはっきりさせていないと、後々隣人と揉めることになるので、必ず用意する書類です。

境界が曖昧の場合は、隣の人に許可を貰ってから書類を作ります。

登記事項証明書

登記事項を確認すれば、誰が権利を持っているか、どんな物件なのか、抵当権は付いているのかなど分かる証明書です。

入手するためには法務局へ行き600円くらいかかりますが、ネットからも申請できるのでおすすめです。

証明書が手元にあったとしても、昔のだと使用できないので、再度申請して入手してください。

証明書の入手にかかる手数料はこちらです。

取得方法入手方法と手数料
法務局などの登記所窓口で申請 600円
郵送返信封筒を入れる 600円
オンライン窓口で受け取り 480円郵送 500円

身分証明書や印鑑証明書

物件の所有者は、本人確認をされることがあるので、準備しておきます。

免許証や印鑑証明書、住民票など準備しますが、受け取ってから3ヶ月以上経っていたら再度発行して貰います。

しかし、住民票は登記している住所と一緒なら用意しなくても良いです。

登記識別情報

物件の権利を買主に移転する時に必要になる書類です。

よって、査定書を作る過程では用意しなくても良いですが、権利を明らかにする書類なので、準備しておくと良いでしょう。

固定資産税評価証明書

税金の確かな金額を知るために用意する書類で、役所で入手できます。

登記の際にも税金を算出する時に使う書類でもあります。

さらに正確な査定ができる資料

査定がさらに正確になる書類がありますが、必ず準備しなくてはいけないものではありません。

不動産会社に聞いてから準備するか決めても良いでしょう。

書類は以下になります。

設計図書や検査証

家を建てたときに、建築業者から検査証を受け取ります。

法律に沿って建てられたものと明らかにする書類で、戸建てを売る時には用意しておくと良いです。

設計図書は、設計をした内容などが記されている書類なので、家を売る際に買主が改修工事をする予定の場合は、準備しておくとスムーズです。

管理費の書類

マンションを売る時に、準備しておくと揉め事にならずに済む書類になります。

買主には必要な情報なので、求められたらすぐ出せるように用意しておきましょう。

管理費に関わる書類は、融資を受ける際の返済プランを立てる時に有用になります。

契約書

物件を売る際には必ず用意する重要なものです。

重要事項説明書

物件を買った時に受け取るもので、重要事項が記載されています。

契約をする際には、買主に説明しなくてはいけないので、必ず準備します。

ネットの査定では資料は要らない

無料の査定書を入手するには、書類を用意するシーンもありますが、全然用意しなくても良い場合もあります。

不動産会社に査定を頼む時は、業者が登記所に行って物件の情報を調査するからです。

書類を所持していて、業者に渡せる状況なら査定がスムーズにいくので利点になります。

一方、ネットの査定は必要な情報を入力するだけで査定書を作れるので、正確さは低いと言えます。

とはいえ、用意しなくてはいけない書類がないので面倒ではありません。

大体の相場を把握しておきたい時は、ネットの査定でも問題ないので、まずはトライしてみるのも良いでしょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

なるほどです!

有料の書類の場合

鑑定士に依頼する時は、協会のホームページを見ると業者の連絡先を確認できます。

査定をして貰うことにしたら、見積もりを出して貰います。

鑑定士を選ぶ際には以下の点を押さえて決めると良いです。

  • 売ろうとしている物件が得意
  • 実績がある
  • 物件のエリアに詳しい
  • 鑑定事務所のホームページがあるか
  • 見積もりの金額が妥当であるか

依頼する鑑定事務所に目星がついたら、相談してみるのが良いでしょう。

鑑定士から見積もりを出して貰う際も、数社に頼んで比べて決めることをおすすめします。

不動産査定書を作る際の秘訣

査定を行って貰う際に、予めコツを知っていると有利なので、紹介していきます。

高く売れる時に査定する

物件を売る時期で査定価格は、かなり違いが出てきます。

高く売却できる時期は3月頃で、入学や転勤のタイミングで引っ越しをする人が増え始めるからです。

よって、高く売却ができる3月に物件が売れるように考えると1月の間には査定をしておいた方が良いです。

反対に9月〜12月は安くなる時期になので、急いで売る予定ではない限り、査定をするのは避けた方が良いでしょう。

いくつかの会社に査定を頼む

不動産業者を選ぶポイント

前述していましたが、査定を頼む時は複数の会社に依頼をするようにしましょう。

査定額を比較することができる他に、会社によって得意な地域や不動産があるからです。

これから売る予定の物件を得意な会社に任せた方が、査定額は他の会社と比べて100万円以上の差が出るので、高く売却できる確率が上がります。

よって、査定は何社かにして貰い、高い査定額だけで選ぶのではなく、どうしてその金額になったか理由を聞いて、納得のいく説明ができる会社に査定を頼みましょう。

信頼できる営業マンを探す

査定を頼む時に不動産会社を選びは大事ですが、それ以上に重要なのが担当してくれる営業マンです。

営業マンの能力次第で、売却価格はかなり変わってくるのと、希望通りの条件で買ってくれる買主を探し出してくれることが期待できるからです。

信頼できる営業マンを探す秘訣は以下の項目を参考にすると良いでしょう。

  • 理解しやすいように丁寧に説明をしてくれる
  • 気になることや不安なことで相談しようと連絡した時、直ぐに返信して対応してくれる
  • 実績があり、知識が豊富である
  • 話し方やマナーがしっかりしている

物件の価値を上げる

無料や有料の査定でも、用意した書類を基に物件を確認していきます。

第三者の目線で、物件の良い点を見つけてくれるのですが、自分でも積極的に物件の良い所を担当者に売り込んでいきます。

物件の持ち主だから分かっている利点があるので、伝えることで価値を上げていきましょう。

そして、物件を好印象にするために、清掃をしっかり行っておきます。

部屋の中がカビ臭いことや、壁にシミがあって汚れていることがあれば、物件の価値は低くなってしまいます。

改修工事をした所で、かけた費用分を上乗せしても売れにくいので、自分で行える部分は掃除しておいた方が良いです。

書類のテンプレートをダウンロードする

査定書のテンプレートは、どうやって見られるのか紹介してきます。

不動産流通推進センターから

不動産流通推進センターでは査定書のひな形を確認できます。

サンプルの所に進むと、建物の種類によってマニュアルがあるので、そこの査定画面をクリックすると見られます。

不動産会社から

会社のホームページから、ひな形をダウンロードできることもあります。

気になる会社のホームページを調べてみましょう。

まとめ

不動産査定書には無料と有料のものがあります。

無料のものは不動産会社で、有料のものは鑑定士が作成する査定書です。

査定書に記されている価格は、適正なのかきちんと説明に納得がいくのか確かめます。

また、書面が見やすくセンスのある作りになっているのかも重視してください。

無料の査定書の入手方法は、不動産会社に一括査定で頼むことです。

まずは簡単な査定をして貰ってから、現地に来て細かく査定します。

1週間くらいしたら郵送で届くので、価格に納得いくなら依頼します。

色々と用意する書類があるので、物件を売ると決めたら準備しておくと良いでしょう。

物件の売買なら無料の査定書で間に合うので、その状況に合わせて査定書を入手してください。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

わかりました!

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