不動産売却で起こりやすいトラブルとは?事例と回避策・対処法を紹介

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この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

不動産売却では高額な取引になるため、さまざまなトラブルが起こることもあります。

適切な対応をしないと、高額な請求をされてしまう可能性もあります。

トラブルに合わないためにも、事前に回避策と対処法を知っておくべきでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

どんなトラブルがあるのでしょうか?

この記事では、不動産売却で起こりやすいトラブルの事例と対処法を紹介しているので、ぜひ、参考にしてください。

クジラ先生
クジラ先生

売却時の起こりやすいトラブルとは

不動産売却のトラブルでは、買主からの苦情が主になります。

買主とのトラブルと、仲介している不動産会社とのトラブルがあり、基本的に買主は不動産会社に依頼しているので、不動産会社との間で問題になることが多いです。

起こりやすいトラブルの事例を紹介します。

原因別不動産業トラブル相談件数(全体)            

件数(件)構成比(%)
重要事項説明等(重要事項の不告知を含む)33635.5
契約の解除(ローン不成立の解除を含む)788.2
報酬(高額報酬の請求を含む)667.0
瑕疵問題(瑕疵補修を含む)646.8
契約内容に係る書面の交付454.8
媒介に伴う書面の交付404.2
預かり金、申込証拠金等の返還373.9
手付金、中間金等の返還161.7
相手方等の保護に欠ける行為の禁止161.7
膨大広告等の禁止141.5
その他23424.7
合  計946100.0
引用元データ:2020不動産業統計集 公益財団法人不動産流通推進センター   

上記の表で分かるように、原因別でトラブルが多いのは「重要事項説明」になり、他にもよく起きるトラブルは「契約の解除」「報酬」「瑕疵問題」など、それぞれの事例を詳しくあげていきます。

売買契約書の主なチェックポイント

重要事項説明等のトラブル

重要事項の不告知が原因で、トラブルがよく起きています。

不動産売却をする際に、契約をおこないますが、このとき売却する物件についての重要事項説明をしなくてはいけません。

例えば、事故物件などの場合、重要事項の告知で「売主の担当不動産会社」から「買主の担当不動産会社」に伝える必要があります。

ところが、こういったネガティブな情報を伝えると、購入してもらえない恐れがあるので、告知されないことがあります。これが重要事項の不告知です。

買主が購入した家に住みはじめてから、のちに事故物件だったと知り、トラブルに発展していきます。

重要事項の説明をきちんと買主にして、了承を得た上で契約されているなら問題ないのですが、不告知の場合はトラブルになります。
売主は事前に、このようなネガティブな情報を、トラブルとなる前に正直に伝えるべきです。

契約解除のトラブル

だいたいの人は、家を購入する際に住宅ローンを組みます。

契約解除のトラブルで多いのは、このローン審査が通らないケースのときです。

不動産売買の契約を先にしてしまい、ローン審査が通らないとなると不動産会社とトラブルになってしまいます。

契約を先にしても、ローンが通れば問題ないのですが、通らないことも想定しておかなくてはなりません。

その場合どうしたらよいかというと、「住宅ローンが通らない場合は契約解除できる」特約をつけるようにしましょう。

多くの不動産会社は住宅ローン特約をつけてくれていますが、中には付いてない場合もあり得るので、しっかり契約書を確認しておくことが大事です。

ローン特約の確認と、他にはローン金利などの詳しいことも契約の前にチェックしておきましょう。

また、売買契約した後、家族などに反対されて契約解除になるケースもあります。

契約したら基本的に、買主は売主に手付金を支払うのですが、解約となったら「解約手付」として買主は放棄となります。この解約手付に不満となり、トラブルへと発展していくことが多いです。

手付金の扱いに注意する

手付金は前述した「解約手付」として扱われて、費用の一部として買主が支払います。

買主は契約解除の際、手付金を放棄しますが一方で、売主が契約解除したい場合は、手付金の倍の金額を支払うことで可能になり、このことを「手付倍返し」といいます。

この手付金は、扱いに注意する必要があるので紹介していきます。

クジラ先生
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こざかな生徒
こざかな生徒

お願いします!

手付金の種類

手付金には「解約手付」以外にも、「証約手付」「違約手付」の3種類があり、基本的には契約の内容で指定がないときは「解約手付」として扱われています。

指定があった場合は、手付金の性質がそれぞれ異なるため、手付金の種類をしっかり把握しておく必要があるでしょう。

手付解除

手付金は、手付倍返しや買主の放棄で、いつでも契約解除をおこなえるわけではありません。

手付解除をする場合は、「契約の履行に着手する前」ではないと出来ないのです。

不動産売買では、買主が手付金以外の中間金を支払っていたり、引越し業者と契約を締結していたりした場合は、売主は手付解除をおこなうことが出来なくなります。

手付金を定めたからといって、いつでも解除ができるわけではないので、注意しておきましょう。

手付解除の期日

手付解除がおこなえる期日を、契約上で設定することがあります。

こちらの期日を決める際に、手付解除ができる期間を長くすると買主からキャンセルされやすくなってしまうので、期間は短くしておきましょう。

手付金の金額は特に決まりがないので、売主と買主で設定します。

だいたい売却価格の約1割が手付金の相場となり、なるべく高めの手付金にしておけば、買主から契約解除をいわれることが少なくなるといえます。

一方、売主から解除する場合は、手付倍返しになり負担多くなるので、できる範囲で手付金を高めに設定するようにしましょう。

手付金については、契約する当事者同志で確認しておかないと、トラブルになっていくので、しっかりおこなうようにしてください。

報酬や請求などのトラブル

報酬や請求についてのトラブルはさまざまで、解約手付の他にも違約金を請求する場合や、高額な仲介手数料の請求などあります。その中でも多いトラブルの事例を紹介します。

仲介手数料の高額請求

不動産会社とのトラブルで多いのは、仲介手数料に関することです。

不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料を支払うことになります。

仲介手数料は法律で上限が決められているのですが、悪徳な不動産会社はこの上限以上の金額を請求してくることもあります。

仲介手数料の上限は以下になります。

売買価格(税抜)仲介手数料の速算方
200万円以下売却額の5%+消費税
200万円以上〜400万円未満売却額の4%+2万円+消費税
400万円以上売却額の3%+6万円+消費税

例えば、3,000万円の家を売却する場合、仲介手数料の上限は

  • 3,000万円×3%+6万円+消費税10%=105.6万円

仲介手数料の上限金額は、105.6万円となるので、これ以上の請求をした場合は法外となります。

仲介手数料はあくまでも上限があるということなので、金額が決まっているわけではありません。

不動産会社によっては、仲介手数料を値引きしてくれたり、無料だったりするところもあります。

一方で、仲介手数料が無料だけど、「コンサルタント料金」があるといい高額な請求をしてくる悪徳不動産会社もあるので油断はできません。

売買契約が成立した報酬として、仲介手数料を支払うので、契約前にはいくらになるのか不動産会社にきちんと確認しておきましょう。
また、売買契約の後に、解除になった場合でも仲介手数料を請求されることがあり、トラブルになりやすいです。

こざかな生徒
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気をつけないといけないですね…。

仲介手数料のトラブルを回避するためにも、契約前に仲介手数料を算出してもらい、契約内容に納得できた上で取引をするようにしてください。

クジラ先生
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広告費の請求

不動産売却で広告の依頼をした場合は、実費になるので広告費を請求されますが、依頼していないのに請求してくる不動産会社は中にもいます。

こちらから広告を依頼しない限りは、広告費の支払いをする必要がないので、断って問題ないです。

物件を宣伝する際には、不動産会社と広告費について書面で残しておくようにしましょう。

媒介契約について

媒介契約の種類と特徴

不動産売却するときに、不動産会社に依頼し、契約を結ぶことを「媒介契約(仲介)」といいます。

この媒介契約は種類があって「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。

一般媒介契約だと
複数の不動産会社と媒介契約を結べるのに対し、「専任媒介契約・専属専任媒介契約」は1つの会社しか契約できません。
いろいろ比較したり、自分でも売却活動を管理したりしておきたい方は、一般媒介契約を選択するといいでしょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は
1つの不動産会社としか契約を結べません。

それぞれの違いについては、

  • 専任媒介契約:売却活動の状況報告を2週間に1回以上おこなう義務がある
  • 専属専任媒介契約:活動報告が1週間に1回以上と頻繁になる

このように、一般媒介契約と比べると売却活動を積極的におこなってくれるメリットがあります。

「専任媒介契約と専属専任媒介契約」には契約期間があり、最長3ヶ月です。

この3ヶ月の間に中途解約をしてしまうと、これまでにかかった広告費が請求されます。

さらには「専属専任媒介契約」の場合だと、売主が自分で買主をみつけて売買契約をしても、仲介手数料を請求することができるのです。

不動産会社によっては請求をしないこともありますが、業者との関係が悪くなり、中途解約になった場合は容赦なくこれらを請求してくる可能性があります。

請求金額の詳細については、素人では判断しにくい、さまざまな名目で請求してくることもあり、このことからトラブルへと発展していきます。

対処法としては、よく分からない請求を受けたら、その場で納得できるまで説明をしてもらうか、支払う前にトラブル専門の相談窓口に問い合わせしておきましょう。

相場より高い査定額

不動産売却は不動産会社に依頼して、査定をしてもらいますが、この査定額が異様に高い場合は注意する必要があります。

提示された査定額が高くついたからといって、実際に売却できる金額ではないということです。

相場より高い査定額だと売れ残る可能性があり、結果的に値下げをして、安く売ることになります。

悪徳な不動産会社だと、物件が売れ残っても広告を出さず、売主からの広告依頼を待ち、広告費を請求するようなこともあります。
また、「囲い込み」というものをおこない、物件を売らずに、売主が焦って値下げするまで待つ不動産会社もいるので気をつけましょう。

そのため、相場はある程度自分でも調べることが大事です。

高い査定額を提示してくる不動産会社には、注意して見極められるようにしましょう。

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瑕疵問題のトラブル

4種類の瑕疵問題のトラブル

瑕疵(かし)問題は売主にとって、とても重要になります。

瑕疵とは、取引する建物と土地に不具合や欠陥があることをいい、瑕疵の種類は4つに分けられます。

4つの瑕疵

種類
物理的瑕疵シロアリ、雨漏り、傾き、地中障害物、土壌汚染
環境的瑕疵周辺の騒音、悪臭、振動、日照の阻害、危険を感じる
法律的瑕疵法の制限で収益が阻害
心理的瑕疵事故物件(自殺、事件現場など)で住みご心地が悪い

瑕疵にはこのようなものがあり、売買契約後に瑕疵が発見された場合、買主は売主に対して、損害賠償や契約解除など請求できることになっています。

売却前に、このような瑕疵を伝えていないと、売主は責任を負うことになるので、しっかりと把握しておかなくてはいけません。

売主が責任負うことを「瑕疵担保責任」といいますが、2020年4月から民法が改正されて現在では「契約不適合責任」という名称になり、買主をより守るため、内容にも変更がありました。

契約不適合責任

契約不適合責任は、売買契約の内容と違ったものであった場合、買主は売主に対して以下のような請求ができます。

請求できる内容
損害賠償請求損害が出た場合、損害賠償請求ができる
追完請求修理代の請求、不具合のない代替品の請求
代金減額請求追完請求した売主が応じない場合請求できる
契約解除契約解除して代金の返還を請求できる

例えば、売買契約のときに、シロアリが出ないと書いたのに、実際はシロアリがいた場合、買主は「シロアリの駆除をお願いします」と売主に主張できます。

逆に、「シロアリが出ます」と契約書に記し、買主が納得した上で購入していれば、買主は「シロアリの駆除をお願いします」と主張できないのも、こちらの契約不適合責任です。

契約不適合責任には期限があり、買主は不具合を知ったときから1年以内に、売主に伝える必要があります。

売主は以前の瑕疵担保責任より買主から請求される項目が増えたので、トラブルにならないよう、売却前に家の瑕疵を把握しておきましょう。

物理的瑕疵のトラブル

瑕疵の種類の一つに物理的瑕疵がありますが、シロアリの発生や雨漏り、家の傾きなどが多くのトラブルにつながっています。

こちらのトラブルの対処法は、「告知書に瑕疵を記載する」ことや、「契約書で契約不適合責任の免責条項を備える」ことです。

加えて、建物の瑕疵は、「既存住宅売買瑕疵保険」を締結して対処する方法もあります。

既存住宅売買瑕疵保険とは
既存住宅に瑕疵が発見された場合に、補修費用などを支払う保険のことをいいます。既存住宅瑕疵保険の上限額は1,000万円になっており、保険期間は5年または1年です。

築年数がかなり経っている古い家は特に、付保しておくといいでしょう。

また、物理的瑕疵である、土地の下に残った地中障害物でトラブルになるケースもあります。

地中障害物とは
地下に埋まっている古い建築物の資材やコンクリートなどさまざまなものです。

地中障害物をそのままにしておくと、地盤がゆるくなるので、後からトラブルになってきます。地下にそのような物が埋まっていると知るのは売主のみになります。

このような物理的瑕疵の対処法は、売主が買主にきちんと伝えることです。

クジラ先生
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こざかな生徒
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勉強になります!

環境的瑕疵のトラブル

売却する住宅の周辺がどういった環境なのか、瑕疵を買主に伝えないとトラブルになります。

環境的瑕疵に当てはまるのは、こちらです

  • 周辺の騒音や振動【鉄道や飛行場、大型トラックが出入りする倉庫などの近く】
  • 悪臭【火葬場やゴミ焼却場、下水処理場、養豚場などの近く】
  • 日照を阻害【住宅の近くで高層ビルの建築計画がおこなわれている】
  • 危険を感じる【暴力団事務所や危険物取扱工場、高圧線鉄塔、ガスタンクなどの近く】
  • 忌避したい【葬儀場や墓地、刑務所、風俗店などの近く】

このような場所は、売主が長年住んでいて慣れてしまい、瑕疵と思わないこともあります。

しかし、買主には瑕疵と感じてしまう場合もあるので、環境的瑕疵に当てはまる施設が近くにあるなら伝えておきましょう。
知っていたのに伝えていなかった場合は、契約不適合責任を負うことになります。

こちらの対処法も「告知書に瑕疵を記載する」ことや「契約書で契約不適合責任の免責条項を備える」ことです。

境界確定のトラブル

筆界特定制度とは?

不動産売却では境界確定のトラブルも多く、こちらは戸建てや土地の売買のときに発生します。

まず、不動産売買する前には、境界の確定をしておかないと売却ができません。

境界確定されておらず、いざおこなおうとしたら隣地の人とトラブルになっていくケースが多いです。

隣地との境界が曖昧で、確定しないままでいる場合は、売却のときに「売主と買主と隣地の所有者」3人で、境界の確認をして対処します。

境界が確定されていない場合は、買主が後からトラブルにならないように、3者の立ち合いのもとで合意書を締結しておきましょう。

また、公的機関の「筆界特定制度」を考えてみるのもおすすめです。

境界というのは公的機関によって、そもそも定められているものであり、改めて境界を確認することを筆界特定制度といいます。
筆界特定制度は、隣の方の承諾を得られなくても、おこなうことができて、手続きには約1年かかることもあります。

こちらの費用は一般的に数十万円〜数百万円と土地の広さによって幅広い金額になりますが、トラブルを防ぐためにも売却前に早めにおこなっておきましょう。

マンション管理規約のトラブル

マンションの管理規約とは、マンションで暮らす人々が快適な生活をおくるためのルールになります。

こちらの管理規約は、国土交通省が作成した「マンション標準管理規約」をもとにしたもので、マンションの共用部分の範囲や使用方法などが定められています。

マンションに住んでいる賃貸の方や所有者、全員にかかわる規約なので、利用者はこのルールを守らなければなりません。

マンションの管理規約は、マンションによって違ってくるので売買する際には、しっかり確認する必要があります。

管理規約の説明不足があった場合、売却後に買主から苦情が来るケースがあります。

例えば、

  • マンションの窓を防音ガラスにしようとしたけど、NGだった。
  • マンションのバルコニーに布団を干そうとしたら禁止されていた。
  • ペットが飼えると聞いていたのに、実際はペット飼育が禁止だった。
  • フローリングの傷が目立つので張り替えようと思ったら禁止されていた。

マンションの管理規約の説明不足が原因でこのようになり、買主にとっては「話が違う」となってトラブルに発展していくでしょう。

売主が新築でマンションを購入していた場合、リフォームをおこなったことがないので、管理規約の内容を把握できていないことが多いです。

マンション管理規約のトラブルの回避法は、最新の管理規約を不動産会社と買主に確認してもらうことです。

売主も売却前には、改めて管理規約に目を通しておきましょう。

クジラ先生
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こざかな生徒
こざかな生徒

わかりました!

残置物の有無トラブル

不動産売買では残置物の有無でトラブルになることがあります。

例えば、あると思っていたエアコンが、取り外されていた場合などです。

売却する際に、売主は「付帯設備表」の提出を買主にする必要があります。

付帯設備表とは
売却時に置いていく家具や設備があるか、ないかを記載する表です。

不動産売却をするときは、だいたい住んでいる状態で買主に内覧をしてもらうケースが多いです。

そのため、買主は家の中に置いてある家具や設備をみることになるので、その状態で物件を購入できるものだと勘違いしてしまうことがあります。

トラブルにならないためにも、この「付帯設備表」にしっかり明確に記載しましょう。

不動産会社が付帯設備表を記入することもありますが、売主が書くほうが確実になります。

物件を引き渡す前に、付帯設備表に矛盾がないかチェックをしておきましょう。

付帯設備表に記載する項目はだいたいこちらになります。

主要設備

給湯器、トイレ設備、浴室設備、洗面設備、厨房設備、床暖房設備、冷暖房設備、暖房機、冷房機、換気機

その他の設備

屋内照明設備、食器棚、下駄箱、床下収納、つり棚、障子、畳、扉、雨戸、網戸、テレビ、物干し、カーテン・カーテンレール、火災警報器

また、売却後に設備の不具合や故障などしてしまった場合も、トラブルになりやすいです。

設備に関しては、正常に動作するかを一つずつ確認して、不具合などがあったら付帯設備表に明記しておきましょう。

付帯設備表はいろいろ確認する項目が多く細かい作業になりますが、売却前に時間をとってトラブルにならないように明確に記載しておくことが対処法になります。

トラブルを回避するポイント

トラブルを回避するポイント

不動産売却においてトラブルになりやすい事例とそれぞれの対処法をお伝えしてきました。

こざかな生徒
こざかな生徒

どうやって対処したらいいのでしょう?

さらに、こちらでまとめて紹介します。

クジラ先生
クジラ先生
  • 知っていることは不動産会社に伝える
  • インスペクションをおこなう
  • 買取の利用
  • 自分でも対処する
  • 契約不適合責任の確認

知っていることは不動産会社に伝える

売主はマイナスな情報であっても、隠さずに全て伝えることが大事です。

黙って売却した場合は、買主がいつか発見してしまうでしょう。

そうなった場合は、損賠賠償請求など大きな金額を請求されることになります。

物件に住んでいた売主にしか分からない情報のため、気になった点は売却前に細かくメモをしておきましょう。

売主は不具合や瑕疵に対して、告知する義務があります。

基本的には、売主の担当する不動産会社から買主に伝えられるので、特に伝えなくてもいい情報は不動産会社が判断してくれるでしょう。

トラブルになりやすい重要事項の説明は特に注意しておきたいポイントです。

インスペクションをおこなう

専門家が住宅診断することを「インスペクション」といいます。

住宅診断士が、売却する家の状況を客観的にみて、不具合や故障がないかをチェックします。補修したほうがいい箇所があった場合は、適切なアドバイスをくれるので、安心して売却ができるというもの。

「インスペクション」をおこなうことで、トラブル回避にもつながるので、検討してみてもいいでしょう。

インスペクションの費用は、戸建てとマンションで違ってきます。

  • 戸建ての場合の費用:約4万円〜6万円
  • マンションの場合:約5万円

現在では、家を建てたら「住宅性能評価書」が発行されており、不動産売買のときはこの住宅性能評価書を提示することで、住宅の情報が共有される仕組みになっています。こちらもトラブル回避になるので、参考にしてください。

買取の利用

不動産売却のトラブルを回避するためには、「買取」を利用してみるのもおすすめです。

買取とは
不動産会社と直接、売買契約をして不動産会社が買主になることです。

買取を利用すると、不動産会社はインスペクションをおこない、リフォーム前提で購入するため、契約不適合責任を負うことがありません。

売主は、さまざまな不具合や欠陥を気にする必要がなく、保険にも入らなくていいので、効率よく売却できます。

不動産会社との直接の売買契約になるので仲介手数料はなく、請求トラブルの回避にもなります。

自分でも対処する

不動産売却をする際には、基本的に不動産会社に依頼することが多いため業者に、ついつい任せきりになってしまいます。

不動産会社の中には悪徳な会社もいるので、自分自身でも契約書を確認しておきましょう。

契約書を読んでも、よく分からない場合は、前述したトラブルを参考に、チェックしてみてください。

また、トラブルになりそうなことは、今までのやり取りをメモに記録しておきましょう。確実な情報として残るので安心できます。

契約不適合責任の確認

新しく改正された契約不適合責任ですが、こちらの理解を深めることも大切です。

特約や免責条項などは、しっかり記載することでトラブルを減らせます。

例えば、設備なども不動産売却の対象になります。(冷暖房、照明、換気扇、電気配線、給排水など)

このような設備は、中古住宅なら不具合が多少みられることは基本的にあり、この設備に対しても契約不適合責任を提供してしまうと、取引が円滑に進みません。

方法としては、「付帯設備の不具合や欠陥について、補修・損害賠償その他一切の責任を負わないものとする」と契約書に記載するようにしてください。

トラブルが起こったら専門機関に相談

不動産売却でトラブルになってしまったら、まずは担当している不動産会社の責任者に相談するのがいいでしょう。

大手不動産会社の場合は、相談窓口が設けてあるので、そちらに連絡します。

中小企業の多くは団体に所属していて、トラブルが起きそうなときは、団体へ問い合わせするといいでしょう。

また、それぞれの専門家に依頼することでスムーズに解決できます。

  • 建物に関すること:土地家屋調査士
  • 登記関連のトラブル:司法書士
  • 税務関係のトラブル:税理士
  • 個人のトラブル:弁護士

不動産会社や団体などに問い合わせてみても、解決できなかった場合は、各都道府県に相談窓口があるので利用してみてください。国土交通省各地法整備局も相談できます。
金銭トラブルになった場合は、消費生活相談や国民生活センターなどに問い合わせをしましょう。

まとめ

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産売却には、さまざまなトラブルが潜んでいることが分かりました。

このような知識があるか、ないかで損害は大きく変わってくるというもの。
基本的にトラブルになる原因は、買主からの申し出が多いので、売主はトラブルの事例を知っておくことが大切です。

クジラ先生
クジラ先生

国土交通省が公表している「不動産トラブル事例データベース」をみると、過去のトラブル事例のパターンがたくさん載っているので、参考に目を通しておくといいでしょう。

一番多いトラブルは重要事項説明の不告知とあったので、家の不具合や欠陥などは全て伝えて、自分でも契約書の内容をしっかり把握しておいてください。

契約書に目を通さず安易に契約してしまうと、トラブルの元になるので、そこは気をつけたいポイントです。

また、高額な報酬請求をされないように、信頼できる不動産会社を選ぶことも大事です。

査定額に惑わされず、適切な価格で売却できるように、担当者との相性も良いとスムーズにおこなえるでしょう。

なるべくトラブルには発展させたくないものです。

そのためには、この記事にあった内容を思い出し、トラブル回避に役立ててください。

少しでも気になったことがあれば、すぐに専門機関などに連絡して相談しましょう。

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