田舎だからこそおすすめの空き地活用術!収益性や失敗しないポイントを紹介

田舎だからこそおすすめの空き地活用術!収益性や失敗しないポイントを紹介

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田舎では空き地がよく見られますが、どのような活用法があるのか分からない方も多くいる事でしょう。

そのまま放置していると固定資産税がかかるので、売却しようと思っても、田舎だから中々売れにくいという事も事実です。

そこで、こちらの記事では「田舎だからこそおすすめの空き地活用術」を紹介しています。

田舎の土地を相続した方、又は購入した方は是非、参考にしてみてください。

田舎の土地活用術

田舎の土地活用で収益を上げられるのは4つのパターンが挙げられます。

  • 建物を建てて貸す活用法
  • 建物を建てて自分で使う活用法
  • 使用賃借の活用法
  • 土地をそのまま貸す活用法

田舎でも駅に近いなど住宅が密集している所では、建物を建てて貸しても収益性があると言えます。建築費用がかかりますが需要のある地域ならマイナスにはならないでしょう。

「使用賃借」といって土地を貸す方法もあります。使用賃借は建物を建てずに土地を利用することです。

土地をそのまま貸すのは一番手っ取り早い方法で、コストはかかりませんが収益も低いです。企業に貸すことで収益を見込める可能性はあるので、情報を集めておくといいでしょう。

田舎の土地活用法ですがそれぞれ具体的にメリット・デメリットを紹介していきます。

土地活用法メリットデメリット
アパートの経営田舎でも安定して収益を見込める初期費用がかかる、借り手が付かない事もある
コンビニ全国にあるので田舎でも出店してくれる撤退のリスクがある
老人ホーム立地がいまいちでも活用できる初期費用が高く管理費もかかる
太陽光発電太陽が出ていれば利益になる工事費がかかり自然災害に弱い
コインランドリー共働きが増えたので田舎でも需要がある初期費用がかかる
トランクルーム初期費用が少なく済む借り手がすぐに付かない
資材置き場初期費用が少なく済む広い場所が必要
駐車場転用しやすい場所によっては利益がゼロに
貸農園手間がかからない収益率はあまり良くない
産廃処理場田舎だからこそニーズがある近隣の反対に合う事もある

アパートの経営

それなりに住宅が多くあり、借り手が見込める地域なら、アパートを建築して経営を行うことで収益を上げられます。

アパートの部屋数で利益は変わってきますが、入居者が常にいる状態を保てるなら安定した収益を得られるでしょう。

一方、初期にかかる建築費用や、古くなった場合はリフォームなどの費用がかかってきます。

土地の場所によっては、綺麗な新築アパートであっても入居者を見込めず、アパートの経営に最初から向いていないケースもあります。

立地が全てを握っています!

アパート経営を上手くいかせる為には、工場や企業の近くの土地で行うことです。

また、スーパーや病院が近くにあるなど、生活しやすい環境の土地であればアパート経営に向いている地域になります。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

なるほど!

コンビニ

全国的にあるコンビニは田舎でも有効な土地活用になります。

飲食店やアパレル、整骨院などのテナントより、コンビニは賃料単価が高く、建築費用は安いです。

田舎では何もない所でもポツポツとコンビニが建っていますが、駐車場は広く長距離運転の方などに需要があります。

その為、コンビニの本部では田舎の土地でも出店したいと考えているので声をかけられる事もあります。

特に何も声がけをされていなくても、自分から直接提案してもいいでしょう。

デメリットとしては売り上げが悪いとなったら、すぐに撤退してしまうことです。

コンビニは出店と撤退に対してとても判断が早い特徴があるので、田舎の土地でも車通りが多い場所の場合に検討しておくといいでしょう。

老人ホーム

高齢化が進んでいるので、田舎では特に老人ホームの需要が高まっています。

老人ホームは住宅が密集している場所や駅に近い必要がなく、周りにコンビニなど何もないような場所でも、バス停が近くにあれば向いている土地になります。

また、老人ホームは階段が少なく低い建物であるため、高層建築物などが建てられない地域でも建設できるというもの。

今後はもっと高齢者が増えるため、収益は安定できると言えるでしょう。

デメリットは、老人ホームを建築するにあたって、初期費用はかなりかかってくることや、維持費に関しても、人件費や管理費などランニングコストがかかることです。

ちなみに、国からの補助金制度があるので、そちらを利用すると良いでしょう。

新築なら上限が135万円で、改修工事をするなら上限が180万円受けられます。

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)補助金制度

補助率限度額

新築
床面積30㎡以上1/10135万円
床面積25㎡以上1/10120万円
床面積25㎡未満1/1090万円
改修1/3180万円

出典:国土交通省 サービス付き高齢者向け住宅を整備する事業者の募集を開始します!

補助金制度を利用する事でコストが抑えられ、さらには、不動産所得税と固定資産税の税金が減額になる制度もあるので、これらを上手く活用すると良いでしょう。

老人ホームの利回りは約6〜8%で、それ程まで高くはありませんが経営方法もしっかり考え上手くいけば収益性は高くなると言えます。

太陽光発電

田舎の空き地の活用で最も適しているのは、太陽光発電になります。

人口が少ない田舎では集客が大変になるものの、太陽光発電は日が当たって広い土地なら導入するのにおすすめです。

初期費用は以前よりも安くなっていて、電力の買取価格はそこまで変わらないため、長期化になりますが、投資の効率は良いです。

基本的に利回りは8〜9%程で13年ぐらいかけて投資金を回収するようにしています。

また、太陽光発電も補助金制度が各地位域によってあるので、確認して活用しましょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

はい!確認してみます!

例えば、東京都では「住宅用太陽光発電初期費用ゼロ促進事業」があります。

条件が満たしていれば太陽光発電1kwあたり10万円の助成金が支払われます。

リース電力販売屋根借り
共通事業者の費用で太陽光発電を設置(所有権は事業者)
ビジネスモデル発電された電気は住宅所有者が利用。リース料を住宅所有者に請求。発電された電気を住宅所有者に販売。住宅で使いきれない分は電力会社に売電。発電された電気は電力会社に売電。屋根の賃料を住宅所有者に支払う。

出典:東京都地球温暖化防止活動推進センター 住宅用太陽光発電初期費用ゼロ促進事業プラン一覧

デメリットは、自然災害に弱いので台風が多い地域や、洪水がよくある地域では発電機が壊れてしまうリスクがあるということです。

また、夏は雑草がすぐに伸び生えてくるため、草刈りを定期的に行う必要があるので、手入れは欠かせないです。

日当たりが悪い場所も向いていない場所なので、事前に調べておきましょう。

コインランドリー・トランクルーム

近年では共働きの世帯が増えているため、田舎でも住宅地であればコインランドリーの需要はあります。

昔と違って、コインランドリーを利用している多くは主婦の方です。

仕事で忙しいため1週間分の洗濯物が溜まってしまい、まとめて洗える大型のコインランドリーは人気が高いです。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

とても便利なものですね!

一般家庭にある洗濯機は大きくないので一気に洗えず、家に置くことが出来ない大型のコインランドリーの需要はこれからもあり続けるでしょう。

次にトランクルームを紹介します。

田舎の立地が悪かったとしても、トランクルームは活用出来ます。

初期費用は安く、トランクルームの利回りは20%程ですが、大きな収益は望めないでしょう。

コストもあまり掛らないので、投資を初めてやる方にとってはおすすめです。

所有している土地周辺にトランクルームが見当たらなければ、検討してみても良いでしょう。

資材置き場

コストをかけないで土地活用できるのは、資材置き場の利点です。

田舎の広い空き地では、よく資材が置かれているものです。

資材置き場は、農地法で規制のある土地や、市街化調整区域でも使えるので、事業者へひとまず貸しておき、ゆくゆくは他の活用法を考えておけます。

資材置き場の年間借地料の相場は、都市計画税と固定資産税を足した金額の4倍程に設定するもので、こちらの収益があった場合、固定資産税分の金額は儲けられるということになります。

とはいえ、資材置き場は基本的にコストがかからない分、収益性もそれほど高くはないです。

駐車場

駐車場も初期費用をそれ程までにかけずに始められます。

車通りが多い国道沿いや、住宅地、工場などの近くに土地があればおすすめです。

駐車場には「時間貸し」と「月極め」があり、基本的に時間滞在の利用が多い施設、病院、観光地などは「時間貸し」にして、工場など事業者の利用が多いエリアでは「月極め」の設定にする様おすすめします。

しかし、周りに何もない様な田舎の広い土地に、駐車場を作っても借りてくれる人は少ないので、その際には収益がゼロになる可能性があります。

所有している土地で駐車場を作っても需要が有るものなのか判断するには、専門業者に相談すると良いでしょう。

貸農園

田舎の空き地は、貸農園として利用するのもおすすめです。

地元に住んでいる人に貸すのではなく、都会に住んでいる人に貸します。

最近では農業を始めたい方が増えていて、都会には農業を行える場所が少ないため、週末は田舎の貸農園を利用するといったスタイルになっています。

貸農園の土地を分割して区切って貸し出せば、より多くの人に貸せるので、利益アップに繋がるでしょう。

農業未経験の人が多いので、講師を付けて農業を学んで貰うサービスを提供するのも良いです。

また、所有している土地が農地なら、市民農園としても活用出来て、その開設には「農業利用方式」「特定農地貸付法」「市民農園設備促進法」があります。

貸し出すまでに時間がかかりますが、学校や高齢者の行事に使われる為、ニーズがあります。

田舎の土地活用は難しい?知っておきたいポイント

田舎の土地は、都市部の土地に比べると土地活用が難しいケースが多いです。

下記にある土地の特徴に当てはまる場合は、活用法に限りが出てくるので確認しておきましょう。

  • 地形が複雑で活用が難しい
  • 規制がないが活用が難しい
  • 規制があり活用が難しい
田舎の土地活用の難しいケース

地形が複雑で活用が難しい

田舎の土地では住宅に近い土地であったり、山林に近い土地であったり様々な地形があります。

今までに何も利用したことのない土地もある為、土地活用をしようと考えても難しいことがあります。

複雑な地形だと、土地を整備するのに造成費や整地費がかかって来るというもの。

例えば、地中に木の根が張り付いているので、取り除く為の費用がかかるという場合です。

業者に頼んで整地や地盤改良土、抜根など行うには、かかる費用が大体「1㎡辺り20,000円〜50,000円」かかります。

広い田舎の土地で200坪の土地を整地にする場合、約1,000万円かかると言うことです。

初期費用が思ったより高く付いてしまい、結果的に土地活用が出来ない可能性も出てきます。

そもそも規制がかかっていて造成が勝手に行えない土地もあるのです。

「宅地造成等規制法」といって、土砂災害や崖崩れの恐れのある区域では、宅地の造成工事について災害防止の為に規制を行うというもの。

許可を得る必要があります。具体的には

  1. 切土であって、高さが2mを超える崖(30度以上の斜面)を生ずるもの
  2. 盛土であって、高さが1mを超える崖を生ずるもの
  3. 切土と盛土を同時に行う場合、盛土部分は1mm以下でも切土と合わせて高さが2mを超える崖を生ずるもの
  4. 切土、盛土の崖の高さに関係なく、宅地造成面積が500㎡を超える工事

造成をするには高い費用がかかりますが、銀行からは融資が通りづらい項目となっています。

こざかな生徒
こざかな生徒

この様な土地は許可を得る必要もあり、造成費が高くて融資も通りづらい為、土地活用するにはとても難易度が高いと言えますね!

土地活用を行う前に、こういった規制があることや、地形の状態を把握して、その土地に合った活用をしていくのが良いでしょう。

クジラ先生
クジラ先生

規制がないが活用が難しい

地形に問題なく、厳しい規制がある訳でもない土地だったとしても、土地活用が困難になることがあります。

例えば、駅から車で1時間以上かかるアクセスの悪い場所や、住宅地から遠く離れた場所です。

こういった土地にアパートなどの賃貸住宅を建てたとしても、中々入居者が集まりにくく、もし入居してくれても退去してから暫くは、収益は見込めないでしょう。

駐車場も住宅地付近にならニーズがありますが、アクセスの悪い場所に作ったとしても固定資産税の分すら利益を出すことは難しくなるでしょう。

土地を整備しに行くだけでも時間がかかる為、色々と無駄なコストがかかってきます。

このような人が殆ど来ない様な場所はニーズがない為、土地活用をしても利益は低いでしょう。

規制があり活用が難しい

田舎の土地では地域によって規制がかかっている場合があり、そうなると土地活用が難しくなります。知っておきたい代表的な規制はこちらです。

規制の種類内  容
市街化調整区域建物を建てるのに制限がある
農地法農地が減るのを防ぐための規制
宅地造成等規制法宅地にする為の工事に規制をする
都市緑地法自然環境の整備を目的
森林法森林の保護などに関する規定
自然公園法自然の風景地を保護する
急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律急傾斜地の崩壊を防止する為や、国土の保全を目的にしている
地すべり等防止法山の崩壊を防止する
土砂災害警戒区域等における土砂災害防止策の推進に関する法律土砂災害防止の対策を行う

田舎の土地は都市部の土地より沢山の規制があるので、所有している土地は規制されている場所なのか必ず確認してください。

土地活用する際には、事前に規制の確認が基本となります。

市街化調整区域

まずは所有している土地が「市街化調整区域」に入っているか調べます。

この市街化調整区域の土地だと建物を建てることが原則出来ません。土地活用に大きく左右する規制です。

市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域になるため、もし土地活用するなら建物を建てなくても良い資材置き場や、駐車場などに限定されます。

所有している土地が、市街化調整区域なのか分からない場合は、役所の「都市計画課」や不動産会社で確認出来ますが、気軽にインターネットから「都市計画情報」で調べる方法もあります。

各自治体によってインターネットで検索出来ない所もあるので、その場合は役所や不動産会社へ直接訪問したり、電話で問い合わせてみたりして確認しましょう。

また、役所の「都市計画課」では都市計画図や用途地域図の販売をしている為、購入しておくのも良いです。

農地法

田舎の所有している土地が農地だった場合は、基本的に農業以外の目的で土地活用するのは難しいです。

「農地法」とは、国として農地が減るのを防ぎたくて、農地以外の地目に変更する場合は、農業委員会の許可を得る必要があるというものになります。

許可を得られるまでの期間は3ヶ月位かかり、許可が下りたら地目を変更して、農地から宅地として建物を建てられる、このことを「農地転用」と言います。

農地が「農業振興地域」だった場合は、農地転用が出来ません。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

気をつけたいと思います!

所有している土地が農業振興地域かどうかも調べておく必要があります。

農地転用が出来ない場合は、他にも活用法があり、

  • 農家の方に売る
  • 農地を貸す
  • 市民農園にする

上記を検討してみると良いでしょう。

農地を農家の方に売却したり、貸したりするのも農業委員会の許可を得られないと行えません。買主や借り手側が、農業を続けていけるのか審査があり、農地として活用することが求められます。

また、市民農園としても活用できます。農地を市に貸して農作業を体験できるといった方法です。

農作業体験には色々な方法があり、手続きが異なるので、事前に確認しておきましょう。

  • 市民農園整備促進法による方法
  • 特定農地貸付法による方法
  • 農園利用方式による方法

田舎の土地活用はプロに相談してプランを立てる

田舎の土地では集客が難しかったり、地形の特徴に問題があったり、様々な規制があるので、スムーズに土地活用ができないこともあるでしょう。

また、様々ある土地活用法では何が一番適している土地なのか、立地条件で異なるため、個人で見極めるのは難しいです。

その様な時は、専門家に相談することをおすすめします。

知識と経験が豊富なプロにアドバイスを貰うのが、安心できるというもの。

所有している土地の特徴を活かして、最適な土地活用法を見つけられるでしょう。

土地活用はどこに相談したら良いの?

土地活用法によって、それぞれ相談する所は異なります。

相談先を活用法に分けて紹介します。

活用法相談先
工務店ハウスメーカーゼネコン専門業者
賃貸物件
駐車場
サ高住(施設)

田舎の土地活用が決まったら、専門家へそれぞれ相談します。

アパートや施設など建物を建てる予定ならハウスメーカーへ、トランクルームや駐車場、コンビニはそれぞれの企業へ相談すると良いでしょう。

相談する会社を選ぶ際には、ホームページに掲載されている会社の情報をしっかり調べておきます。創業年数やサポート内容、会社の実績、口コミなどを見て、自分に合った会社を選んでください。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

分かりました!勉強になります!

また、会社を比較する為にも複数の会社に相談した方が、より的確な情報が得られるのでその場合は、一括で相談ができるサイトを利用するのもおすすめです。

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土地活用のプラン

土地活用を決めたら、プランをしっかり立てていきます。

  1. 市場調査
  2. 規制や法律を確認
  3. 補助制度を利用する
  4. 収益を計算
土地活用のプラン

田舎の土地はどのような土地活用だと利益を上げられるのか、最初に「市場調査」をします。

田舎の土地だし稼げないだろうと思っていたけど意外と土地活用してみたら利益が出るケースや、需要があると思って土地活用してみたけど全く稼げなかったケースがあります。

運良く稼げたら良いですが、失敗はしたくないもの。

確実に収益を見込む為にも、プロに相談して市場調査をして貰います。

土地活用する土地に自分でも実際に行って確認してみて、何をするか決めたら具体的に計画を立てていきます。

売上や経費がどのくらいになりそうかなど、細かく計画を出すようにしてください。

規制や法律を確認

土地活用する土地が農地の場合は、自分の農地はどの区域内なのか調べておく必要があります。

市街化調整区域の土地は、農業委員会の許可が下りなければ建物を作ってはいけません。

所有する土地が許可申請しなくてはいけないのなら、農業委員会に確認して必要な書類など前もって準備をしておきましょう。許可が下りるまでの期間は約1ヶ月です。

補助金制度を利用する

各自治体では「補助金制度」があり、特に田舎では人口が少なくなっている為、色々な過疎化対策を行なっていることが多いです。

補助金制度は都会より充実しているので、田舎で土地活用するなら是非、自治体のホームページを見て確認してみてください。補助金制度を利用することで、コストを抑えられます。

収益の計算

初期費用にどれだけかかったのかで収益は変わってきます。事前に「収益の計算」をしておくことが大切です。

初期費用の他に、その土地活用では収益を継続的に見込めるのか、常にかかる費用はいくらになるのかなど考えておかなくてはなりません。

収益のない土地活用であればマイナスになってしまうので、しっかり計算しておきましょう。

会社と契約する

土地活用のプランが出きたら、土地活用を行う会社と契約します。

会社と契約する際には、契約金や月々にかかる費用がいくらなのか確認しておきます。

例えば、内容によっては機材をリースしたり、一括で購入したりすることがあるので、契約内容に納得のいくまでしっかり説明を聞きましょう。

もし、契約が難しいとなった場合は土地活用ができないので、その土地を売却するしか方法がなくなってきます。

土地活用せずに、そのまま放置していても固定資産税がかかってきて、毎回払い続けなくてはいけないからです。

この場合は、不動産会社へ相談すると良いでしょう。

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施工の開始・土地活用のスタート

土地活用する会社と契約を結んだら費用を支払い、機材の搬入と施工を始めていきます。

活用法によっては施工にそこまで日数がかかりません。

例えば、トランクルームや太陽光発電、駐車場などはそこまで期間はかからないです。

一方、コインランドリーやコンビニなどの建物は時間がかかります。

駐車場などの場合は最短で1週間くらい、建物を建てる場合は半年くらいかかるでしょう。

サービス付き高齢者向け住宅のような大きい施設の施工は、補助金の手続きもしなくてはいけないので、契約から施設が完成するまでにかかる期間は、年単位になることもあります。

また、施工を開始する前に、土地活用する土地に機材の搬入ができるかも確認しておきましょう。

施工が終わったら、晴れて土地活用を開始できます。契約した会社と一緒に、土地活用を始めていきましょう。

田舎の土地活用が難しいなら売却を考えてみる

田舎の土地では都市部に比べて、人口も少なく条件が悪い為、土地活用が困難になることが多いです。

土地活用が難しいと判断した場合は、そのまま放置せずに売却を考えておきましょう。

土地活用はできなくなってしまいますが、売却することによって少しでも利益を得られるのと、固定資産税を支払い続ける必要がなくなります。

また、田舎の土地を売却できたら、都市部の土地を買い替えて土地活用する方法もあります。

土地活用は基本的に、立地の悪い所より立地条件の良い場所の方が収益は上がるというもの。

わざわざ田舎の土地だけで考えなくても良いのです。

土地の買い替えの際には「特定事業用資産の買換え特例」という特例があります。

特定事業用資産の買換え特例

特定事業用資産の買換え特例とは、10年以上の所有の要件を満たした事業用資産(駐車場や賃貸住宅など小規模なものでも対象)を売却して事業用資産に買い替えた場合、譲渡利益80%は課税の繰り延べができるというものです。この特例は法人や個人も同じ特例になっています。

買い替える事業用資産について要件があります。

買換え資産 

国内にある面積300㎡以上の土地で、一定の施設「住宅、店舗、営業所、事務所、事業所、工場、作業場、研究所(福利厚生施設は除く)」の敷地のもの、又は建物。

この特例を利用すると、田舎の土地を売却し、都市部のトランクルームに買い替えても節税ができます。

立地条件の良い土地活用になるので、田舎で土地活用ができなかた時は、このような方法だと利益になり節税にもなるのでおすすめです。

田舎の土地活用は大変なことが多いので、現在収益が悪い方は買い替えを検討してみても良いでしょう。

売却も出来ない土地はどうしたらいいの?

売却も出来ない土地はどうしたらいいの?

田舎の土地の中には売却したくても、全然売れない土地もあります。

土地活用もできない、全く売れない土地の場合は、固定資産税を払い続けなくてはいけなくなるでしょう。

このような状態になったら、売れなくても手放せるだけで得した気持ちになります。

売れない田舎の土地は、寄付をするという方法がありますが、寄付をするのは個人がおすすめです。

もし個人で寄付する相手がいない場合、行政に寄付する方法もありますが、行政はその様な土地は受け取ってくれません。

何故なら、自治体の収入源は税金であり、固定資産税でもあるので、その様な土地を貰っても固定資産税の収入を減らすということになるからです。

売れない土地は個人か不動産会社へ

個人の寄付する場合は贈与税が発生するのですが、年間110万円までなら贈与税はありません。

田舎の土地は安いので地価110万円以下の場合がある為、個人に寄付すればお互いに税金がかからないのです。

また、2018年1月以降、取引額が400万円以下の物件に対しては、不動産会社が仲介手数料にプラスして「現地調査等の費用の相当額」が貰える様になったので、田舎の土地を不動産会社は頑張って売ってくれる可能性が出てきたのです。

価格の安い物件だと仲介手数料もかなり安くなってしまいます。

その為、田舎の安い売れない土地は不動産会社も力を入れずにいましたが、仲介手数料以外にも貰える金額が増えたので、以前より熱心になってくれると言えます。

もし、売却できずにいたら不動産会社に依頼するのもおすすめです。

まとめ

田舎の土地活用には様々な方法がありました。

田舎の土地活用で失敗しない為には、その土地に需要があるかどうかを見極めることです。場所によっては収益のない悲惨な結果になってしまいかねませんので、土地の周辺を調べておくことが大切です。

田舎の土地は都市部に比べて、農地法や規制が多くあるので所有している土地を把握しておいてください。

土地の特徴に合わせて土地活用することも大事ですが素人の判断では難しく、そこはプロの専門家に相談して確実に収益を上げられる様にしましょう。

土地活用が難しい土地なら売却も考えておくことも大事です。

売却が難しいなら寄付も可能なので、様々な視点から活用法を考え、上手に利益を上げてください。

この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

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