いらない田舎の土地は処分?相続放棄?田舎の土地を効率良く活用する方法

いらない田舎の土地は処分?相続放棄?田舎の土地を効率良く活用する方法

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田舎の土地を受け取る予定で、どうすれば良いか悩む方は少なくないです。

現在自分が住んでいる所から、田舎の土地は凄く離れていて、将来住もうと考えていない場合は、土地の管理や税金の支払いに悩まされるというもの。

土地を売却するか、相続放棄の手段を取るべきか、又は有効活用することも視野に入れてみると良いでしょう。

この記事は、田舎の土地を処分する方法や、活用法を紹介しています。

今後どうしたら良いか参考にしていただければ幸いです。

いらない田舎の土地はどうすればいい?

土地をどうしたら良いのか、判断するポイント
こざかな生徒
こざかな生徒

いらない田舎の土地はどうすればいいでしょうか?

今後土地をどうしたら良いのか、判断するポイントを紹介していきます。
土地の状態をチェックしておきましょう。

クジラ先生
クジラ先生

今後需要はあるのか

土地を持ち続けるには、固定資産税や管理にお金がかかります。

しかし、土地を活用して収益が上がりそうなら、処分しない方向で検討しておくのが良いです。

また、土地の他にも財産があるなら、財産の中で土地の評価額がいくらぐらいなのか、確かめておかなくてはなりません。

理由としては、土地を持ち続けるための税金や管理費が、相続した金融の財産によっては、費用がかかりすぎて生活を苦しくしてしまう可能性があり、処分の方が良いとなるからです。

確かめるのは下記の2つです。

  • 金融の財産500万円以下
  • 財産の評価額はそのうち2割以上

税金や管理費などは、10年も持っていたら500万円は軽くかかります。

そして、財産の中の不動産評価額がどのくらいの割合なのかも、チェックしておいてください。

2割以上だった場合は、土地の管理費が思いのほかかかり、貯金からまかなうことになりかねません。

資産がどんどん減っていくことになるため、生活が大変になってくるでしょう。

売れるかチェック

土地の評価額が財産の2割以上だったり、500万円以下の資産だったりした場合は、売却を考えると思います。

どうせなら、土地を売ってお金に変えた方が得策と言えます。

しかし、田舎の土地は売却が難しいのが現実です。

よって、土地が売却できるかどうか事前にチェックしておいた方が良いです。

売却ができるかは、いろいろな方法がありますが、不動産査定サイトでまずは査定を依頼することをおすすめします。

また、所有している土地の近辺にある、地域密着の不動産会社に尋ねてみるのも良いでしょう。

寄付を引き受けてくれるか

田舎の土地は売却が難しいので、なかなかスムーズに売れないと感じたら、寄付を考えてみると良いです。

寄付をするなら自治体に連絡して、その旨を伝えます。

寄付ができるかどうか相談できる窓口があるので、担当の職員に聞いてみてください。

土地や建物の状態をチェック

寄付も断られたとしたら、土地を有効活用する手段もあります。

例えば、駐車場や太陽光発電、アパート経営などです。

収益を得るためには立地が重要になるので、活用する内容と立地条件が合っているのか、調査する必要があります。

また、土地に家が付いている場合は、建物が古くないかチェックします。

好条件の立地だったとしても、家が古過ぎていると借りてくれる人が現れないことや、改修工事をすることになるでしょう。

土地や建物の状態以外にも、都市計画法で決められている区域が、どこに該当するのかもポイントです。

人口の多い都心であるほど厳しい規定があり、郊外の方はそこまで厳しくありません。

しかし、田舎の田畑が多い土地では、建物に制限があります。

所有している土地でも、区域によっては売却や活用が自分で決められないこともあるので、念頭に置いておきましょう。

例えば、観光地や別荘地などは、景色を大事にするため制限されています。

放置した場合

いらない土地だからと言って、放置したままだと心配になるでしょう。

放置を続けたことで起きる事柄を紹介していきます。

  • 税金をずっと払っていく

土地を持っていると固定資産税がかかりますが、土地だけではなく建物にも税金はつきます。

評価額によって税金が決まりますが、土地を使ってなくても、持っているだけで納税の義務があるのです。

役所から「納税通知書」が送られてきますが、期限までに払わないと延滞金や差し押さえされることがあります。

税金を安くできる特例もありますが、普通の土地の場合は特例を受けられないでしょう。

  • 管理を続けなくてはいけない

しばらく使っていない土地でも、たまに行って手入れをしなくてはいけません。

例えば、草刈りや木の枝を切ったりすることは、1ヵ月に1回行った方が良いです。

自分自身で、できるなら良いですが、遠くに土地がある場合や、忙しくて時間がない場合は、業者に頼んで手入れをしてもらう方法がありますが、コストがかかります。

  • 建物が壊れたら責任を取る必要がある

土地に建物があり古くなって倒壊してしまい、人に負傷を負わせたり、周りに悪影響を及ぼしたりする場合は、土地の持ち主が責任を取ることになります。

建物がなかったとしても、土砂崩れが起きたら周辺に被害が出るというもの。

また、空き家が劣化していくと景色も悪くなり、不法投棄の原因にもなるので、隣人と揉める可能性があるでしょう。

隣人と揉めている状態で土地を売ろうとしても、売却しづらくなります。

  • 田舎の地価は下がっていく

人口によって地価は左右されていて、人口がどんどん減っている日本では、これから土地の価格は右肩下がりの傾向にあります。

以前は、土地を持っていれば価値が上がっていくと言われていましたが、バブルが崩壊してからその価値は下がりだしたのです。

東京は人口が増え続けているため地価は上がっていますが、他の県は人口が減っているので下落しています。

よって、田舎の土地はこれからも地価が下がり続けることが予測できます。

田舎の土地を処分する方法

田舎の土地を処分する方法

処分には3つの方法があります。

  • 寄付
  • 売却
  • 相続放棄

寄付をする場合は、主に下記の相手になります。

  • 自治体
  • 個人
  • 法人

それぞれ詳しく見ていきましょう。

自治体に寄付

土地が不要だからと言って、すぐに自治体が受け入れてくれる訳ではありません。

自治体は、土地を使えるであろうと判断した時に寄付を引き受けてくれるものです。

寄付には条件があり、満たされた場合は土地を引き取ってくれますが、なかなか難しいと言えます。

理由としては、むやみに土地を引き取ってしまっては、固定資産税の収入が減ってしまうためです。

さらに、土地の管理やコストもかかってくるので、土地の条件がよっぽど良い場合ではないと受け取ってくれないでしょう。

自治体に寄付する流れはこちらです。

  1. 窓口で相談
  2. 自治体が土地の状態を調べる
  3. 審査に通ったら書類を提出する

個人に譲り渡す

使わない土地を貰ってくれる可能性が高いのは、個人と言えます。

自分の土地と隣接している人が特に引き取ってくれやすいです。

隣の人としては、自分の土地がそのまま広くなるので活用しやすくなります。

例えば、「車を購入するため駐車スペースが欲しかった」「家庭菜園をするための庭が欲しかった」などといった需要があるなら、快く土地を貰ってくれるでしょう。

土地に家が付いている場合は、解体をしてから譲り渡してあげるとスムーズです。

土地を受け取ってくれると口頭で約束しても、後からキャンセルをされるかもしれないので、契約書を作っておくと良いです。

法律で決まった契約書はありませんが、下記の内容を書き記しておくようにしましょう。

  • 双方で贈与契約を交わしたこと
  • 譲り渡した土地や建物の内容
  • 所有権移転登記
  • 収入印紙を貼り付ける

また、譲り渡した土地には相手に贈与税が発生します。

土地の評価額が110万円以下なら税金はかかりませんが、110万円以上になると贈与税を払うことになります。

110万円の控除後の課税価格税率控除額
200万円以下10%
300万円以下15%10万円
400万円以下20%25万円
600万円以下30%65万円
1,000万円以下40%125万円
1,500万円以下45%175万円
3,000万円以下50%250万円
3,000万円超55%400万円

引用元:国税庁 No.4408 贈与税の計算と税率

具体的には、土地の評価額が800万円なら、贈与税はこちらで算出できます。

  • (800万円-110万円)×40%-125万円=151万円の贈与税

法人に譲り渡す

法人は事業で使うために、必要のない土地を貰ってくれるケースがあります。

法人には「営利」と「公益」に分けられて、寄付をするなら公益法人(学校や社団法人など)にするのがおすすめです。

営利(一般)法人だと、受け取った土地に対して法人税や取得税などがかかり、加えて管理費も定期的に払うことになるため、会社としては寄付されても負担になることが多いというもの。

公益法人の場合は、コストがかかったとしても保養地とした需要も考えられるでしょう。

寄付した時の税金や登記費用

土地を寄付したら、譲り渡した人に「所得税」があり、譲り受けた人は「贈与税」を払うケースがあります。

譲り渡す人の税金は、相手側によって異なります。

寄付の相手譲り渡した人の税金
個人かからない
自治体かからない
営利法人かかる
公益法人税金はかかるが手続き次第でかからない

法人に譲り渡すと「みなし譲渡所得税」が付きますが、無料で譲り渡しても、譲渡所得とされて寄付した側が支払う税金のことです。

法人が貰った土地を売却してお金にすると、寄付とみなされ課税されることになります。

また、寄付をすると「所有権移転登記」にお金がかかります。

登記には、司法書士の報酬代と登録免許税がかかり、相場は30万円くらいです。

土地の売買だと登記費用は買い手が支払うものですが、譲り渡す場合はどちらが払うか交渉しておくと良いでしょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

なるほどです!

売る

土地を処分するには売却する手段もあります。

売却する場合は、工夫をしておくと売れやすくなるので紹介していきます。

  • 安い価格に設定する

不要な土地なためタダで譲り渡しても良いと考えているなら、ほぼ無料に近い値段で売り出すのも良いです。

ただし、土地を安い値段で売ると、依頼した不動産会社の仲介手数料が少なくなるため、営業マンのやる気が低下してしまうでしょう。

よって、報酬の仲介手数料は別に提示しておくと良いです。

  • 解体して更地にする

土地に古家が付いている場合は、解体して更地にすることで売れやすくなります。

新しく家を建てたいと思っている人は、土地だけを買いたいので需要があります。

土地の近くにある建売業者に相談してみるのもおすすめです。

解体にはコストがかかりますが、古家付きの土地を持ち続けていても管理費や税金の支払いはしていくことになるため、素早く更地にして売ってしまった方が効率は良いでしょう。

  • 空き家バンクに登録

空き家バンクは、NPOや自治体が運営しているサイトで、空き家の情報をホームページに載せています。

空き家を購入したい人や、借りたい人、貸したい人が登録してやり取りするサービスです。

空き家に特化した無料で使えるサイトで、移住したい人しか利用できないため、普通の不動産取引とは違った人達が登録しています。

仲介は自治体の方がしてくれる訳でなく、自分自身で交渉することになります。

空き家が売却できないと困っている人は、利用してみると良いでしょう。

空き家バンクの登録方法はこちらです。

  1. 書類を準備
  2. 空き家を調査
  3. 登録する
  4. 入居者の募集をかける

放棄する

基本的に土地は、不要になっても放棄はできません。

しかし、親が持っている土地を、相続する前に相続放棄をすることで権利を放棄できます。

相続放棄は土地だけではなく、プラスとマイナス全部の財産を放棄することになります。

放棄には注意点があるので把握しておきましょう。

放棄の注意点

相続放棄の注意点は4つです。

  • 土地のみの放棄は不可

亡くなった方(被相続人)の財産を放棄する時は、財産の1部だけを放棄はできないのです。

例えば、田舎の土地と預金が3,000万円の財産だった場合、3,000万円だけ相続をして、田舎の土地は相続放棄するのは不可ということです。

よって、放棄をするなら3,000万円も相続できません。

  • 期限が決められている

民法で、自分が相続することを知らされた時から3ヵ月以内に家庭裁判所に申し立てなくてはなりません。

3ヵ月を過ぎてしまった場合は、放棄は認められません。

期限があることは忘れないようにしておきましょう。

  • 相続に該当する人はみんな放棄する必要がある

自分が相続放棄をしたら、他の人が相続の対象になります。

相続権は相続する人に順位があり、上から下へと、その順番は移っていきます。

相続する人や順位はこちらです。

相続の順位相続する人
いつも相続人配偶者
1番子供
2番
3番兄弟

例えば、母親が亡くなって、配偶者に当たる父親や、母親の両親も亡くなっていた場合は、子供が1番で相続することになります。

母親に兄弟がいたとしたら、子供が放棄をすることで、兄弟が相続1番の順位になります。

田舎の土地の相続を拒むようなら、相続に該当する人みんなで放棄しなくてはなりません。

  • みんな放棄をしたら「相続財産管理人」を決める

相続に該当するみんなが相続放棄をしたら、田舎の土地を誰も管理する人がいません。

放棄しても土地の管理は義務です。

管理しなくても済むようにしたい場合は、家庭裁判所に「相続財産管理人」の申し立てをして決めることになります。

この手続きは司法書士に依頼し、予納金を数十万円準備しておく必要があるので、注意してください。

しかし、相続財産管理人は絶対決めないといけない訳ではないのです。

管理人がいないなら、財産はそのままほったらかしになり、放棄した人が責任を負うこともないです。

よって実際のところ、管理人が決められることは少ないと言えます。

また、管理する人を決める時に用意する費用「予納金」は、放棄をした後でも相続財産から払っても良いとされています。

不要な土地を活用する方法

売るより土地活用した方が良い理由

田舎の土地を売却しようとしたけど結局売れず、寄付や譲り渡したくても引き取ってくれる相手もいない状態。

さらに相続放棄の期限も過ぎてしまい、処分できないで税金やコストがかかって悩んでいる方もいると思います。

不要な土地をどうにか有効活用するには、どんな方法があるのかここから紹介していきます。

アパートの経営

田舎の不要な土地を活用するのにおすすめするのは、アパートの経営です。

田舎は人口が少ないので、経営していくのが困難になるのではないかと思いがちですが、成功事例で外国人の入居者を集める方法があります。

日本で働く外国人が増えている傾向にあるため、これからも外国人向けの居住先はニーズが高まると予測されます。

外国人の主な勤務先は、工場や介護業務、農業などです。

そのため、田舎であっても外国人が多く勤める場所なら、需要があるという訳です。

何年かごとに外国人就業者は、研修で入れ替わることがあります。

外国人の勤務先である会社から、近くにアパートがあると認知されていると、積極的に紹介して貰える流れも期待できます。

さらに、アパートの住み心地が良ければ外国人就業者同士でも噂になり、入居者が自然と集まるようになるというもの。

近年はどんどん外国人就業者は増加しているので、田舎で外国人用のアパートを経営することも良いでしょう。

老人ホーム

高齢者は今後増えていくと言われている日本では、田舎でも老人ホームなどの施設はニーズがあります。

高齢者が増えているのと同時に、寿命も年々延びているので、老人ホームの需要は上っているのです。

また、平均寿命と健康寿命と呼ばれる寿命は、10年くらい違いがあると言われています。

健康寿命とは、普段の生活で介護を受けずに、自分で問題なく動ける期間のことです。

よって、およそ10年の間老人ホームで生活する人が多く存在するということです。

これからも高齢者は増加していきますが、先に入居している高齢者が10年もいれば、満室が続いてしまう状態に。

老人ホームなどの施設は足りていないので、田舎であっても需要が見込めるでしょう。

介護系施設の経営をする際には、事業者に1棟貸しをします。

施設の管理は借り手である事業者が行ってくれて、賃料も長い間入ってくるため、手間がいらず安定した経営ができるでしょう。

とはいえ、事業者の運営が上手くいかず倒産してしまったら、一気に部屋が空室になってしまい、賃料収入が全く入ってこないデメリットがあります。

よって、事業者と契約する時には、実績をきちんと確認してから決定した方が良いです。

太陽光発電

相続した土地が広い場合は、太陽光発電をおすすめします。

基本的に田舎の土地は広大であり、高いビルが立ち並んでいることもないため、スムーズに陽光が入りやすいです。

また、売電の値段が設置してから20年補償されているので、収入は安定しています。

よって、不要な土地に太陽光発電を取り付けることで、有効活用ができます。

取り付ける際には、いくつか条件があるので土地の状態をチェックしてください。

下記の項目が満たされていない場合は、設置を避けた方が良いでしょう。

  • 地盤がしっかりしている
  • 電柱が近辺にある
  • 災害が少ない場所

太陽光発電を運営していくには2つのパターンがあります。

自 営自分で費用を負担して設置し、収入は経費を除いたもの全て得られる
事業者へ貸し出す設置や経費は事業者が支払い、土地を貸した分の収入を得られる

どちらが自分に向いているか検討して決めましょう。

自分にあった土地活用法は?

駐車場

アパートや施設などを建築しなくても、駐車場として活用する方法も手軽でおすすめです。

月極駐車場より、コインパーキングの時間で貸すタイプの方が利益率は良いので、需要がありそうな場所なら時間貸しの駐車場にして活用した方が良いです。

例えば、駅近や繁華街があるような場所だと、時間貸しの需要があります。

一方、商業施設など周りに何もない場所は、月極の方が向いています。

田舎だったとしても、病院やお店が並んでいる所は、お客様専用の駐車場が必要です。

そして、何台も車を所有している家は、駐車場に置けなくなるので、駐車場を利用します。

不要な土地を駐車場として活用しておくと、買い取ってくれる人も現れることがあるので、活用法に迷ったら駐車場にしてみるのが良いでしょう。

資材置き場

土地の近辺に建設業者がいる場合、資材置き場にして活用する方法があります。

土地活用する時、最初にかかるコストをあまりかけたくない人には、おすすめです。

制限がある土地であっても資材置き場なら利用できるので、ゆくゆくは他の活用を考えながら運営できます。

工事で使う資材置き場だと、長い間利用してもらえないケースが多いです。

また、所有している土地に建物がないと、固定資産税が安くならないので気をつけておきましょう。

コンビニ

田舎では、広大な土地にコンビニだけが建っているような状態が、利用されやすいです。

コンビニを建てる際のコストは、軽量鉄骨造なので比較的安く済みます。

コンビニは営業時間が24時間なので、その分利益も上げられることから、賃料も高くできます。

初期投資はそこまでかからないのに、利益を上げられやすいため、稼ぎたい人にはおすすめの活用法です。

そのうえ、コンビニの会社が出店したいと思っている土地なら、建設費を貸してくれる制度もあります。

返済方法は、コンビニの会社が賃料を払ってくれた分に対して、融資の返済に充てます。

コンビニの会社が建設費を貸してくれると、コンビニ側が自らいろいろ動いてくれるので、手間がかからず良いです。

また、売り上げをあげて賃料を払っていかないと、オーナーに貸した建設費が返金されないことになるので、一生懸命営業をします。

もし、コンビニから建設費を貸してくれるような申し出があるなら、田舎の土地はコンビニとして活用することをおすすめします。

民泊

田舎になくてはならない土地活用と言えば民泊です。

2018年に施行された「住宅宿泊事業法」があり、全国どこに対しても届出をするだけで、年間180日以内であれば営業しても良いとされています。

民泊の営業法は2パターンあります。

  • 家主居住型:自分の家の使っていない部屋を貸す
  • 家主不在型:アパートを貸す

家主不在型でやっていく場合、管理業者に委託さえすれば、民泊の営業を始めることができます。

田舎の土地に新しくアパートを建設したとしても、全室をアパートとして貸し出すのではなく、1部を民泊として始めてみて、お客さんの入りに手応えを感じてきたら、全部を民泊として営業してくやり方もあります。

ただし、民泊は1年間に180日以内の営業しかできないので、時期を見計らって営業しないと収益に差が出てきます。

地元の大きな行事がある場合や、海が近い土地なら夏のシーズンなど、観光客が集まりやすい時期に民泊を営業するのが大事なポイントです。

民泊は田舎の土地にとって、もっとも有効活用できる方法と言っても過言ではないでしょう。

農地に変える

不要な土地は、農地に変えて野菜を作ったり、広い土地なら農園にして貸したりして活用できます。

一般的な土地より、農地の方が固定資産税は安くなるのでお得ですが、きちんとその土地で農作業を続ける必要があります。

農地を管理する時間がないなら、管理業者に頼むこともできますが、費用がかかるので資金に余裕があるなら農地にしても良いでしょう。

農地に変えて農園を貸して得られる収益や、作物を出荷して得られる収益の方が、管理業者の費用より上回っているのなら、農地として今後も活用する方が良いです。

不要な田舎の土地の注意点

不要な田舎の土地の注意点
こざかな生徒
こざかな生徒

不要な田舎の土地にはどんな注意点があるのでしょうか?

田舎の土地の処分や活用方法を紹介してきましたが、注意しておきたいポイントも抑えておきましょう。

クジラ先生
クジラ先生

賃貸のニーズが少ない

実際のところ、田舎は賃貸のニーズがあまりないです。

アパートを建てたりしても、全く借り手が現れない場所もあるので、きちんと事前に調べてから進めるようにしてください。

アパートを建てたばかりの頃には、入居者がいてもすぐに立ち退いてしまい、空室が続いてしまうこともあります。

よって、賃貸のニーズがこれかもあるような場所に土地があるのか調べて、アパート経営を行うことが大切です。

規制がかかっている地域がある

田舎の土地には規制がかかっている地域があり、「都市計画法」で分けられています。

分けられている区域はこちらです。

  • 市街化区域
  • 市街化調整区域
  • 準都市計画区
  • 非線引都市計画区域
  • 都市計画区域外

都市計画法は、計画的に都市を築きあげていく法律になるため、都会の方が制限は強く、田舎の方が弱いです。

都会の区域は「市街化区域」になり、すぐ近くは「市街化調整区域」と言って市街化を抑えている郊外です。

この調整区域は都会の近辺なのですが、都市にならないようにしているので、規制が1番厳しい区域です。

よって調整区域にある土地の場合は、アパートやコンビニなど建てるのが困難になると言えます。

一方、「非線引都市計画区域」は、田舎のエリアで規制がそこまで厳しくないのが特徴です。

さらにもっと田舎になると「都市計画区域外」と呼ばれる区域があり、そこでは建物の規制がそこまでされていません。

しかし、田舎の農地や山林に法律で決められた規制があるというもの。

田舎でも調整区域みたいな制限があるので、土地活用ができない可能性があるということを覚えておきましょう。

放棄に制限がつく可能性がある

不要な土地を持っていても、管理を怠ってしまったり、相続しても登記の手続きをしなかったりする人がいることで、持ち主が誰か分からない不明な土地が全国に410ha(ヘクタール)あり、東京ドームに例えると約88個分の面積です。

持ち主が誰か分からない土地が今後も増えないように、相続する時には登記の義務や、放棄には期間限定で行うといったことを国土交通省では検討しているようです。

これからは、土地の放棄を認知する場合の条件や、放棄した土地はどうしたら良いのか、相談して決めていくようなので、法改正されたらどうなるか調べておく必要があります。

悩んだらサイトを使う

不要な田舎の土地をどうやって活用したら良いか決まらないでいるなら、土地活用サイトを使ってみるのもおすすめです。

このサイトは、土地を扱っている複数の会社から、土地の活用を今後どうしたら良いかプランを提示してくれるサービスになっています。

サイトに情報を入力すれば、複数の会社がプランを出してくれるので、いろいろ比べて活用を決めるのも良いでしょう。

会社によっては現地に行って、直接土地を確認してからプランを出してくれるところもあります。

まとめ

いらない田舎の土地は、放っておいてしまうと周りに迷惑をかけたり、固定資産税をずっと払い続けることになったりするので、いろいろと手間がかかります。

土地を活用していくのか、売却や寄付で処分するのか最も効率の良い選択をするべきでしょう。

相続する土地を放棄する場合は、期限内に相続放棄する必要があり、その際には土地以外の財産も放棄になるので気をつけてください。

不要な土地でも、いろいろと有効活用できる方法があるので、土地にあった活用を見つけていきましょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

はい!

この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

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