マンション購入予定の方必見!諸費用を事前に把握して節約する方法について

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この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

マンションを購入する際には、新築であっても中古であっても、物件自体の分譲価格とは別に、さまざまなお金が必要になってきます。

いわゆる、マンション購入時の「諸費用」のことです。

で、この「諸費用」を侮ってはいけません。

マンションは高額なので、数%といった諸費用もバカにならない金額になるからです。

例えば2,000万円の3%は60万円です。

『2,000万円の3%』と聞くと大した金額じゃないようにも感じますが、『60万円』だと普通は大金ですよね。

このように「諸費用」って意外と大事なのです。

また、初めてマンションを購入しようと思ったときに、意外と見落としがちになるのも「諸費用」です。

中には、

「マンションの販売価格だけなら何とかなりそうだったけど、諸費用を考えると予算オーバーだった…」といった反省談も見受けられるほどです。

特にマンションの場合は、月々の維持費なども支払いの大きなウエイトを占めます。

ですからマンション購入の「諸費用」は、最初から購入資金として長期的な予算に組み込んでおくべき。

そこで、ここでは、マンション購入の「諸費用」を事前に把握して、なおかつおトクに節約する方法についてまとめました。

諸費用のことを先に頭に入れておくと、マンション購入後の返済がとても楽になりますよ。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

勉強になります

マンションを購入するときの諸費用、主な内訳とは?

それではまず、マンション購入時の「諸費用」にはどんなものがあるかを知っておきましょう。

大きく分けると、マンション購入時の「諸費用」は

  1. マンション購入時にかかる諸費用
  2. マンション購入後にかかる諸費用

の二つに分けられます。

具体的には次のとおりです。

マンション購入時にかかる諸費用 不動産登記費用 購入したマンションが自分のものであることを証明するための以下の不動産登記にかかる諸費用のこと
建物表題登記
土地の所有権移転登記
建物の所有権保存登記
所有権保存登記
抵当権設定登記
住宅ローン関連費用 購入したマンションにかける火災保険、地震保険といった保険料や、固定資産税のこと
各種保険、税金 購入したマンションにかける火災保険、地震保険といった保険料や、固定資産税のこと
管理費 分譲マンションの共用部を共同管理するための月額費用
修繕積立金 分譲マンションの共有部分などを、10~15先の大規模修繕をするために積立する毎月の費用
駐車スペース使用料 分譲マンションの駐車スペース所有にかかる月額利用料金
修繕積立一時金 分譲マンションの共有部分などを、10~15先の大規模修繕をするため最初に納める積立費用
入居前オプション工事費用 床のワックス加工、壁の珪藻土加工、照明器具設置、カーテン設置など、入居前に作業したほうがスムーズな工事費用
引っ越し費用 引っ越しにかかる諸費用

マンション購入時にかかる諸費用

マンション購入時にかかる諸費用

分譲マンションの場合、購入したマンションが自分のものであることを証明するため、また、住宅ローンを組むために

  • マンション所在地、号室、床面積といった建物に関する情報を示す建物表題登記
  • マンションの所有者を明確にするための所有権保存登記
  • 購入するマンションを担保にした住宅ローンを借りるための抵当権設定登記

といった不動産登記をしなければなりません。

なお分譲マンションの場合、不動産登記は販売会社が代行してくれることがほとんどですが、その際の代行費用を含め費用はすべてマンション分譲価格とは別に現金で支払いをします。

また、銀行などの金融機関を利用して住宅ローンを組む場合は、

  • 住宅ローンを組むときに必要となる保証会社に支払う保証料
  • 住宅ローンを組むときの契約書に貼る収入印紙代金
  • 住宅ローンを組む金融機関へ払う事務手数料

といった費用の他に、購入したマンションにかける火災保険、地震保険、団体信用生命保険といった保険料などの契約費用も必須となるので、最初に見込んでおかなくてはなりません。

マンション購入後にかかる諸費用

マンション購入後にかかる諸費用は、

  1. 購入後に一時的に支払う費用
  2. 毎月かかる費用

の二つに分かれます。

購入後に一時的に支払う費用としては、

  • マンション購入後に支払う将来的な共有部分大規模修繕工事のための修繕積立一時金
  • 入居前にしておくと作業がスムーズとなる「床のワックス加工」「壁の珪藻土加工」「照明器具設置」「カーテン設置」などの各種オプション工事費用
  • 引っ越し費用

といったものです。

また、毎月かかる費用には

  • マンション管理費
  • 駐車スペース使用料
  • 毎月の修繕積立金

といったものが挙げられます。

なお、分譲マンション購入の翌年からは固定資産税も、かなりの高額で毎年かかってきますから、年間の固定資産税額の目安を販売会社などにヒアリングしておくと良いでしょう。

マンション購入時の諸費用、相場と目安は?

具体的な諸費用の相場と目安については、次のような感じになります。

分譲価格3,820万円(消費税込み)住宅ローン借入れ額 3,420万円 の例

1 不動産登記費用 265,000円【内訳】
・建物表示登記費用70,000円
・所有権保存登記費用130,000円
・抵当権設定登記費用65,000円
2 住宅ローン関連費用 ローン融資費用622,400円【内訳】
・提携手数費用32,400円
・保証費用590,000円ローン事務手数料54,000円印紙税(不動産の売買契約)10,000円印紙税(住宅ローンの金銭消費貸借契約)20,000円
3 各種保険、税金 火災保険料89,590円固定資産税および都市計画税30,000円
4 マンション購入後にかかる諸費用 管理費
・修繕積立金前払い金316,480円【内訳】
・管理費・修繕積立金(3ヶ月分)50,910円
・修繕積立一時金253,700円
・管理準備金11,870円
諸費用合計 1,407,470円(分譲価格の3.68%)

上記の諸費用はあくまで一例ですが、それ以外にも

  • 入居前各種オプション工事費用
  • 駐車スペース月額利用費用
  • 引っ越し費用

などの費用は、別途必要になります。

また、中古の分譲マンションを購入するときは、取引額が400万円を超える場合

中古分譲マンション(取引額400万円超)取引額の3% + 6万円以内 + 消費税

という仲介手数料がかかります。

たとえば、前出の分譲価格3,820万円(消費税込み)が中古マンションだった場合は、

3,820万円 × 3% = 114.6万円 + 6万円 = 120.6万円 の仲介手数料が更に必要となります。

以上のことから、マンション購入の諸費用相場(目安)は

マンションの諸費用相場(目安) 新築 分譲価格の3~5%
中古 分譲価格の6~13%

つまり、4,000万円の新築マンションを購入するときは、120万円~200万円の諸費用が必要になってくるということです。

(※3000万円の中古マンションなら180万円~390万円の諸費用が必要)

そのほかにも、引っ越し費用や家具購入費用などは別途かかります。

ですからマンションの購入予定がある人は、マンションの分譲価格以外に上記金額をプラスアルファした現金が必要になると考えておいたほうが良いでしょう。

マンション購入の諸費用、いつ払う?

マンション購入の諸費用を支払うタイミングですが、

物件の購入申込み完了時から引き渡し後までに支払うと考えておいたほうが良いです。

ですから、前出の諸費用目安である

マンションの諸費用相場(目安) 新築 分譲価格の3~5%
中古 分譲価格の6~13%

例えば4,000万円の新築マンションを購入予定なら、120万円~200万円の諸費用を、物件の申込み完了時から引き渡し後までに支払うことになります。

具体的には次のような感じです。

新築マンションの諸費用を払うタイミング

物件の購入申込み完了~契約成立まで 購入申込金(申込証拠金)
手付金
印紙税
物件の引き渡し前まで 残金の支払い
登記にかかる費用
印紙税
固定資産税、都市計画税(日割り額)
修繕積立一時金
ローンの借入費用

物件の購入申込み完了~契約成立までに払う諸費用

契約成立までに払う諸費用

購入申込金(申込証拠金)

購入申込金(申込証拠金)は、分譲マンションの購入申込みをするときに販売会社へ支払う仮登録費用みたいのもので、2~10万円くらいを現金で支払うのが一般的です。

※『購入申込金は不要』という物件も少なくありませんので、よく探してみると良いでしょう。

なお、申込み後に購入辞退をする場合、購入申込金(申込証拠金)は返金されるのが一般的なので、申込み時に確認しておきましょう。

手付金

分譲マンションの売買契約完了時に、現金で支払うのが一般的です。

相場は分譲価格の5~10%くらいが目安になっています。

この手付金は、分譲価格の一部を先に支払う性質のものなので、最終的に分譲価格に充当されます。

なお売買契約完了以降に買主側の都合で契約を辞退する場合、手付金は返金されません。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

分かりました!

また、売主側の都合で売買契約完了後に解除される場合は、売主は買主に対して手付金の倍の金額を支払う決まりです。

印紙代

分譲マンションの売買契約完了時に現金で支払います。

印紙代は分譲金額によって変わり、1000万円~5000万円以下の印紙代は2万円です。

物件の引き渡し前までに払う諸費用

残金決済

分譲価額から手付金を差し引いた残金を支払うことです。

ですが、住宅ローンの場合は当日に銀行等から売主側に融資(支払い)がされるので、買い主側は住宅ローンで毎月分割払いをするカタチになります。

登記費用

所有権を法務局登記する費用です。

自分で登記を行うことも可能ですが、とても煩雑なため司法書士に代行してもらうのが一般的です。

登記費用の相場は30万円~50万円程度です。

ローン借入費用

住宅ローン等の融資事務手数料が3~5万円程度、ローンの保証料は借入金額の2~3%程度が目安で、残金決済時に現金で支払います。

火災保険料や団体信用生命保険料

住宅ローン契約に必要な各種保険料です。

金額は住宅ローン契約をする金融機関によって異なります。

固定資産税や都市計画税(日割)

分譲マンションの場合は、所有権が移転する日以降から固定資産税が発生します。

ですから新築マンションの場合、売り主から買い主へ建物が譲渡された日を起点として固定資産税の払い主が変わるので、日割り計算で移転日から年末までの固定資産税(日割分)を売り主側に現金で支払わなければなりません。

修繕積立一時金

新築マンションで10~15年後の大規模修繕に備えた費用を現金一括で事前支払いします。これは毎月のマンション管理費と一緒に支払う「修繕積立金」とは別で、物件購入時に一括で先行支払いする分です。

一時金の額はマンションの管理組合が設定し、相場は20~30万円ほどです。

以上が、新築マンション購入時にかかる諸費用を支払うタイミングです。

ですが、マンション購入後に住み始めてから必要となる諸費用も忘れてはいけません

マンション入居後に必要となる諸費用

マンション入居後に必要となる諸費用

分譲マンションの場合は、入居後にかかるランニングコストが一戸建て住宅よりも高くなることが多いので、事前にしっかり支払いシミュレーションをしておくことが大切です。

そんなマンション入居後にかかる諸費用は、次のとおりです。

管理費

分譲マンションを住み良い環境にするための共用部分の日常管理(清掃・受付など)費用として、管理会社に毎月支払う費用です。

具体的には次のように用いられます。

管理費の内訳 管理会社への業務委託料
契約する清掃管理会社への業務委託費用
共用部分の清掃、ごみ処理管理費用
共用設備の保守点検費用
エントランスや庭植栽の維持管理費用
共用部分の電気、水道費用
共用部分の消耗品費用(電球交換など)
共用部分の火災保険、損害保険費用
事務管理業務費用(総会案内、決議事項書類作成など)

一般的なマンション管理費の相場は『月額1万5,000円程度』で、分譲マンションの専有面積㎡数に応じて管理費を設定しているところが多く、平均的な管理費相場の目安は1㎡あたり200円というのが一般的です。

ハイグレードタイプのマンションだと専用コンシェルジュの配置などといった管理コストが必要になるため、2~4割ほどお高く設定されます。

なお管理費については、分譲マンション購入後に大幅アップすることは、さほどありません。

とはいえ、世相による人件費や光熱費の高騰、消費税の増税などといった社会的要因によって、値上げされることは考えられます。

ですが、基本的に管理費は毎年アップしないのが一般的ですから、ある程度固定された月額コストと考えて良いでしょう。

修繕積立金

修繕積立金は、マンションの10年後20年後を見据えた建物メンテナンスや大規模修繕工事に備え、区分所有者が管理組合を通してその費用を積み立てていくお金です。

具体的には次のような費用として用いられます。

修繕積立金の内訳 外壁のひび、クラックなどの改修工事費用
屋根、屋上の防水等改修工事費用
手すり、フェンスなどペンキ再塗装費用
給排水管の清掃、メンテナンス、取替え工事費用
集合ポスト取替え、駐車場、駐輪場など共用部分の変更工事費用
地震、台風など天災被害の修繕費用
受水槽清掃、取替え工事費用

このように、長期間にわたってマンションの品質を落とさないよう維持・保全していくのに必要な修繕工事(外壁の補修、屋上防水の補修など)を実施するために、管理費とは別建ての会計として月々積み立てをしていく費用です。

分譲マンションは大規模な修繕をする際に多額の費用が必要となるため、一度に多くの費用を各戸に追加徴収することのないよう、あらかじめ想定される概算工事費用を、毎月にわたって積み立てていきます。

最初はマンション分譲時に販売会社が作成した「長期修繕計画」に基づいて、修繕積立金額を算出し徴収します。

そして管理組合が発足した時点で、月々の積立金の運営・管理や実際の大規模修繕工事の実施運営は、すべて管理組合が行います。

分譲マンションの修繕積立金の相場は?

分譲マンションの修繕積立金の相場

分譲マンションの修繕積立金相場は、物件によって異なるので一概にはいえません。

なお、国土交通省の「平成25年度版(2013年)マンション総合調査」によると、

管理費平均額10,661円/月額
修繕積立金平均額10,783円/月額

つまり、毎月住宅ローンの返済額以外に、月平均で21,444円の支払い負担があるとされています。

ですが、平成11年度版(1999年)の同相場と比較すると、1999年の修繕積立金の平均額が7,378円なので、修繕積立金の平均額は15年ほどで3割以上値上がりしている

なぜ15年で3割以上も修繕積立金が値上がりしたか?というと、以前はマンションの長期修繕計画ガイドラインが定められていなかったからです。

そこで2008年に国土交通省が新たにマンションの長期修繕計画ガイドライン策定しました。

それにより、各マンションで長期修繕計画が見直され、修繕積立金の計算を改めて行なったところ、適正な金額(=大幅アップ)の徴収がされ始めたということ。

つまり、修繕積立金は、管理費と違って将来の大幅アップは大いに考えられる費用です。

ですから、修繕積立金は、今後も徐々に高くなっていく可能性は否めないと考えておきましょう。

また、マンションの築年数が古くなれば古くなるほど修繕積立金は上がる可能性が高くなります。

というのも、2021年ですでに

  • 建設業の高齢化や人手不足による人件費の急騰
  • 建設資材の大幅アップ

などが表面化しているからです。

ですから、実際の大規模修繕を実施する時になって、修繕の詳細見積もりをあらためてとったら、積立資金が不足していたということは充分考えられますから、その場合は、不足分を一時金として各区分所有者で追加負担となるでしょう。

マンションの大規模修繕は一般的には10年~15年おきに行われます。

特にこの時期に差し掛かると、修繕積立金の見直しが管理組合の議題に浮上することが多く、ひいては積立金のアップにつながるようです。

なお、国土交通省が公表している「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」にも、12年おきに大規模修繕工事を行う事例が載っていますが、そこでも大規模修繕を実施する際には修繕積立金が見直し(価格アップ)されています。

これらを考えると、やはりマンションの修繕積立金は確実に値上がりすると考えておいたほうが良いでしょう。

また、逆をいうと、大規模修繕工事に対する管理体制の善し悪しが、マンション管理組合の実力、ひいてはマンションの資産価値を見極めるポイントになるともいえます。

このように、分譲マンションの大規模修繕工事は管理組合の姿勢が大きく影響するので、購入前にしっかり確認することが必要です。

その他の入居後に必要となる諸費用

上記以外にも入居後に必要となる諸費用は次のとおりです。

不動産取得税

不動産取得時に1回だけ課税される地方税です。

新しく不動産を取得し税申告をしてから半年以内に、地方自治体から納付書が届きます。

算出方法は

不動産取得税取得した不動産の価格(課税標準額)×4%

ここでいう「課税標準額」とは、実際に建物や土地を購入した金額ではなく、原則として固定資産税評価額になります。

ですから、次のような新築の分譲マンションを例にしてみると、

建物(床面積70㎡ 固定資産税評価額1,500万円)
土地(課税床面積60㎡、固定資産税評価額2,000万円)計3,500万円

特別措置が適用されない場合の不動産所得税は

不動産取得税取得した不動産の価格(課税標準額)×4%

となるので、

建物(床面積70㎡、固定資産税評価額1,500万円)土地(課税床面積60㎡、共有持分け面積30㎡、固定資産税評価額2,000万円)計3,500万円
建物の不動産取得税 1,500万円 × 4% = 60万円
∴建物の不動産取得税60万円
土地の不動産取得税 2,000万円 × 4% = 80万円
∴土地の不動産取得税60万円

建物の不動産取得税は60万円土地の不動産取得税は60万円の計120万円になります。

ですが、分譲マンションの固定資産税評価額は、取得時期により建物と土地で、ぞれぞれ次のような軽減措置を適用されることがあります。

建物

新築マンション固定資産税評価額より1200万円控除住宅全般に適用(マイホーム、セカンドハウスなど)床面積50㎡以上240㎡以下
中古マンション(耐震基準適合の場合)固定資産税評価額より100万円~1,200万円控除
※物件が建てられた日によって控除額変更
個人が自己住居用に取得した住宅であること賃貸用マンションは適用外床面積50㎡以上240㎡以下1982月1月1日以降に建築された建物、または、新耐震基準適合が証明された建物新耐震基準適合調査が住宅の取得日前2年以内に終了している建物

土地

45,000円の控除または(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×2分の1) × 課税床面積の2倍(一戸あたり200㎡が限度)× 税率(3%)のいずれか高い金額を税額から軽減

※土地部分については新築・中古の区分なし

この軽減措置が適用となったときの不動産所得税は、次のように節税になります。

建物(床面積70㎡ 固定資産税評価額1,500万円)
土地(課税床面積60㎡、共有持分け面積40㎡、固定資産税評価額2,000万円)計3,500万円
建物の不動産取得税 1,500万円 - 1,200万円 = 300万円300万円 × 4% = 12万円
土地の不動産取得税 45,000円の控除(2,000万円÷40㎡×1/2)×(60㎡×2)× 3% = 90万円(2000万円×3%=60万円)- ② = 0

建物の不動産取得税は12万円、土地の不動産取得税は0円の計12万円になりますから、通常時の約1/10。

それくらい、軽減措置の有無で全然違う税額になります。

なお上記の特例軽減措置は、期間限定(令和3年3月31日までに取得した固定資産の場合)ですが、特別措置は頻繁に延長されますから、事前に確認をして有利に節税しましょう。

固定資産税

固定資産税とは、土地や建物の所有者に課せられる税金のことで、納税額は

課税標準額(固定資産評価額)× 標準税率(市町村によって異なるが1.4%が主)

また、同時期に納税通知の来る都市計画税は

固定資産税評価額×税率0.3%(上限、市町村によって異なる)

以上のとおり算出され、3年に1度、評価額が見直されます

なお、新築から5年までのマンションは、建物と土地に次のような軽減措置があります。

固定資産税都市計画税
建物床面積120㎡までの部分について、下記の一定期間は課税評価額が1/2に軽減
3階建て以上の耐火構造・準耐火構造住宅 (マンション):新築後 5年間
一般の住宅(上記以外):新築後3年間※居住部分の床面積が一戸につき50㎡以上280㎡以下であること(2022年3月31日までに新築された場合の特例)
軽減なし
小規模住宅用地
(一戸あたり200㎡まで)
土地の課税評価額が1/6に軽減
※ただし、建物の床面積10倍が限度
土地の課税評価額が1/3に軽減
一般用住宅地(一戸あたり200㎡以上)土地の課税評価額が1/3に軽減
※ただし、建物の床面積の10倍が限度
土地の課税評価額が2/3に軽減

この軽減措置が適用となったときの固定資産税と都市計画税は、次のとおりです。

建物(床面積70㎡ 固定資産税評価額1,500万円)
土地(課税床面積60㎡、共有持分け面積40㎡、固定資産税評価額2,000万円)計3,500万円
固定資産税 【建物】1,500万円 × 1/2 × 1.4% = 105,000円
【土地】2,000万円 × 1/6 × 1.4% = 46,000円合計:151,000円 
※税率は市町村により異なります
都市計画税 【建物】1,500万円 × 0.3% = 45,000円
【土地】2,000万円 × 1/3 × 0.3% = 19,000円合計:64,000円 
※税率は市町村により異なります

固定資産税は建物と土地合わせて15.1万円、都市計画税は建物と土地合わせて6.4万円になります。

こちらも軽減措置の有無でかなり節税できますから、事前に確認をしましょう。

火災保険

住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入は必須です。

保険料は建物の構造体や所在地などによって変わりますが、おおよそ年間10,000円~20,000円です。

マンション購入時の諸費用を節約するには?

マンション購入時の諸費用を節約するには?

あくまでも個人的な意見ですが、マンション購入時の諸費用を劇的に節約する方法は、意外に少ない(かも…)というのが答えです、残念ながら。

というのも、マンション購入時の諸費用は、ここまで解説してきたとおりそのほとんどが購入者側で調整できない金額ばかりだからです。

とはいえ、諸費用を節約する方法が全くナイわけではありません。

  1. 購入申込金(申込証拠金)が少ない物件を選ぶ
  2. 不動産登記を司法書士に依頼せず自ら行う
  3. 入居前オプション工事を安く済ませる
  4. 引っ越し費用を安く抑える

という視点とともに、

  • 月々かかる管理費・修繕積立金・駐車スペース利用料金がリーズナブルな物件を比較して選ぶ
  • 税金を少しでも節税できる『特別軽減措置』や『市町村の特別融資』などをフル活用する

という方法であれば、諸費用を節約することはできます。

特に不動産所得税や固定資産税は、上手に節税できれば節約メリット大です。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

有り難いです!

まとめ

以上が、マンション購入時にかかる諸費用と節約する方法です。

一口にマンションの諸費用といっても、さまざまなものがあります。

また、マンション諸費用の中で、将来的に「高額だなぁ」と感じてくるのは、入居後にかかる管理費・修繕積立金・駐車スペース利用料金であることは間違いありません。

というのも、入居しつづける限り毎月支払わなければならない必須経費だからです。

ですから、月々の支払いを少しでも減らすという観点で、マンションの諸費用を考えるとともに、不動産所得税や固定資産税を節税できる方法を事前に調べておくこと。

以上の点に留意しながら、マンション購入時の諸費用を事前に把握しておけば、将来的なライフプランニングにとても役立つハズです。

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