土地の一部分だけを売るための分筆方法は?必要な費用、注意点を詳しく解説

土地の一部分だけを売るための分筆方法は?必要な費用、注意点を詳しく解説

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この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

先代から受け継ぐ土地を保有するものの、効果的に活用できていない人も多いでしょう。

ただ、土地にかかる費用や維持費などお金がかかるので、逆に保有している方がマイナスになっていることも少なくありません。

全部の土地を手放すのは惜しいけれど、一部なら売却して土地にかかる費用負担を軽減したいと考える人も多いのではないでしょうか。

こざかな生徒
こざかな生徒

しかし、実際にそのような都合の良いことができるのか分からないです…。

そこで、土地を分筆で売却する方法を解説します。

クジラ先生
クジラ先生

分筆とは?所有する一部の土地を売却する方法は?

分筆とは?

分筆で土地を売却するには、大きく分けて3つの方法があります。それぞれ特徴が異なるので、自分に合った方法を選びましょう。

所有する土地の分筆とは?

ひとつの土地を複数の所有者に権利を渡すことを指す分筆。

分筆するメリットには、固定死産勢や相続税などの税金を節税できることがあります。マンション経営など不動産運用をしているなら、一定の不動産収入を得られるでしょう。

しかし土地を活用していない場合は、土地にかかる税金だけ支払うことになります。土地を複数の人で分ければ、一人当たりの税金額が抑えられるのです。

毎月の負担額も軽減されるため、土地の所有者にとっては大きなメリットでしょう。

また、分筆で土地を担保にローンを組むことができます。

なぜなら、通常多額のローンを組む場合は土地が抵当権に入るからです。

抵当権とは、住宅などでローンを組むときは土地を担保にお金を借りられます。分筆を行わなくてもローンを組むことは可能です。

しかし、今後不動産売却をしたいなら、事前に分筆しておくことがいいでしょう。

なぜなら土地を担保にローンを組むと、分筆予定の土地まで抵当権に入ってしまうからです。

ローンがある状態で土地を売却してしまうと二重ローンと判断され、土地を購入した人がローンを組めなくなります。

トラブルの元になってしまうので、先々に一部だけ土地を売却したいなら先に分筆しておくことがおすすめなのです。

一度ローンを組んでしまうと、申請の取り消しはできないので計画的に進めましょう。

ただ一方で、分筆はメリットだけでなくデメリットがあるのも事実です。

例えば、分筆は時間や手間がかかることもひとつでしょう。

なぜなら、土地を分筆するには、登記の申請はもちろんのこと現地調査や計量、境界線の確認など、様々な作業があるからです。

それらを自分でするとなると膨大な時間がかかります。

平日仕事をしている人であれば、なかなか作業が進まないことも。

分筆にかかる作業には早くて3ヶ月ほどかかります。

作業がスムーズに進めばいいですが、ミスが発生すると二度手間になることも少なくありません。

そのため、早めに準備を始めるなど対策が必要になるでしょう。

分筆を選択する理由は人によってそれぞれですが、土地を全く活用していないこともひとつの理由でしょう。

通常、「ひとつの土地にはひとつの建物しか建てられない」の明確な規則があります。

ただ、複数で土地を所有すると、それぞれの所有者が好きなように建物も建てられるのです。

見た目にはひとつの土地に見えても所有者が複数人いれば、同じ土地にふたつ以上の建物を建てることができます。

土地を活用できていない人であれば、そのまま放置するより分筆したほうが有効に働くでしょう。

分筆と分割の違い

一部の土地を売却する方法特徴
分筆登記手続きが必要になる
分割登記手続きが必要ではない

土地における分筆と分割を混同している人もいますが、このふたつは全く異なる土地の活用方法になります。

通常、ひとつの土地にひとつ以上の建物は建てられません。

しかし「分割」の方法を活用すれば、複数の建物を建てられます。

また、分筆は登記が必要で所有者の情報がそれぞれ登録されます。

ただ一方で、分割は登記における再手続きが必要なく「建物を建てるために土地を貸す」という方法です。

登記手続きを行いたくない場合は分割の手法を採用するのがいいでしょう。

むやみやたらに分筆を選択すると、登記の再手続きはもちろんのこと土地の管理が大変になるなど手間がかかります。

そのため土地に複数の建物を建てたいだけであれば、分筆より分割を選んだほうが管理が楽になるのです。

登記情報提供サービス

土地を分筆して売却する方法を知ってる?

分筆する方法は、大きく分けて3つの方法があります。自分のスタイルに合わせて土地を売却できるので、それぞれの特徴を見ていきましょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

お願いします!

まず1つめが、分筆して土地を売却する方法になります。

先ほども説明した通り、分筆とは土地を複数人で所有することです。

通常、ひとつの土地にはひとつの建物しか建てられません。

ただし、分筆をすることでふとつの土地でも複数の建物を建てられるようになるのです。

このように複数の建物を建てられることが、分筆の大きなメリットだといえるでしょう。

ただ一方で、分筆するには登記手続きが必要です。

仕事をしている人であれば、平日は業務をこなしながら、登記手続きを進めなければいけません。また初めて登記手続きをするのであれば分からないことも多いでしょう。それでは、分筆するまでに手間と時間がかかってしまいます。

2つめは、土地の所有権を複数の人で持つことです。

一般的には、土地の所有権は複数の人で持つことはできません。

しかし、土地の売主と買主がはっきりしている場合は、土地の所有権を複数の人で所有することができるのです。

ただ、土地の所有権を複数の人で持つ場合は、登記手続きができません。そのため、もし第三者に聞かれた時に自分が所有する土地であることを主張できないのです。その結果、大きなトラブルに巻き込まれることもあります。

ただ、登記手続きが必要ないのはメリットだといえるでしょう。

3つめは、持分した土地を売却する方法になります。

通常、ひとつの土地を複数人で所有することを「共有」といい、各共有者が持つ所有権の割合が「持分」です。

通常、持分は共有者の合意や法律の規定で決まりますが、土地を相続した時は持分で土地を分けることも多いのです。

そんなときは土地全体が自分の所有物ではないので、持分の土地を売却する方法を検討するのが望ましいでしょう。

持分を売却する方法には、「自分が保有する持分を売却」「共有者全員で売却」の2つがあります。

まず自分が保有する持分だけを売却したい場合は、共有者の同意なく売却することができます。

共有者が家族の場合は、一部分の土地の保有者が他人になり得ることもあります。

そのため、トラブルに発展することも多くなるのです。

売却するときのトラブルを回避するために、親族間で売却を行う人もいます。

他人に売却したからといって絶対に問題が起きるわけではありません。

ただ、持分の売却におけるトラブルを避けたいなら親族間で持分を売るのもひとつの方法でしょう。

共有者で売却する方法もあります。

しかしこのケースは、全員の承諾が必要になることが条件です。

ひとりでも反対意見が出た場合は、土地を売却することはできません。話し合いが必要になるので、その点をしっかり考慮する必要があります。

分筆の費用がどのくらいか知ってる?

土地の分筆には、どのくらいの費用がかかるのか気になる人も少なくありません。

実は分筆する際は、ある程度費用がかかります。

例えば、現地調査や計量するとき、土地家屋調査士への依頼が欠かせません。

土地家屋調査士に依頼するとなると、最低でも10万円以上はかかることを考えて用意しておく必要があります。

また、土地を分筆するときは登記手続きも必要です。登記は申請費として最低でも5万円以上が必要になります。登記は自分でも行えますが、不安な人は土地家屋調査士に相談することも可能です。

土地家屋調査士に相談するとなると別途料金が発生するので、さらにお金がかかることになります。

ただ初めて登記を行う人は、どのように進めればいいか分からないことも少なくありません。一つでも記載漏れがあると書き直しなども発生するので、手間や時間がかかることも。

登記手続きにおける手間を省きたいなら、お金はかかっても土地家屋調査士に依頼することが望ましいです。

土地家屋調査士に依頼することで、作業はもちろん相談やアドバイスももらえます。分筆を進める上で、頼もしい存在になってくれるでしょう。

分筆における費用を安くする方法

専門的な業務が多くなる分筆は、専門家に依頼して作業を進めることが一般的です。

ただ、専門家に依頼するとなるとまとまったお金が必要になります。

そのため、費用を安く抑えられる方法がないか知りたい人も少なくありません。

ここからは、少しでも分筆の費用を抑える方法を見ていきましょう。

分筆を行う場合、売却する土地の広さを明確にするために測量を行います。

ただ、測量は専門的な知識や工具が必要になるので、多くの人は専門家に依頼することが一般的です。

しかし、費用を抑えたいなら隣人が測量するときに合わせて依頼するのがおすすめです。

隣人が依頼した専門業社なので一円も払わないわけにもいきませんが、業者にとってはまとめて作業ができるので安くしてくれることも。

値引き交渉もしやすくなるので、費用を格段に抑えられることもあります。

ただし、この方法は隣人が計量するまで使えないので注意しましょう。

土地を分筆するときに知っておきたい注意点

土地を分筆するときの注意点

限られた範囲の土地を売却するだけなので簡単に考えている人も多いです。

ただ、土地の分け方によっては、建物が建てられなかったり活用しづらくなったりなど、あらゆる問題に発展することもあります。

そのため、事前に注意点をしっかり考慮して分筆の手続きを進めることが大切です。

土地に接している目の前の道路は公道?私道?

土地を部分的に売却するとき、売却する土地が道路の目の前にある場合は注意しましょう。

なぜなら、道路はすべて公道ではないからです。

道路によっては私道の場合もあるので、その道路を使うとなると許可が必要になります。

例えば、部分的に購入した土地の上に建物を建てて賃貸運用をしようと考えている人がいるとしましょう。

その人が、実際に土地を購入して一軒家を建てたとします。入居者が決まると、生活するために目の前の道路を使うことになるでしょう。

道路が公道であれば、何も問題はありません。

しかし、私道の場合は、その道路を保有する人に使用許可を取らなければいけないのです。

私道であるにもかかわらず無断で道路を使用していると、場合によっては急に道路を使えなくなったり制限が設けられたりなど、住民にとって不都合なことが起こります。

せっかく多額の費用をかけて一軒家を建てたにもかかわらず有効に活用できなくなるのです。

事前に道路の使用許可が降りていれば、問題が起こることはありません。土地の購入者にも伝えられるので、トラブル回避につながります。

ある特定の免許が必要になることがある

広い土地を持っている場合は、複数の人に土地を売却したいと考える人も多いでしょう。

長年使用していな土地であれば、有効活用できるので大きなメリットを得られます。

ただし、個人が土地を所有する場合、どんなに広大な土地であっても複数人に土地を売却することはできません。

できないというと語弊がありますが、複数人に土地を売却すると事業性があると判断されるのです。

事業性とは、営利目的で土地を売却していると判断されることです。事業性と判断されると、宅地建物取引業法に違反することになります。

なぜなら、宅地建物取引業法には事業性のある土地の売却には国土交通大臣や都道府県知事から交付される免許が必要になるからです。

この指定の免許が無ければ、複数人に同時に土地を売却することはできません。

免許が必要なことを知らずに複数人に売却してしまうと、後々トラブルになる可能性もあります。十分に注意しましょう。

建物を建てられない場合がある

分筆で土地を購入する場合、多くの人は建物を立てる前提で土地を購入していることも少なくありません。

しかし土地の上に立てる建物は自由に建てて言いわけではありません。

なぜなら、建築基準法で、道路に敷地が2メートル以上接していなければ建物を建てられないからです。

土地の購入者の中には、この事実を知らずに建物を建ててしまう人も少なくありません。

後々大きなトラブルに発展する可能性が高いので、建築基準法の知識を理解しておくことが大切です。

ちなみに、建築基準法における義務を「接道義務」といいます。

接道義務を満たさない土地は、建物を建てられないため売却が困難になることも。

土地の価値も低くなってしまうので、実際に土地を購入してくれる人を見つけるまでに時間がかかることも多いです。

予想よりも土地を売却するまでに多くの時間を要することもあります。

早めに部分的に売却をしたいなら、売却活動を早い段階から行うなどスケジュールを立てて行動しましょう。

土地によっては分筆できない場合がある

地域によっては景観を維持するために分筆を禁止する場合があります。

また、中には一定の広さがないと分筆を認められない場合も多いです。

分室した後に事実が明確になると、これまでの作業や費用が台無しになってしまうことも。

ルールは各地域によって異なるので、事前の確認を必ず行いましょう。

土地を分筆して土地を売却するときの手順

土地を分筆して土地を売却するときの手順

土地の一部を分筆して売却するときは、一般的な土地の売却の流れを少し異なります。

初めて分筆を検討する人は一連の流れが分からないことも多いのではないでしょうか。

分筆な手続きは、通常、土地家屋調査士に依頼して進めてもらいます。

しかし、大まかな流れを理解しておかないと実際に分筆を進めるときに困惑してしまうこともあります。

業務を進めるのは土地家屋調査士ですが、一連の流れを理解してスケジュールを立てましょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

はい!

分筆したい場合は土地家屋調査士に相談・依頼

分筆したい場合は、土地家屋調査士に相談しましょう。

なぜなら、分筆の手続きを進めるのに土地家屋調査士の存在は欠かせないからです。土地が売却された時点で土地家屋調査士に依頼することも可能です。

ただ、土地の一部を売却する分筆は、その土地の広さで価格も大きく変わります。

分筆における専門的な知識がないと、もっと高く売れたはずの土地を低く売ってしまうことも少なくありません。

少しでも高く土地を売りたいなら、売却を決めた時点で土地家屋調査士に話をしましょう。

また、一部の土地を高く売るためのターゲット選びや用途に合わせた土地の分割方法など、あらゆる面で相談に乗ってくれます。

素人では分からないことも多いのでプロに相談するのがおすすめ。

土地の一部を売却する際の力強い味方になってくれるでしょう。

費用目安

種類費用
分筆登記6万円
境界線確定測量25万円

土地家屋調査士に依頼するときの費用は、およそ30万円になることがほとんどです。

しかし依頼する土地家屋調査士によって設定金額は異なるので、複数の調査士を比較するのが望ましいでしょう。

あまりに費用が高すぎたり安すぎたりする場合は、悪徳業者の可能性もあります。

想定より多くの費用を請求されたり問題が発生したりなど、トラブルに巻き込まれることもあります。

問題なく手続きを進めたい場合は、しっかり考慮して決めましょう。

売却する土地の広さを調査する

一部だけ土地を売却するとき、大体の目安で売ることはできません。

なぜなら、土地の広さによって売却価格も変わりますし、隣人との境界線も不明確になるので問題が勃発することも。

土地の売却先を探している間は調査は必要ありません。

しかし、売却が決まったら、きちんと調査して広さを確認することが必要です。

また、土地を代々受け継いでいる場合は、土地の状態が分からない人も多いでしょう。

ただひとつの土地だと思っていても複数に投棄されていることも少なくありません。

売却時の調査も大切ですが、土地の状態を先に確認しておくことも重要です。

区分手数料
書面請求(登記簿謄本)600円
オンライン請求・送付(登記簿謄本)500円
オンライン請求・窓口交付(登記簿謄本)480円
書面請求(地図等情報)450円
オンライン請求・送付(地図等情報)450円
オンライン請求・窓口交付(地図等情報)430円

土地の状態を確認できる場所は、登記簿謄本・公図・地積測量図などがあります。

土地の状態を知らないまま売却を進めると、売却が決まった後に売れないことが分かってしまうことも。

それでは相手を怒らせて大きなトラブルに発展してしまいます。

そのため、先に確認しておくことが大切なのです。

トラブル回避の為に分筆案を作成しよう

分筆を行うときは、分筆案を作成しましょう。

分筆案とは、どのように分筆するかが定められた証明書のことです。

具体的に話が進む前に書面に残しておくことで、トラブル回避に役立つのです。

ただし、分筆案を作成するときは、専門的な知識が必要になります。

土地売却を始めるときに依頼した土地家屋調査士に相談しましょう。

土地家屋調査士に相談しながら作成を進めれば、大きく間違うことはありません。

書き漏れなどのミスも無くなるので、売却する人との間のトラブルも回避できます。

想像で作成を進めるのではなく、分からないことは土地家屋調査士に確認して作成しましょう。

売却が決まったら現地調査を行おう

売却が決まったら、今後どのような作業が必要になるか把握するために現地調査にかかります。

土地の状況はもちろんのこと、隣人宅との距離や周辺状況を確認します。

例えば、売却する土地に面する道路が私道の場合は、初めに許可を取らなければいけません。

土地の状況を確認しておくことで、売却において次にどんな行動が必要なのか分かるのです。

土地の現地調査が終わったら、確定測量に進みます。

これは土地の広さを明確にする作業で、売却する土地がどのくらいの広さなのか明確にする作業のことです。

分筆登記手続きを行う際に役立ちます。

現地調査はすべて土地家屋調査士が行なってくれるので、作業を任せられます。

専門的な作業がない限り、この作業は個人では行えないので土地家屋調査士は欠かせないのです。

正確な情報を登記に記載しないと後々トラブルになるので、土地家屋調査士に任せましょう。

業者費用
測量士登記を目的とした測量はできない
土地家屋調査士登記を目的とした測量ができる

一方で測量は、測量士もしくは土地家屋調査士に依頼することとなります。

「測量士」と「土地家屋調査士」の違いは、登記の申請ができるかどうかです。

もちろん測量士と土地家屋調査士を別々に依頼することも可能です。

ただ、測量以外にも専門的な知識が必要な場面もあります。

その点では、土地家屋調査士に依頼するほうがまとめて作業を行なってくれる便利さはあるでしょう。また、費用も一括で済むので安く抑えられることもあります。

ただ、中には登記を不動産会社が行なってくれる場合もあります。

土地売却において不動産会社に依頼する予定があるなら、まずは登記ができるか確認してみるのもいいでしょう。

選択肢が広がるので、依頼するかは別として聞いてみるのがおすすめ。どちらかに依頼しなければいけないものではないので、好きな方法で測量しましょう。

隣人との境界線を確認しよう

現地調査や測量の次は、境界線を設置を行います。

これは、土地を売却する範囲を明確にするものです。

実際に土地に出向き、境界線となる場所に目印として、コンクリート杭やプラスチック杭などを打ち込みます。

コンクリート杭やプラスチック杭などを打ち込むには適した方法があるので、土地家屋調査士に任せましょう。

境界線となる場所に目印ができたら、隣地の所有者や道路の管理者など関係者を含めて境界線の確認を行うことになります。

関係者を集めて確認作業を行うのは少し面倒でしょう。

ただし、確認作業をしっかり行わないと、後でトラブルに発展する可能性があります。

また、売却する土地に市道や県道に面している場合は、役所の職員の立会いが必要になることもあります。

早めにスケジュール調整を行なって確認する日程を決めましょう。

分筆登記の手続きを行おう

境界線の確認が完了したら、分筆の登記を行います。

分筆における登記も土地家屋調査士が基本的に行なってくれるので、心配する必要はありません。

特に初めて登記の手続きをする人は、分からないことも多いはずです。

ただ、土地家屋調査士に登記を依頼する場合は、委任状が必要になります。

土地家屋調査士に委任状の書き方を教えてもらい作成しましょう。

土地家屋調査士に登記を任せる場合は、委任状以外に必要な書類はありません。

ただ、自分で登記を行う場合は、登記申請書・筆界確認書・ 地積測量図・現地案内図などが必要です。

また登記の申請には1週間ほどで完了します。

登記の手続きが完了すれば、通常の通知書を受け取れるので売却に進めます。

不動産会社で分筆した土地の査定を行おう

不動産一括査定のメリット

分筆登記の手続きが完了したら、次は不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定とは、一の土地をどれくらいの値段で売却できるかを決めるものです。

土地の広さや利便性、周辺状況などで売却する土地の値段が決まります。

ただし、土地の売却価格に明確な決まりはありません。

土地の広さで価格が決まるものでもないので、不動産会社によって査定価格が異なることも多いです。

もし少しでも高い売却価格で売りたいなら、1社で決めるのは早いかもしれません。

ほとんどの不動産会社は、見積もりを無料で行なっていることも多いです。

気になる不動産会社があるなら、まずは見積もりを依頼しましょう。

そして1社で決めるのではなく、複数の不動産会社に依頼することが大切です。

金額を比べて高い不動産会社に依頼するのがいいでしょう。

しかし、不動産会社を選ぶ基準は売却価格が高いだけでなく、どんなサービスがあるのかやこれまでの実績など総体的に判断するのが望ましいです。

どんなに高く売却価格を設定できても売却できなければ意味がありません。

また、土地売却までやり取りをしなければいけないので、信頼できる不動産会社を選びましょう。

まとめ

土地は一部だけ売却することが可能です。

土地をうまく活用できていないなら、分筆を検討しましょう。

分筆をすれば、節税対策になったりローンを組めたりなどメリットがあります。

ただ一方で、登記の申請や現地調査などさまざまな手続きが必要になることも。

分からないまま進めてしまうと、後々トラブルに発展することも少なくありません。

そんなときは不動産会社や土地家屋調査士に相談して疑問を解消しましょう。

分筆を行うときは専門的な知識が必要になるのでプロに相談するのが望ましいです。

クジラ先生
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こざかな生徒
こざかな生徒

参考になります!

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