満室オーナーが必ずやってる秘策!アパート・マンションの空室対策とは

満室オーナーが必ずやってる秘策!アパート・マンションの空室対策とは

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アパート投資の特徴

アパート投資のメリットとデメリット

アパートのオーナーが知っておくべきこととは

アパート投資を始めるためには、物件の購入が不可欠です。

土地に加え、新築か中古かに関わらずアパートを購入しなければなりません。

ひとたび購入を済ませれば、晴れてアパート一棟のオーナーになることができ、その後の入居者募集から維持管理、将来的な修繕や建て替え等を、自分の裁量で決定し実行していくことができるのです。

ただし、土地とアパートを購入するとなれば、相応のお金が必要になりますから、高額な投資だと言えるでしょう。

また、立地条件やアパートの外観、部屋の設備等によっては、なかなか入居者が集まりにくいリスクを同時に抱えていることも認識しておかなければなりません。

このため、所有しようとするアパートで年間どの程度の賃料収入が見込めるのか、安定した入居率を維持するためにはどうしたらよいか、物件所在地は今後資産価値が上がりそうか、といったことも含めてよく検討する必要があるのです。

重要なのは、何よりもアパート経営におけるお金の流れをいかに順調に保つか、という点です。

沈滞物件は入居者がいてこそ成り立つのですが、途切れず入居者がいるとは限りません。空室が出ればその分賃料は入ってきませんので、オーナーの収入はその分減ることになります。

もし、全く金銭的余裕がない状態でアパート経営をしていた場合、一部屋が空室になっただけで赤字になる可能性もあります。

アパート一棟のうち2~3部屋がずっと空室だったとしても黒字を維持できるような計画を予め練っておきましょう。

同時に、非常に大切なのは、入居者にとっていかに快適な居住空間を提供できるかということです。

こざかな生徒
こざかな生徒

何故快適な居住空間が大切になってくるのですか?

それは、自分が住んでも心地良いということでもあるので、例えば自分が住んだ時にどういう面を不便と感じるか、何が備わっていたら便利かを、丁寧に想定してみると良いでしょう。

クジラ先生
クジラ先生
アパート投資のメリットアパート投資のデメリット
部屋が複数あるため収入ゼロリスクを抑えることができる購入金額が大きいため多額の資金が必要になる
建物がなくなっても土地は残るため資産性が高い木造建物の物理的耐用年数は30~40年のため大規模修繕工事や建て替えが必要になる
利回りが高くキャッシュフローが良い木造建物の減価償却期間は22年のため節税期間は短い
木造建物の減価償却期間は22年のため節税効果が高い

中古アパート物件を選ぶ時のポイント

融資を受けられる物件である

中古アパート等の物件は、単純に利益や利回りだけでメリットやデメリットを判断しかねるところがあります。

具体的なポイントをしっかりと押さえて中古アパートを購入すべきであり、それがオーナーとして収益を上げていくための重要なファクターになると考えられます。

中でも大切なのは、物件購入の際にほぼ必ず利用することになる融資の可否です。

良いと思った物件でも、その免責や接道条件、構造等については必ず確認するようにしましょう。

建物の建築には法的な基準があり、建築の際には必ず申請が求められます。

もし、これらの条件が法的に無効なものであった場合、いわゆる違法建築物として扱われ、当然ながら融資を受けることができなくなってしまいます。

外観や内部を見て良い印象を持ったとしても、それだけで購入を決めることなく、建築士を伴って図面をチェックするなど、法に基づいた建築が行われているかを確認するようにしましょう。

他方で気にしなければならいのが、キャッシュフローについてです。

収益を目的としてアパート経営を行うのですから、やはり利回りについてはきちんと確認し手取り額を計算しておかなければなりません。

キャッシュフローを左右する要因として、購入しようとするアパートが新築か中古かという点が挙げられます。

一般的には、中古アパートの法が融資期間は短いので、その分、年間返済額が大きくなる傾向にあります。

新築物件であれば耐用年数も中古より長いため、融資期間は長くなり、その分、年間返済額は少なく済むのです。

“例えば以下のような条件で3,000万円の融資を受け、金利が2%だった場合を想定してみましょう。維持管理のためのコストは約30万円とします。

購入価格(融資額)3,000万円
年間収入450万円
表面利回り15%
建築年数20年
構造木造

融資期間を20年で組んだ場合、年間返済額を182万円とすれば、手元に残る金額は年間188万円となります。

一方、融資期間を10年で組んだ場合、年間返済額を331万円とすれば、手元に残る金額は年間39万円となります。

融資期間が20年か10年かによって、キャッシュフローにこれだけの違いが生じてしまうのです。

オーナーとしては、手元にできるだけお金を残したいですから、なるべく融資期間を長期にしてもらいたいと考えるはずです。

しかし、その裁量は金融機関側にあるため、必ず希望通りに事が運ぶかは曖昧です。

築20年の中古アパートでも20年の融資が認められたケースもあるようですが、ほとんどの場合、すでに築年数が経過した物件に対して長期間の融資を認めていません。

一般的には、最大でも10年程度の融資期間だと考えた方が良さそうです。“

正しい入居状況を把握することが大事

立地条件が良い物件が見つかると、つい好意的に考えてしまいがちですが、実際のところどの程度の割合で入居してもらえるのかまで見通すことはできません。

中古アパートを購入する場合は特に、現在の空室状況を確認し、不動産会社に依頼して図面をみせてもらってチェックすることが大切です。

もし、空室率の高い物件であった場合、周辺環境は良いが駅からのアクセスが悪かったり、部屋の面積が狭すぎたり使いにくい間取りだったり、その割に家賃が高めだったりと、何らかの原因は必ずあるものです。

特に、アクセス・周辺環境・家賃のバランスが悪いと入居率も下がりますので、慎重に確認することが大切です。

同時に、物件を取り扱っている不動産会社によくヒアリングを行い、入居者の家賃支払いが順調に行われているかもチェックしなければなりません。

中には家賃を滞納している人がいるかも知れませんし、短期間で退去した人もいるかも知れません。

そういうケースも含めて物件の収益を表示している場合もあるので、納得いくまで内情を知ることはとても重要なのです。

また、オーナーになる場合は、入居者とのトラブル対応も不可避ですから、その点も理解しておきましょう。

例えば、家賃滞納のケースについて考えた時、保証人のみで入居した人等は延滞したまま放置する場合があるので、連帯保証人に連絡を取ることもあるでしょうし、最悪の場合は裁判所を介して強制退去の手続きを採らざるを得ないこともあります。

現在では、契約時に家賃保証会社への加入を必須とすることもできますが、ひと昔前までそのような慣習はなかったので、滞納を繰り返している住人がいる物件には要注意です。

中古アパートにもメリットはある

中古アパートを経営することには難しさもありますが、決して悪い面ばかりではありません。

良い面があるからこそ、多くの人がアパート投資に参入するのです。

最も注目したいメリットは、やはり利回りにあります。

前述の通り、利回りが良いからと言って必ずしも継続的に収益を上げられる物件だとは限りません。

継続的な収益を上げていくためには、事前の慎重な下調べと将来計画が欠かせないのです。

逆に言えば、その点さえクリアすれば、利回りが良いことは大きなメリットになります。

また、アパート投資の節税効果も決して無視できないポイントになるでしょう。

先ほどは、中古物件で築年数が経過するほど減価償却期間が短くなるため、年間返済額が多くなってしまうと述べました。

これも逆に言えば、減価償却期間が短期であることで年間の経費を多く計上することができるということなのです。

例えば自営業の一方でアパート経営も行っている人の場合、両方の仕事からの収入を合算した形で損益通算できるので、確定申告の際に所得税自体を安く抑えられるメリットがあります。

つまり、短期的に収益を上げ、早い段階での節税効果を期待したい人には、アパート経営は特にお勧めの方法だと言えるのです。

マンション投資の特徴

マンション投資の特徴

マンションのオーナーが知っておくべきこととは

一方でマンション投資を行う人は、一部屋のみの区分所有者となるか一棟まるごと購入するかによっても条件が異なります。

また、単身者を主な入居者と考えているのか、ファミリー層をターゲットにするのかも、重要なポイントになるので、それぞれのケースについて整理していきましょう。

マンション1棟に投資する場合

一千万単位から億単位の資金を持つ人の場合、マンションを一棟まるごと購入し投資を行っていくケースもよくあります。

一棟まるごとの所有ですから、その部屋数はアパートよりはるかに多く、上手に運用すれば大きな利益を得ることができるでしょう。

もし空き部屋が多かったり区分所有だったりする場合は、入居者が1人退去するだけでもオーナーの収入にダメージを与えますが、マンション一棟のメリットである複数戸保有ならば、少々空きがあったとしても十分な利益を確保することが可能でしょう。

つまり、オーナーとしては空室によるリスクを分散することができるのです。

もし、資金の目途がつく場合は、マンション一棟購入を検討してみても良いでしょう。

区分所有者として投資する場合

投資する際に、一棟まるごと所有するのではなく、部屋数で所有する形もあります。

この時、部屋を所有するオーナーのことを区分所有者と呼びます。

一棟購入するのと比べれば費用は格段に安く済み、パートやマンションの建物共有部分や土地に関しては、他のオーナーと共同で責任を分かち合うことになります。

部屋を戸数単位で持つことから、大規模な修繕を行う必要はなく、所有する部屋のメンテナンスに集中できる点もメリットだと言えるでしょう。

代わりに、各オーナーは管理組合に加入し、それぞれ修繕積立金を出し合うことで、管理会社にアパートやマンションの維持管理を委託するのです。

ターゲットを絞った部屋の購入を

一棟所有か戸数で所有するかに加え、さらに大事なのはターゲットを絞った物件購入を進めるということです。

例えば、購入しようとしている建物は単身者向けなのかファミリー層向けなのか、それだけでも部屋の間取りやニーズは変わってきます。

単身者向けであれば間取りは広すぎず、代わりにインターネット設備や宅配ボックスのような設備を充実させると良いでしょう。

ファミリー層にターゲットを絞るなら、部屋数は複数あった方が長く住んでもらいやすく、特に台所や風呂等の水回りを整えておくと喜ばれます。

もちろん、設備がシンプルか充実しているかによって、メンテナンス費用もかかりますので理解しておきましょう。

入居率は回転率や契約の長期化かによって変わってきます。

単身者向けの物件では出入りも多くなるため、空室になった場合に次の入居者をスムーズに見つけられるよう、常に市場動向にアンテナを張っておく必要があります。

ファミリー層をターゲットとしている場合は、子供が小さいうちに入居するとある程度大きくなるまで住み続けてくれる傾向が見られます。

転居すれば子供の転校も余儀なくされるため、契約者である親が、子供にかかる負担を最小限に抑えようとするためです。

したがって入居は長期的になり、安定した賃料収入が得られる点は魅力的です。

費用面でもメンテナンス面でも費用を安く抑え、その代わり回転率を上げる方を選ぶなら単身者向け物件に投資するのも良いでしょう。

逆にメンテナンス費用が若干かかったとしても、長期的に住んでくれる物件に投資するのも、またメリットがあると言えます。

ターゲット部屋数設備
単身者ワンルームでも十分インターネット、宅配ボックス等
ファミリー層複数の部屋があることが前提水回りの充実、学校や商業施設が近い

新築物件を購入するか中古物件を購入するかの判断は大事

新築物件を購入するか中古物件を購入するかでは、費用はもちろん、入居者募集活動や回転率、収益性に至るまで様々なことが代わってきます。

新築物件の場合は、当初の購入費用は高くつきますが、きれいで設備が整っていることから、部屋を探している人達には大変人気があります。

オーナーとしても、しばらくの間は特別な修繕の必要もありませんので、総合的に見れば負担は少ないと言っても良いでしょう。

一方、中古物件の場合は、当初の購入費用は安く抑えられますが、すでにある程度の年数が経過した物件になるため、購入後のメンテナンスが必要になります。

また、入居者を呼び込むためのリフォームが必要な場合もあるでしょう。

断続的に発生する修繕費は、オーナーにとって負担となるかも知れません。

ただし、立地条件や周辺環境の良い物件であれば、空室率も下がりある程度安定した収益を見込むことも可能です。

どちらを選択するかは、オーナーの資金力に大きく依存しますので、自分のキャパシティをよく考え、購入費用や将来的な修繕費用に耐えうるかまで見越して、新築あるいは中古の物件を手に入れると良いでしょう。

良い物件の立地条件

空室率を下げ満室を目指すための改善点とは

空室率が高くなる要因

空室率が高くなる要因として挙げられるのは、そのエリアが過疎化しているか、子供や学生の少ないエリアかという点です。

いわゆる人口減少の影響も含め、住んでくれる人の数がそもそも少ないのではないかということなのです。

こざかな生徒
こざかな生徒

他にはどのような要因があるのでしょうか?

もう1つの大きな要因としては、周囲に競合アパート・マンションが増えている現状が考えられます。

クジラ先生
クジラ先生

自分がアパート・マンションを購入した時はそれほどライバルが少なかったのに、気付けば周辺は賃貸アパート・マンションだらけということはよくあるのです。

不動産投資に挑戦する人が増えたり相続税対策として賃貸物件を建てたり、といったケースが多く見られます。

住んでくれる人の数には限りがあるのに、賃貸物件ばかりが乱立してしまっては、満室になりにくいのもやむを得ないことでしょう。

供給が需要を上回っている状態です。

このように、人口減少や賃貸物件の乱立等の理由は確かに存在するものの、自分のアパート・マンションもそれら賃貸物件の1つなのです。

考えるべきは、自分のアパート・マンションを選んでもらうために何ができるか、ということです。

なぜ空室率が高くなっているのか、周辺に安くて良いアパート・マンションが増えてきていないか、人口状況はどうか、自分なりによく調査してみましょう。

満室に近付けるためのターゲティング

自分のアパート・マンションをできるだけ満室に近い状態にするには、いくつかの条件が揃わなければイケません。

中でも最も重要なのが、どういう人に入居してもらいたいか、というターゲット選定の作業です。

学生に入居してもらいたい場合と単身者に入居してもらいたい場合では、立地条件から間取り、設備に至るまで必要な要素が変わってきます。

学生に入居してもらいたいのに単身者向けの物件を勧めても、学生は自分のニーズに基づいてより良い物件を探すことでしょう。

ターゲットを決めて初めて、新築ならば部屋の間取りが決まりますし、中古物件ならば購入エリアが決まるのです。

これは賃貸物件に限らず、商品やサービスの販売等にも共通する大原則です。

満足できる結果を得るための前提条件として、ターゲットを決める、という作業は不可欠だと言えます。

したがって、アパート・マンション運営においても、満室に近付けるためには本当に最初の段階からターゲット選定を行うべきです。

入居者の金銭的負担を減らす

ターゲットを決めてアパート・マンション経営を始めたのは良いけれど、ある時から空室率が下がらなくなってくることもあるかも知れません。

そのような時は、入居者にとっての金銭的負担が大きくなっていないか、についても再確認してみましょう。

賃貸物件に入居するには、一般的に前家賃・敷金・礼金・仲介手数料といったお金が必要になります。

入居者にとっては非常に大きな金銭的負担になるため、最近では敷金ゼロ・礼金ゼロとする、いわゆるゼロゼロ物件なるものも登場しているくらいです。

入居者は、限られた予算の中で新しい部屋の契約を行い、さらに引っ越しの費用も賄わなければならないため、できるだけ入居に関わるお金がかからないところを探そうとするのです。

このような現実を鑑みて、自分が所有するアパート・マンションの賃料や敷金、礼金について見直してみましょう。

ただし、アパート・マンション経営を行うのは収益を得るためですから、入居者を確保したいあまり家賃を下げすぎたり敷金・礼金ともに全くなくしてしまったりすることは、慎重に検討して決定した方が良いと考えられます。

自分の収益を考えながら、どの程度までなら入居者の費用負担を減らしてあげられそうか、という観点で考えることが大切です。

部屋を魅力的にリフォーム

築年数の経過した物件の場合、建物や部屋、設備の老朽化が目立つようになります。

入居者が内覧に来た時、外観や部屋、設備の古さが目立つと、どうしても入居を避けられがちです。

そこで、思い切って建物あるいは部屋をきれいにリフォームしてみるのも一案でしょう。

オーナーにとっては費用負担がありますが、その分は今後の入居者からの賃料収入で補う計算をすることも大切です。

例えば、和室はあまり人気がないため洋室に変えたり水回りを一新したりするのも良いですし、壁紙を全面的に貼り替えたりいくらかの家具家電を備え付けにしてみるのも良いかも知れません。

自分がターゲットとする入居者層のニーズをよく捉えながら、適切なリフォームを行うことが勧められます。

物件募集広告では情報量を多く掲載する

入居者が部屋探しをすることを想定すれば、参考情報が多いに超したことはありません。

昨今では、まずインターネットで物件情報をリサーチした上で不動産会社を訪れる入居者がほとんどですので、不動産会社のホームページに掲載する情報量をいかに多くするかはとても重要なのです。

自分の物件に目を留めてもらうためには、リフォーム済みであることに加え、各種設備が整っていることを明記しましょう。

また、駅や商業施設、病院等とのアクセスについてもアピールしておくと効果的です。

同じく重要な事柄として、できるだけ写真を多く載せるようにしましょう。

物件外観と間取りだけしか掲載されていない物件もよく見かけますが、入居者の立場になればほぼ参考になりません。

入居後の生活をイメージできないからです。

興味を持ってもらえなければ、不動産会社に問い合わせることもないので、様々な角度から撮影した写真をできるだけ多く公開することが大切なのです。

周辺の競合物件をリサーチする

例えば大学周辺やアパート・マンション密集地等、入居者が集まりやすい場所等は、自分の物件と比べて他の物件がどの程度魅力的なのか、しっかりとリサーチすることが大切です。

物件購入前であれば、実際に現地を訪れてアパート・マンションの外観を見て回り、自分が魅力的だと思うマンションにはどういう特徴があるのかをイメージしていきます。

また、不動産会社に依頼し、いくつかピックアップしたアパート・マンションの部屋も、いくつか内覧してみましょう。

音の振動はどうか、水回りは使いやすくきれいか、家具家電付きのマンスリー契約対応かそうでないか、見るべきところはたくさんあります。

リサーチした情報はよく比較検討して、自分が思い描くターゲット層に合う物件を購入するための材料にすると良いでしょう。

すでに物件を所有している場合は、自分が実際に魅力的だと感じたイメージに近くなるよう、前述の通りリフォームを検討してみることもお勧めします。

管理会社との連携は密に

アパート・マンション運用を行う上で、欠かせないのが管理会社との繋がりです。

自分自身が常にメンテナンスできる状況にあれば良いですが、一般的に維持管理は簡単なものではありません。

そのため、管理会社を介在させて部屋または建物の維持あるいは改善の声を拾っていくことになります。

気を付けたいのは、管理会社に任せっぱなしにしてしまい、連携を密にしないことです。

任せっぱなしにするということは、自分の大切な資産を人に預けたままであることと同義なので、その点は自覚しておきましょう。

また、部屋や建物のどの部分に不具合が出ているか、そのことで入居者はどのように困っているか等、家賃を払ってくれている入居者に快適な生活環境を提供する上でも、オーナー自身が物件の状態をよく把握しておくことが非常に大切なのです。

管理会社に依頼しない場合のオーナーの仕事とは

管理会社に依頼しない場合のオーナーの仕事

入居者の快適な生活を維持する

通常、物件オーナーは、管理会社に物件の維持管理や問合せ業務を任せているものです。

特に一棟所有の場合は、共用部分を掃除したりゴミ出しの管理をしたり、各種設備の点検を行ったりする等、その業務は多岐に渡ります。

しかし、これらの業務は、入居者を常に確保し続けるために不可欠であり、空室率を下げるための大事な業務となるのです。

いつ、どの時点で修繕が必要になるかもわからないので、常に資金には余裕を持っておくことも求められます。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

勉強になります!

入居者や周辺住民とのトラブル解消

入居者の中には、家賃の支払いが滞る人もいます。

物件オーナーは賃料収入を得ることが運用の目的となるので、未払い家賃は必ず回収しなければなりません。

入居者本人と交渉し、話が成立しなければ連帯保証人に連絡を取って払ってもらう必要があります。

連帯保証人との話し合いも不調に終われば、裁判所に訴えることにもなりかねません。

非常に精神的負担の大きい仕事ですが、これもオーナーが本来担うべき仕事の1つなのです。

同じように、入居者間や周辺住民との間に生じたトラブルを解消しなければならないこともあります。

入居者が公園で花火をして大騒ぎしたり、部屋で大音量の音楽をかけ続けたり等、他の住民にとっての迷惑行為があった場合がこれに当たります。

いわゆるクレーム対応になりますので、ストレスも溜まりやすいですが、問題を放置していてはオーナーとしての信頼を失うことにもなりかねませんし、迷惑行為も止むことはないでしょう。

このような負の側面も含めて不動産投資ですい、見えにくい部分ではありますが、しっかり対応する覚悟を持っておくことが大切です。

アパート・マンション経営における収入の管理

アパート経営で得られる所得

確定申告について再確認する

アパート・マンション投資をして収益を得ていく場合、必ず経費がかかります。

どのような費目のお金がどの程度かかるのかは、投資を始める前の時点でしっかりと確認しておくようにしましょう。

また、マンション投資であれば修繕積立費用や管理会社への手数料を想定しておくことも必要です。

それら経費を差し引いて、手元に残るお金を算出することができるのです。

また、投資を始めたらその収益について必ず確定申告を行わなければいけません。

家賃収入についての基本的な考え方は以下の通りです。

収入経費所得
年間の賃料収入年間の必要経費手元に残ったお金
年間賃料収入-年間の経費=不動産所得

経費にあたるものとしては、前述の修繕積立費用や管理会社手数料の他にも、老朽化した設備の交換費用や保険料、ローンの金利分、リフォーム費用、固定資産税等、多岐に渡ります。

どのような支出が経費として認められるか自分では処理しきれない場合は、税理士に依頼することも検討してみましょう。

まとめ

ここまで、アパート・マンション投資それぞれの特徴を整理し、オーナーが満室を目指すために行うべきことを細かく分けて説明してきました。

特に、管理会社に任せっぱなしになりがちなことは、本来はオーナーがやるべきことでもあるため、一度見直すポイントにしてみると良いでしょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

なるほど!

このように細かく作業を砕いていくと、空室率がなぜ高くなるのかも見えてくるはずです。

不動産投資を行う場合は、新築と中古の特徴をよく比較し、メリットやデメリットも考え得るだけリストアップして自分の対応力と照らし合わせることも大切です。

その上で、多少リスクやストレスがあったとしてもこれを理解し、あくまでもアパート・マンションへの投資で収益をえていきたいのか、突き詰めて考えてみることも必要でしょう。

そこまでして初めて、不動産投資への心構えができますし、問題への対応力も培われ、収益が出る喜びを味わうこともでき、醍醐味を十分に経験することができるのです。

満室オーナーはなぜ満室を実際に達成できているのか観察してみれば、投資への覚悟を持ち、慎重なリサーチや尽きない改善への意欲を持っているからだと言えるでしょう。

この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

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