マンションの売れ残り物件は購入するべきか?賢く判断するためのポイント

マンションの売れ残り物件は購入するべきか?賢く判断するためのポイント

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売れ残ったマンションは何か問題があるのか、不安で購入を躊躇してしまう方も少なくないでしょう。

マンションは戸建てに比べると、年々価格が上がっています。

価格の高いマンションが安く買えるなら、売れ残り物件でもチャンスと言えます。

こざかな生徒
こざかな生徒

売れ残り物件を買うべきか、どうやって判断したらいいでしょうか?

この記事では、売れ残ったマンションを買うべきか賢く判断するためのポイントを紹介していますので、是非参考にしてください。

クジラ先生
クジラ先生

マンションが売れ残るのは何故?

マンションが売れ残る理由

建築工事が終わって、マンションが出来上がったと同時に売り出されます。

開発業者は銀行からお金を借りてマンションを建築しているので、工事が終わった時には全部売れ切れている状態が理想になります。

そのため、売れ残ってしまうと銀行にお金を返せないので、その分の利子が付いてしまい損失になってしまうのです。

業者はなるべく早く売ってしまおうと考えていますが、何故売れ残ってしまうのか主な原因を紹介します。

値段が高い

マンションを建てる際には、開発業者は最初に土地を買います。

昨今では、土地の値段がどんどん高くなっていて、マンションの値段にも土地代が含まれているため、物件自体の価格が高くなってしまいます。

開発業者は、土地の値段からマンションの販売価格を決めないといけないので、物件の値段は土地と共に高くなるというもの。

物件の値段が高くなると同時に、会社員は買いにくい状態になり、購入を諦めてしまう人が増加して、売れ残る状況になるのです。

また、ほとんどのマンションは便利な場所に建築されているので、値段が高くなりやすい傾向にあります。

加えて、開発業者が有名な所ではないと売れにくいことがあります。

少し価格が高かったとしても知名度のある会社を選んだ方が、安心感があるので購入希望者が現れにくいことも少なくありません。

このケースだと業者が有名ではなく名前が聞いたことがないだけなので、物件の仕上がりは問題なく期待できるマンションと言えます。

立地や間取りがいまいち

周りの環境が整っていて、立地の良い所にマンションがあると物件の価値も高くなります。

ゆくゆくマンションを売ろうと検討している人は、好立地の物件を買います。

よって、立地が良くない物件は注目されずに、中々売れにくくなるのです。

しかし、好立地だったとしても陽が当たらなかったり、風通しが悪かったりした場合は売れ残ってしまう可能性があるでしょう。

少子化や業者の営業力が足りない

子供が少なくなるとマンションを買おうとする人が減るため、少子化も理由の一つになります。

これからもっと少子化は増していくので、売れ残り物件も多くなっていくでしょう。

業者は早く売ってしまいたいので、値段を安くしてくれることが予想されます。

また、凄く素敵な物件でも業者の営業力がないと、売れない状態が続いてしまうものです。

売る方法が正しくなければ、物件の良さをアピールできず、購買意欲を掻き立てることはできないでしょう。

よって、営業マンの知識や経験でも変わってくると言えます。

維持費が高くニーズがない

昨今は、管理体制がしっかりしているタワーマンションが増えてきています。

エントランスには受付の人がいつも駐在していて、セキュリティも万全です。

防犯カメラやエレベーター専用の鍵などがあり、色々な設備が整っているのですが、その分管理費が高くなるというもの。

マンションを買ってから維持費が高くつく物件の場合は、購入を躊躇してしまう人もいるでしょう。

よって、文句ない完璧な物件でも売れ残ってしまうことがあります。

また、物件を買おうとする時は、通勤や通学に便利かどうかに重点を置く人が多くいるでしょう。

よって、マンションが建った所にはニーズがどれ程あるのか、又は他の物件が建築していなかなど調査することが大事です。

ニーズがあるか調べないと、マンションがどんどん建築されることで、売れ残ってしまうものです。

売れ残ってしまったら?

新しく建った物件でも、売れなかったらどの様になるのか紹介します。

値段が安くなる

しばらく売れずにいると、マンションの価格は改めて検討されます。新築だけでなく中古や、建売の物件も大体がそうです。

開発業者は全て売り切ってしまいたいので、中々購入希望者が現れない時には、購入してくれる価格を落とします。

そのため、値切っても業者は受け入れてくれやすい状態になるのです。

物件を売る際に、よく1期、2期と分けて売り出されていますが、1期であまり反応が良くないと感じたら、2期には価格を安く販売する傾向にあります。

競争率が高いマンションでない限り、1期の段階で直ぐに購入しないで、動向を見ておくのも良いでしょう。

ただし、動向を見ている間に、好条件の部屋が売れてしまうことがあるため、譲れない項目があるなら販売された時に購入した方が良いです。

中古扱いになる

新築のマンションは、誰も入居しないで1年が経ってしまうと、中古として扱われてしまいます。

中古になってしまった場合は、開発業者だけでなく不動産会社が売り出すことも。

また、新築のプレミアが無くなり価格を高くできないので、購入希望者にとっては好都合になり、販売業者にとっては中古になる前に早く売却しようと検討することになります。

売れなかった物件の割引相場

中々売れないとマンションの値段は安くなりますが、新築時から3ヶ月が経ってしまうと当初の価格の5%くらい金額が下がるケースがあります。

さらに、新築時から6ヶ月経つと10%も価格が安くなることもあるのです。

1年が経つと今度は、20%といった金額を安くしてくれる業者もあります。

値下げしてくれるかは、業者次第になりますが、売れずにいた物件なら話し合いをすることで安くしてくれるでしょう。

新築時からの期間割引の相場
3ヶ月経った頃5%安くなる
6ヶ月経った頃10%安くなる
1年以上経った頃20%安くなる

売れなかった物件の見つけ方

売れ残り物件は、かなりリーズナブルな価格で手に入れることができます。

どうやって売れなかった物件を見つけるのかと言うと、こちらです。

  • 「即日入居OK」などマンションに記してある
  • 家具付きの物件で広告に載っているもの
  • 広告にも即日入居OKや、オプションを付けることを謳っている物件

このようなマンションは売れ残っている可能性が高いので、発見したら内覧をして確かめてみましょう。

ただし、売れていない物件は何かしら購入されない理由があるので、細かく調査してから決めた方が良いでしょう。

売れ残ったマンションを見つけたらチャンス

売れ残ったマンションを見つけたらチャンス

いつまでも売れない新築物件は、利点が多くあります。

新築であっても内覧ができたり、物件の管理の仕方を確かめられたりなど、色々あるので解説していきます。

直接行って内覧できる

建築してあるマンションの利点は、直接行って内覧できることです。

基本的に新築を買う時は、まだ工事中のことが多いので直接行って部屋は見られず、モデルルームで判断することになります。

一方、建築してある物件はもう出来上がっているので、部屋の風通しや、眺望などを確かめられるというもの。

また、隣の部屋に入居者がいるなら、予めどんな人が暮らしているのか分かります。

マンションを買ってしまえば、そこに永住することが考えられるため、隣にどんな人がいるのか知れるのは利点になるでしょう。

管理の仕方を確かめられる

建築工事が終わってから日数が経過すると、マンションには入居者がいるものです。

そうなると、物件の管理の仕方を確かめることが可能になります。

共用部分の掃除がきちんとされているか、ゴミ捨て場は綺麗か、駐車場の状態などチェックできます。

物件を買う時は、管理がしっかり行き届いているかどうか見極めるのは大事です。

まだ建築中だと不透明な部分ですが、完成している物件だと現状を把握してから買えるのは利点と言えます。

ローンの金利を知れる

新築の物件を買う時にローンを利用すると、引き渡し時の金利で返済していくことになります。

買うことを決定した時は低金利だったとしても、物件が出来上がった時には金利が上がっていることも考えられます。

一方、既に建築されているマンションなら即入居できるので、ローンの返済もすぐ開始です。

今の金利が把握できている状態でローンを利用するので、安心というもの。

したがって、これから返済してくに当たり、プランが立てやすい利点があります。

リーズナブルに買える

中々売れない物件は、なるべく早く売りたいので、オプションを付けていたり、家具が付いて販売されていたりします。さらには、値段を安くしてくれる業者もいるものです。

マンションの中には既に契約済の人もいるので、値段を安く売っていることは公にしない所が多いです。

しかし、全然売れないとなると値下げしている場合があります。

よって、求めている条件のマンションが見つかったら、かなりリーズナブルに購入ができると言えます。

即入居が可能

新築の場合は普通、売り出しが開始されて契約を結んでも、1年先の引き渡しになることが多いです。

完成するまでには期間を要するので、その間に転勤が決定されることも中にはあるでしょう。

一方、売れ残っている物件は、建物が出来上がっているので、契約を結んで清算が済んだら即引き渡しが可能です。

よって、工事期間がなく待たされないので、スムーズに引っ越しができるのは利点です。

物件を買う時に判断するポイント

マンションの戸数そのものが売れていない場合は、建物全体に何かしらの原因があります。

ゆくゆくは売却をしようと検討しているなら価値のある物件を選択しましょう。

ポイントを紹介していきます。

売れていない戸数に注目

確認しておきたいのは、売れていない戸数がどのくらいある物件かと言うことです。

売れていない部屋の管理費などは、業者が持ち主になるので払う必要があります。

ところが、管理費の支払いを免除してくれるケースがあって、組合の方で払ってくれることもあるのです。

よって、売れ残っている部屋が沢山あるマンションを買う時は、管理費の負担は誰なのか予め確かめておきましょう。

資産価値はどのくらいか

中々売れない物件には原因がいくつかあるもので、立地が悪かったり、値段が高額で売れなかったり、陽当たりが良くなかったり様々あります。

また、文句なしの素敵な物件でも、部屋数が沢山ある大型マンションは売れるまでに時間がかかります。

今後、物件を売ろうと思っているなら、売れていない原因を調べて、自分が売却する時にネガティブ要素とならないか確かめておいてください。

立地が悪いと物件を売る時に、価格がかなり下がることがあるため、気をつけておきましょう。

買うに最適な時期はいつ?

賢く物件を買うためには、時期をきちんと見ておくのは重要です。

価格を安くして貰いやすくなるので、確認していきましょう。

業者の決算の時期

ほとんどの不動産会社の決算の時期は3月になります。

よって、年度末に実績を上げたい人は3月の決算前の取引に限って、値下げしてくれる確率が高くなります。

マンションを買う時にはローンを利用するので、審査などの期間を考えると1ヶ月〜2ヶ月くらい前から値下げの交渉をしてみてください。

1月末から3月頭くらいの取引なら、早く売り出したい業者に安くして貰えるでしょう。

物件の件数が残りわずかな時

中々売れない物件は、モデルルームなどにして売却しやすいように工夫しています。

モデルルームにしてしまうと、経費がかかってくるので、なるべく早く販売したいと思っています。

売れにくかったマンションの部屋数が残り僅かとなった時、内覧で値下げの話を持ち掛けると安くしてくれることがあるのです。

本当に買う気があると誠意を見せるために、予め審査を通しておくことをおすすめします。

審査をしておくことで、真剣にマンションを購入しようとしていることが分かって貰えるため、値下げ交渉の際にはリアルな価格を出してくれるでしょう。

工事費や土地が高い時は注意する

物件を建てる際には、土地の値段や工事にかかった費用がマンションの価格に反映されてきます。

高額な物件は売れにくいので、工事費や土地が高い時は価格が高くならないように、コスト削減を行わないといけません。

価格を高くしないためには、部屋を少し狭くしたり、設備のランクを少し下げたものにしたりすることがあるというもの。

よって、似たような新築物件だったとしても、建築のタイミングによっては物件の値段が異なる場合もあります。

このことから、物件の条件と値段が合っていないケースがあるため、安くして貰っても結果的にマイナスになる恐れがあるので気をつけておきましょう。

売れ残った新築マンションを値引きするために

売れ残った新築マンションを値引きするために

今まで、売れ残った物件は安くして貰いやすいと説明してきましたが、具体的にはどのように交渉すれば良いのか紹介していきます。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

お願いします!

新築の値下げしやすい時期

中々売れない物件を買う時期と似たタイミングになりますが、しっかり覚えておきましょう。

開発業者の決算セール

売れない物件が多くあると、株主からの評価が悪くなり株価が下がってしまうもの。

業者はその様な時、決算セールを行うのです。

セールの時期は、2月の末〜3月の頭の間に行われることが多いです。

この時期は値段が安くなりやすいので、決算日を過ぎないように余裕を持って交渉すると良いでしょう。

ただし、全ての業者がセールをしている訳ではないので、話し合って判断するようにしてください。

建築されてから1年が経つ時期

建物の価値は年数と共に下がっていくものです。

建築してから1年経ってしまうと、新築として売り出せなくなるので、業者からしたら1年以内には売却したいはずです。

よって、1年が経ちそうなギリギリな時ならマンションの価格を値下げしてくれやすいでしょう。

件数が残り2部屋になった時期

物件の件数が残り2つくらいになったら、業者は全て売り切ってしまいたいと考えるので、売り急ぐことが多いです。

残り2つや1つの部屋のために、広告費や人件費を使っていてはマイナスになるので、かなり安くしてでも売ろうとします。

目星が付いた物件があるなら、ホームページを常にチェックして、残り件数がどのくらいか確かめておきましょう。

TOPセールスマンに値下げして貰う

新築の物件には、複数人のセールスマンがいます。

セールスマンに値下げ交渉をする際には、経験が豊富そうな年齢が高めの人を選ぶと良いです。

物件を値下げするか判断するのは、そこを統括している人に決定権があるのですが、統括者を説得できるのは経験と営業力のあるセールスマンです。

経験が少なく若いセールスマンは、統括者に対して影響力が少なく、価格を交渉する際にあまり聞き入って貰えません。

成績が良く仕事のできるTOPセールスマンなら、統括者に値下げをしてくれるように説得ができるもの。

成績の良いセールスマンを見極める方法は、第一印象が良いかどうかです。

少し話をしてみたら、どんな印象か分かると思いますが、愛想が良いセールスマンは仕事ができると言えます。

一方、物件のことを詳しく聞こうとしても、直ぐに答えてくれなかったり、納得いかない内容を話されたりするセールスマンなら不信感が出てくるものです。

不信感が出るセールスマンは、もちろん営業成績が悪くて当然です。

物件を購入する際に、担当してくれる人が頼りないセールスマンだったら、担当を変えるようにした方が良いでしょう。

新築の値下げ相場

売れ残ったマンションは値下げしやすいですが、一般的な新築の値下げの相場は「価格の10%」になります。

また、世の中の経済状況でも安くして貰える金額は違ってきます。

経済が潤っている時は家を買う人は多くなり、新築の物件も売れやすい状態になるので、値下げをしてくれる業者は少ないです。

反対に、景気が悪化すると家を購入する人が少なくなるので、業者は価格を安くしてくれやすい状況になります。

物件を安くして貰うコツ

値下げをして貰うためのコツをいくつか挙げていきます。

端数を切って貰う

不動産の取引ではよく行われることで、例えば「2543万円」の物件を購入しようとした時に下2桁の端数を切って「2,500万円」にして貰うやり方があります。

販売業者もこのくらいは値下げしてくると分かっているので、端数分は切ってくれることが多いです。

相場を確かめておく

新築の物件にも相場があり、同じようなマンションが近くの地域にあったら、どのくらいの価格で成約されたか確認します。

近くの物件と一緒くらいの価格なら、値下げして貰うのは難しくなるでしょう。

物件が明らかに高過ぎる場合は、安くして貰いやすいですが、なんで相場より高く設定されているのか業者に詳しく聞いておきましょう。

値下げ交渉の内容をしっかり伝える

値下げして貰うためには、抽象的に業者に伝えるのではなく、しっかりと予算の金額を具体的に話します。

例えば「予算100万円を超えているので、100万円をどうか削ってくれないかな?」など数字を明確にして伝えると、より良いです。

また、値下げに応じてくれたら直ぐに契約する旨を伝えるのもおすすめです。

業者から信頼して貰う

値下げして貰う時には、冷やかしのような金額で交渉してしまうと、業者に売って貰えないでしょう。業者は買い手をよく見ています。

一見、お金持ちに見える買い手でも、ローンの審査に落ちてしまうことはよくあることです。

よって、値下げをして貰いたいなら、審査を済ませておいて本気で買う気があることを伝えてください。

業者と良好な関係が築けることで、価格も安くして貰えたり、契約までがスムーズに進めたりするものです。

値下げが駄目だった時の対策

物件を値下げするコツを紹介してきましたが、時には業者から拒否されることもあるでしょう。

値下げできなかった時はどうしたら良いか対策を見ていきましょう。

オプションをお願いする

新築の物件を販売する業者は、買い手から値下げされることを見込んだ価格を提示していることが多いです。

既に値下げした価格で売っている場合は、交渉が困難になるので、オプションをお願いしてみると良いです。

例えば、モデルルームに展示してあるテーブルを一緒に付けて貰うなど、価格ではない部分で奉仕してくれる業者もあります。

値下げの話を持ち掛けても反応が悪いようなら、オプションをお願いしてみると何かしらの手応えがあるかもしれないので、駄目元で交渉してみましょう。

購入時の費用を節約する

物件を買う時にかかる代金は、マンションの分だけではなく、様々な費用がかかってきます。

初期費用の相場は、物件価格の5%くらいと言われています。

購入する時の費用を抑えられると、物件を値下げできなかったとしても、同じ効果が得られます。

節約をするとしたら、ローンの手数料です。

銀行によって手数料が違うので、複数の銀行を比較しておくと良いでしょう。

他にも初期費用にかかる主な内容は下記になります。

  • 保証料
  • 司法書士の代金
  • 登録免許税

不動産の登記や登録に課税される税金

本則軽減率
土地の所有権の移転登記2%1.5%
新築建物の所有権の保存登記0.4%0.15%
中古建物の所有権の移転登記2%0.3%
住宅ローンの抵当権の設定登記0.4%0.1%

引用元:国税庁 登録免許税の税額表

  • 軽減措置の期間は、土地の移転登記は、令和5年3月31日まで
  • 建物の保存、移転登記と抵当権の登記は、令和4年3月31日まで

印紙代

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下6万円3万円
1億円を超え5億円以下10万円6万円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

引用元:国税庁 不動産譲渡、建設工事の請負に関する契約に係る印紙税の軽減措置 

平成4年3月31日までは軽減措置が施行されます。

中古マンションも視野に入れて考える

中古物件の良いところ
こざかな生徒
こざかな生徒

中古マンションは視野に入れるべきですか?

中々売れない物件というのは、業者も早く売り切ってしまいたいと考えていることが多いので、値段を安くして貰いやすいです。
しかし、売れ残っているからと言っても新築なので、中古物件より高い価格です。

クジラ先生
クジラ先生

新築というプレミアムな価値があっても売れない物件を買うより、資産価値が保てる立地の良い中古物件を買った方が、効率的と言えることもあるでしょう。

中古物件のメリット

新築は1年経ってしまうと中古物件になってしまうので、価値が一気に下がってしまいます。

中古物件になると、築年と共に価値が下がっていくものです。

特に、新築から10年経つまでが一気に価値が下がり、10年経過した辺りから緩やかに価値が下がっていきます。

首都圏中古マンション築年帯別成約状況【2020年10〜12月】

築年数価格
〜築5年6,060万円
〜築10年5,377万円
〜築15年4,668万円
〜築20年4,366万円
〜築25年3,567万円
〜築30年2,207万円
築30年〜1,958万円

引用元:公益財団法人 東日本不動産流通機構 

よって、新築を買うより中古物件の方が、資産価値は保ちやすい状態と言えます。

今、売れ残っている新築は、1年経過する前に大きく価格を値下げすると考えられますが、安くなったからと言って、新築マンションを購入するのは注意深く検討した方が良いです。

売れ残っているということは、ニーズが少ない物件なので、築年数が経つことでさらに価値は下がっていきます。

将来的に物件を売ろうと考えているなら、新築は魅力的な物件でありますが、資産価値がどうなっていくか推測しておくことが重要です。

次に、中古物件を検討した場合、値下げするにはどうすれば良いか紹介します。

中古物件の値下げ交渉とは

新築と違って中古物件には定価がなく、売り手が相場を考慮して価格を決めています。

中古物件を買う時は個人との取引になるので、開発業者を相手にする交渉より、値引きがしやすいと言えます。

中古物件をできるだけ安く買うためにはどのようにしたら良いのか、具体的に紹介していきます。

売り手は個人か法人なのかで違ってくる

法人が売り手だと、改修費用や物件価格など、色々な経費を含めた価格で売り出しているので、値下げしてくれる確率は低いです。

しかし、物件が3ヶ月経っても売れていない状態の時は、収益が低くなっても早く売りたいと思っていることが多いので、値下げの話に応えてくれることもあるでしょう。

一方、個人が売り手だと、売る理由によっては、直ぐに値下げしてくれる場合があります。

住み替えをする人は直ぐに売ってしまおうと考えているので、理由を把握してから交渉を持ち掛けてみてください。

個人でも売り急いでいない人は、中々値下げしてくれにくい傾向にあります。

中古の状態をチェックする

物件の目星が付いたら、内覧に行って細かく状態をチェックします。

午前中と夕方では、陽の当たり方も違ってくるので、時間を変えて行くのもおすすめです。

中古なので、以前に改修工事をしたことがある物件なのかも、確認してください。

設備などが破損している場合は、リフォームをしなくてはいけないので、その分の費用を値下げできないか話を持ち掛けても良いでしょう。

中古を安くできる時期

新生活が始まる時期というのは、家を買う人が増えるので、繁忙期を除いた「閑散期」が中物件を値下げできるベスト時期になります。

閑散期は6月〜8月と12月辺りになり、繁忙期に売れなかった物件が残っているので、値下げしてくれやすいです。

反対に4月や転勤が増える9月頃は、家を購入する人が多くなるので、安くするのは難しくなるため、避けた方が良いでしょう。

また、売り手が販売開始してから3ヶ月が経つ頃にも、値段を安くしてくれやすい時期です。

物件を売却する時には仲介契約をするのですが、その契約期間が3ヶ月であることが多いので、販売してから3ヶ月が経った物件は価格を下げてくれやすいのです。

不動産会社に間に入って貰う

不動産業者選びのチェックポイント

中古の物件の取引をする時は、ほとんど不動産会社が仲介します。

どのくらいの予算か会社に伝えて、売り手から返事を貰ってやり取りをします。

お互い価格に納得した上で、契約を結ぶことになりますが、この交渉をしてくれるのは不動産会社です。

よって、中古物件の取引を得意としている不動産会社に仲介して貰うことが、大切なポイントになります。

信頼できる不動産会社に頼むことで、希望通りの価格の物件を手に入れられると言っても過言ではありません。

自分と相性の良い不動産会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

売れ残っているマンションは、色々な原因があるものです。

基本的に新築の物件は値段が高く、年々価値は上がっています。

さらに、高額なタワーマンションはどんどん建っていて、会社員には高過ぎることもあり、売れ残っているケースが多いです。

売れ残った物件は、1年を過ぎると中古になってしまうため、その前に値下げをして売り出してしまおうと考える業者が多いです。

安く買えるのはメリットになりますが、資産価値をしっかり維持できるものなのか、見極めてから購入するようにしましょう。

新築から中古になると一気に価値は下がるので、新築にこだわりが無いなら、中古物件も視野に入れて購入を考えてみてください。

クジラ先生
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こざかな生徒
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この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

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